Missives of Sale (prawo szkockie)

Listy sprzedaży , w szkockim prawie własnościowym , to seria formalnych pism między dwiema stronami, Kupującym i Sprzedającym, zawierających umowę sprzedaży dotyczącą przeniesienia dziedzicznej własności cielesnej (gruntu) w Szkocji . Termin „grunt” w tym artykule obejmuje budynki i inne konstrukcje na lądzie.

Przykładowe pisma są dostępne do wglądu na stronach internetowych Law Society of Scotland i Property Standarization Group.

Listy sprzedaży stanowią pierwszy z trzech etapów wymaganych do ważnego przeniesienia własności gruntów w Szkocji. Te trzy etapy to:

Etap kontraktowy (misje sprzedaży)
Etap przenoszenia
Etap rejestracji

Zasady etapów kontraktu i przewozu

Tradycyjny system prawny

Etap umowny lub pisma sprzedaży tworzą jedynie wiążące zobowiązania osobiste (i związane z nimi prawa osobiste ), które są wykonalne na mocy prawa zobowiązań ( szkockie prawo umów ). Zobowiązania te to zazwyczaj między innymi zobowiązanie Sprzedającego do udzielenia rozporządzenia przenoszącego własność i zobowiązanie Kupującego do zapłaty ceny zakupu oraz zobowiązanie Kupującego do odebrania udzielonego rozporządzenia.

Zobowiązania wynikające z umowy są dobrami osobistymi, prawami osobistymi , więc umowa sama w sobie nie tworzy ani nie przenosi rzeczywistego prawa własności. Wynika to z faktu, że prawo szkockie kieruje się zasadą, zgodnie z którą tradycyjneibus non nudis pactis dominia rerum transferuntur : własność jest przenoszona przez dostawę (lub inny środek transportu), a nie przez samą umowę.

Streszczenie system prawny

Dopiero przeniesienie , jako odrębna czynność prawna, może dokonać przeniesienia uzgodnionego w umowie między stronami. Poza tym, że jest to traditio , prawo szkockie wykorzystuje również zasadę „abstrakcji”, co oznacza, że przeniesienie zależy od przyczyny przeniesienia.

W prawie szkockim uznanymi przyczynami przeniesienia własności gruntów są:

Kontrakt
Prezent
Wymiana gruntów (zwana Kontraktem Excambion )
Przeniesienie w zaufaniu, wyraźnie lub w inny sposób

Ważność przeniesienia (przeniesienia własności) nie zależy od ważności przyczyny przeniesienia, jak opisuje wicehrabia Stair :

„Nie podążamy za tą subtelnością anulowania czynów, ponieważ są one sine causa … i dlatego nigdy nie bada się narracji wyrażających przyczynę usposobienia , ponieważ chociaż nie było przyczyny, usposobienie jest dobre”.

Dlatego Szkocja różni się od jurysdykcji prawa zwyczajowego, takich jak Anglia i Walia, wymagając etapu przeniesienia, a także zawarcia umowy. Chociaż przeniesienie może być ważne niezależnie od umowy, przyczyny nieważności umowy mogą również obejmować unieważnienie przeniesienia jako vitium reale . Może to mieć miejsce w niektórych przypadkach oszustwa lub w przypadku braku zdolności Sprzedawcy.

Pierwszy etap dobrowolnego przekazania ziemi: pisma o sprzedaży

Pierwszy etap dobrowolnego przekazania gruntu, jak opisano powyżej, ma charakter typowo kontraktowy , w którym strony negocjują formalną umowę sprzedaży między właścicielem (Sprzedającym) a Kupującym. W prawie szkockim umowa ta jest znana jako list sprzedaży i zazwyczaj jest serią formalnych listów z ofertami i kwalifikacjami każdej ze stron (zawierającymi warunki, które każda ze stron musi spełnić). W przypadku dziedzicznej własności cielesnej charakter użytkowania jej własności będzie odzwierciedlał dokumenty sprzedaży, zwłaszcza gdy nieruchomość jest nieruchomością mieszkalną lub komercyjną.

Wymogi pisemnej umowy

Zgodnie z ustawą o wymaganiach dotyczących pisania (Szkocja) z 1995 r. do sporządzenia umowy przeniesienia, zmiany lub wygaśnięcia rzeczywistego prawa do gruntu wymagany jest dokument pisemny. Ponieważ własność jest prawem rzeczowym, wymagana jest pisemna umowa. W przeciwieństwie do zwykłych umów, które tworzą jeden dokument, umowa składa się z wielu listów, listów . Listy sprzedaży można uznać za ważną pisemną umowę, ponieważ kupujący złożył ofertę w jednym dokumencie, a sprzedawca zaakceptował w innym.

Osoba nie może zawrzeć umowy ustnie ani w żaden inny sposób w związku ze sprzedażą majątku dziedzicznego, inaczej niż na piśmie podpisanym przez darczyńcę (tj. 9b ustawy z 1995 r.

Dokumenty elektroniczne

Umowa może zostać zawarta za pomocą dokumentów elektronicznych, takich jak e-mail, jeśli są one należycie wykonane zgodnie z art. 9B ustawy o wymaganiach dotyczących pisania (Szkocja) z 1995 r. Ten dokument elektroniczny musi zostać uwierzytelniony przez stronę, która go wysyła ( tj.: Kupujący/Sprzedający) i spełniają wszelkie wymagania stawiane przez szkockich ministrów, prawną nazwę Rządu Szkockiego . Uwierzytelnione oznacza:

„Wymogi dotyczące pisania (Szkocja) Ustawa z 1995 r., Sekcja 9B

(2) Dokument elektroniczny jest uwierzytelniany przez osobę, jeżeli podpis elektroniczny tej osoby:

(a) jest włączona do dokumentu elektronicznego lub logicznie z nim powiązana ,

(b) został stworzony przez osobę, przez którą rzekomo został stworzony , oraz

(c) jest tego rodzaju i spełnia takie wymagania (jeśli takie istnieją), jakie mogą być określone przez szkockich ministrów w rozporządzeniach .”

Rząd Szkocji wprowadził przepisy dotyczące dokumentów elektronicznych w ramach przepisów dotyczących dokumentów elektronicznych (Szkocja) z 2014 r. (SSI 2014/83). Zgodnie z przepisami z 2014 r. tylko „zaawansowany podpis elektroniczny” może być podpisem elektronicznym, który wymaga „wyrafinowanej technologii” i musi być zgodny z przepisami dotyczącymi podpisu elektronicznego z 2002 r. Adwokaci w Szkocji mają dostęp do zaawansowanej technologii podpisu elektronicznego za pośrednictwem swojego stowarzyszenia prawniczego of Scotland smartcard, dzięki czemu mogą wykonywać te dokumenty w imieniu swoich klientów.

Tworzenie listów sprzedaży

W prawie szkockim umowa jest tworzona, gdy oferta jednej strony jest akceptowana przez drugą stronę (czasami ukuta jako „oferta + akceptacja = umowa”). Jednak, jak omówiono powyżej, umowa ta musi być sporządzona na piśmie, jeśli wiąże się z przeniesieniem własności zgodnie z ustawą o wymaganiach dotyczących pisania (Szkocja) z 1995 r.

Oferty warunkowe

Kupujący często w wiadomościach będzie zawierał warunki, jakie musi spełnić jego oferta. W przypadku nieruchomości mieszkalnych odbywa się to zwykle poprzez włączenie do oferty Standardowych Klauzul Szkockich (patrz poniżej), które obejmują takie warunki, jak wgląd do raportów dotyczących nieruchomości lub włączenie jakiejkolwiek ruchomości (takiej jak sprzęt AGD ) do sprzedaż nieruchomości. Takie warunki mogą mieć charakter zawieszający , co uniemożliwi zawarcie prawnie wiążącej umowy do czasu spełnienia warunków.

Odbiór kwalifikowany

Sprzedający nieruchomość może przyjąć ofertę kupna od Kupującego jako akceptację de plano . Jednak zwykle powszechną praktyką jest zakwalifikowanie akceptacji poprzez określenie dalszych warunków. W przypadku gdy sprzedawca dokona akceptacji kwalifikowanej, prawo szkockie traktuje to jako nową ofertę, ofertę sprzedaży, którą Kupujący musi następnie zaakceptować de plano lub złożyć nową ofertę kupna z dalszymi lub zmienionymi warunkami; oferta kupna zostaje skutecznie „zniszczona” przez kwalifikowaną akceptację lub ofertę sprzedaży i nie może na niej polegać Sprzedający. Stwarza to efekt „ping-ponga” serii ofert sprzedaży/ofert zakupu między dwiema stronami, zwanych również pismami, bez formalnie uzgodnionej umowy, dopóki jedna ze stron nie zaakceptuje de plano oferty drugiej . Ostateczna oferta i listy akceptacyjne de plano tworzą umowę sprzedaży w prawie szkockim, stąd umowa nazywana jest pismami (tj. listami) sprzedaży .

Limity czasowe

Możliwe jest zakwalifikowanie oferty kupna/akceptacji kwalifikowanej z terminami akceptacji, gdzie sformułowanie jest wyraźnie użyte dla drugiej strony w celu określenia terminu. Jednak nowa kontroferta złożona w terminie spowoduje „zniszczenie” kwalifikowanego terminu akceptacji. Jeżeli nie określono terminu, oferta lub kontroferta przestaną być przyjmowane po upływie rozsądnego czasu.

Reguła pocztowa

Kiedy strona akceptuje ofertę kupna/sprzedaży de plano drugiej strony , skuteczne jest utworzenie wiążącej umowy od momentu jej wysłania lub nieodwracalnego wysłania do giełdy dokumentów (takiej jak DX ) , a nie od momentu jej otrzymania przez inna impreza. Wynika to z zastosowania w prawie szkockim doktryny znanej jako Postal Acceptance Rule .

Zniesienie zasady przyjmowania pocztowego

Scottish Law Commission opublikowała raport w 2018 r. ( Report on Review of Contract Law: Formation, Interpretation, Remedies for Breach, and Penalty Clauses, SLC Report 252) zalecający zniesienie zasady przyjmowania pocztą i zastąpienie jej nowym systemem ustawowym , dostępny do wglądu w wersji roboczej na stronie internetowej Scottish Law Commission. W chwili pisania tego tekstu okaże się, czy ten projekt ustawy towarzyszący sprawozdaniu zostanie przedstawiony szkockiemu parlamentowi .

Wycofanie oferty kupna/oferty sprzedaży

Zgodnie z ustawą o wymaganiach dotyczących pisania (Szkocja) z 1995 r. nie ma wymogu wycofania oferty ani akceptacji kwalifikowanej w formie formalnego pisma.

W prawie szkockim nie jest możliwe, aby strona wycofała swoje kwalifikacje do oferty po otrzymaniu tych kwalifikacji przez drugą stronę, a następnie wysłała nową akceptację de plano do oferty drugiej strony w celu stworzenia ważnej umowy, której wcześniej nie można było zawrzeć.

W sprawie MacMillan przeciwko Caldwell Lord Kirkwood utrzymywał, że gdy jedna ze stron wskazała, że nie jest już gotowa do zawarcia umowy, druga strona nie może zawrzeć umowy, akceptując de plano istniejącą ofertę. Jednakże to na stronie, która złożyła ofertę, będzie spoczywał obowiązek udowodnienia, że powiadomienie o wycofaniu oferty zostało przekazane agentowi drugiej strony z odpowiednim wyprzedzeniem przed dokonaniem jakiejkolwiek ważnej akceptacji de plano .

Reguła i klauzule dotyczące wcześniejszych komunii

W prawie zwyczajowym, w następstwie Winston v Patrick , wydanie dyspozycji zastępuje wszelkie osobiste zobowiązania w umowie, nawet jeśli mają charakter zabezpieczenia. Ustawa o umowach (Szkocja) z 1997 r. Zmieniła tę zasadę prawa zwyczajowego, tak że dyspozycja nie zastępuje już pism. Jednak wielu przewoźników nadal stosuje 2-letnią klauzulę zastępczą w Missives of Sale, aby zapewnić, że zobowiązania umowne wygasają po 2 latach, a nie na mocy negatywnego przedawnienia na mocy Ustawy o przedawnieniu i przedawnieniu (Szkocja) z 1973 r. . Należy zauważyć, że zastosowanie tej klauzuli będzie miało zastosowanie zarówno do zobowiązań Kupującego, jak i Sprzedającego wynikających z umowy.

Nieruchomość mieszkalna

W przypadku nieruchomości mieszkalnej Sprzedający wystawi nieruchomość na sprzedaż za pośrednictwem pośrednika w obrocie nieruchomościami lub kancelarii adwokackiej.

Raport domowy

W zależności od charakteru nieruchomości mieszkalnej, Sprzedający zazwyczaj musi uzyskać raport domowy (w tym kwestionariusz i raport z ankiety) przy wprowadzaniu nieruchomości do obrotu, z wyłączeniem:

Nieruchomość na sprzedaż jako część portfela.
Zakwaterowanie sezonowe i wakacyjne.
Nieruchomość na sprzedaż wraz z nieruchomością niemieszkalną lub pomocniczą w stosunku do nieruchomości niemieszkalnej.
Nieruchomość wykorzystywana zarówno do celów mieszkalnych, jak i niemieszkalnych
Nieruchomość niezamieszkana i niebezpieczna do zamieszkania
Nieruchomość, która wcześniej nie była wykorzystywana jako dom.

Proces notarialny w transakcjach dotyczących nieruchomości mieszkalnych

Sprzedający może ogłosić nieruchomość na rynku po ustalonej cenie lub skorzystać z systemu licytacji w ciemno, w ramach którego wielu oferentów licytuje się po cichu, nie znając oferowanej przez drugiego oferenta ceny zakupu.

Oferent, jeśli chce kupić nieruchomość, złoży formalną pisemną ofertę za pośrednictwem swojego prawnika agentom Sprzedającego na zakup nieruchomości mieszkalnej. Oferta będzie określać cenę oferty i wszelkie warunki, które musi spełnić Sprzedający, takie jak zapoznanie się Kupującego z raportami dotyczącymi nieruchomości lub włączenie jakiejkolwiek ruchomości (takiej jak sprzęt AGD) do sprzedaży nieruchomości. Tylko ruchomości, które weszły w skład majątku dziedzicznego, zostaną automatycznie uwzględnione w przeniesieniu.

Sprzedający umieszcza datę zamknięcia , datę, w której Sprzedający zdecyduje się zaprzestać otrzymywania ofert. Sprzedawca następnie przejrzy oferty złożone przez potencjalnych nabywców i wybierze preferowanego nabywcę i odpowie na ofertę tego preferowanego nabywcy.

Ta odpowiedź, zwana akceptacją, może od razu przyjąć ofertę, znaną jako akceptacja prosta lub akceptacja de plano, skutkująca zawarciem wiążącej umowy między stronami w prawie szkockim. Często zdarza się jednak, że początkowa odpowiedź Sprzedającego jest kwalifikowaną akceptacją, aby uniknąć tworzenia wiążących ofert sprzedaży na wczesnym etapie. Bez de plano warunków którejkolwiek ze stron, nie ma wiążącej umowy.

Listwy w nowo budowanych domach

Listy w nowo budowanych domach są zazwyczaj oferowane przez Budowniczego po ustalonej cenie w ramach standardowej oferty sprzedaży wystawianej przez sprzedającego. Warunki oferty nie podlegają negocjacjom, a Kupujący powinien uzyskać poradę prawną przed podpisaniem dokumentu, ponieważ akceptacja de plano skutkuje prawnie wykonalną umową w Szkocji.

Szkockie klauzule standardowe

Ze względu na indywidualistyczny charakter ofert sprzedaży/kupna, w dużej mierze ze względu na dyskretny charakter nieruchomości mieszkaniowych, system ogłoszeń w nieruchomościach mieszkalnych stał się skomplikowany. Z biegiem czasu standardowe style (szablony) zaczęto stosować w miejscowościach i we wszystkich szeryfach, aby uprościć etap listów. Komitet Majątkowy Towarzystwa Prawniczego Szkocji oparł się na tych pracach, których kulminacją była publikacja Szkockich Klauzul Standardowych .

Są one dostępne do wglądu online wraz z publicznymi wytycznymi na stronie internetowej Law Society of Scotland. Obecnie szkockie standardowe klauzule faktycznie stały się „krajowymi warunkami sprzedaży” pomimo ich niedawnego zakończenia w grudniu 2014 r. i rozpoczęcia użytkowania 5 stycznia 2015 r.

Szkockie Standardowe Klauzule są zarejestrowane jako dokument publiczny w Księgach Rady i Sesji dla wszystkich radców prawnych w Szkocji, aby włączyć je do pism sprzedaży w celu uproszczenia procesu. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby radca prawny posługiwał się własnym pismem w pismach dotyczących sprzedaży nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości komercyjnych

Transakcje związane z nieruchomościami komercyjnymi mogą wiązać się z uzyskaniem pozwoleń na budowę i innymi wymogami prawnymi wynikającymi z prawa dotyczącego planowania przed wykorzystaniem gruntu jako nieruchomości komercyjnej. W związku z tym pisma dotyczące własności komercyjnej mogą zawierać liczne warunki i złożone warunki, co prowadzi do dużej liczby negocjacji umownych.

Grupa Standaryzacji Nieruchomości została utworzona przez cztery firmy prawnicze: CMS (wcześniej znana jako Dundas & Wilson ), Dentons (wcześniej znana jako Maclay Murray & Spens ), Pinsent Masons (wcześniej znana jako McGrigors ) oraz Shepherd i Wedderburn w 2001 roku w połączonej wysiłki w celu stworzenia wspólnych uzgodnionych stylów (szablonów) dla transakcji dotyczących komercyjnej własności dziedzicznej w Szkocji. Szablony te są dostępne do przeglądania na stronie internetowej Property Standarization Group.

Transakcje handlowe zazwyczaj opierają się na dzieleniu się projektem umowy między agentami stron, obecnie powszechnie przeprowadzanymi online na bezpiecznym oprogramowaniu w chmurze , gdzie agenci obu stron mogą wprowadzać zmiany w dokumencie lub na drodze wymiany projektów dokumentów między agentami za pośrednictwem poczty elektronicznej, aż do osiągnięcia porozumienia projekty listów sprzedaży. Strony lub ich upoważnieni agenci mogą następnie formalnie podpisać i związać strony umową zgodnie z ustawą o wymaganiach dotyczących pisania (Szkocja) z 1995 r .

Nieruchomość sprzedana na licytacji (grupa publiczna)

Majątek dziedziczny można również sprzedać na aukcji, zwanej w prawie szkockim roupem . Sprzedający przygotowuje standardową umowę, która jest przedstawiona oferentom przed aukcją. Zwycięzca licytacji na zgrupowaniu, podpisuje protokół uchwalenia i preferuje związanie się wcześniej przygotowaną umową i staje się Kupującym.

Zakończenie listów

Po zakończeniu negocjacji umownych między stronami, umowa zostanie ważnie utworzona, gdy, jak omówiono powyżej, strona dokona prostej akceptacji oferty innej strony, co może obejmować akceptację wszelkich wcześniejszych zakwalifikowanych akceptacji/warunków ofert. Ten punkt jest znany jako zawarcie listów i kończy umowny etap dobrowolnego przekazania ziemi.

Zawarcie pism zwykle zajmuje kilka tygodni ze względu na proces należytej staranności , który każda ze stron musi przeprowadzić przed zawarciem prawnie wiążącej umowy. Jednak strony nabywają prawa osobiste na mocy prawa umów dopiero po zakończeniu pism; tzn. do tego czasu nie ma umowy. Po zawarciu pism Kupującemu przysługuje wobec Sprzedawcy wyłącznie uprawnienie osobiste, a nie prawo rzeczowe (prawo rzeczowe) .

Strony mogą jednak przejść do etapu przeniesienia własności . Po zawarciu pisma, jako wykonalna umowa, można je odwołać wyłącznie za pisemnym zwolnieniem obu stron. Jeśli strony chcą wprowadzić zmiany, a nie zwolnić się z obecnych pism, aby zawrzeć nową umowę, mogą zwrócić się do sądu szeryfa lub sądu sesyjnego o wydanie nakazu sprostowania zgodnie z ustawą o reformie prawa (przepisy różne) (Szkocja) z 1985 r., sekcja 8.

Warrandice of Missives of Sale

Pełna i bezwzględna gwarancja (w innych jurysdykcjach zwana gwarancją ) jest prawnie zawarta w dokumentach sprzedaży. Oznacza to, że Sprzedawca udziela rękojmi (tj. gwarancji) następujących czterech gwarancji:

Absolutnie dobry tytuł
Żadnych mniejszych praw rzeczowych (tj.: brak renty dożywotniej, zabezpieczenia itp. na ziemi)
Żadnych niezwykłych warunków rzeczywistych (tj. żadnych niezwykłych obciążeń ani służebności związanych z gruntem)
Żadne przyszłe działania nie będą miały wpływu na tytuł (własność) Kupującego do gruntu.

W praktyce gwarancje te są często udzielane w sposób wyraźny, co zmienia lub uzupełnia dorozumiane gwarancje Sprzedawcy, takie jak stosowanie szkockich klauzul standardowych. W mało prawdopodobnym przypadku, gdy pisma milczą na temat gwarancji, zastosowanie będą miały gwarancje wynikające z prawa.

Gwarancja 1: absolutnie dobry tytuł

Sprzedający gwarantuje, że jest w stanie skutecznie przenieść własność na Kupującego. Gwarancja obejmuje również to, że prawo własności (tytuł) Sprzedającego jest bezwzględnie dobre i nie podlega unieważnieniu ani wyłączeniu z odszkodowania prowadzonego przez Prowadzącego Rejestr w Szkocji . Hume, pisarz instytucjonalny i źródło prawa w Szkocji, mówi, że Sprzedający musi również dostarczyć Kupującemu dowód, że tytuł jest dobry.

Gwarancja musi obejmować całość przenoszonej własności, tj.: Sprzedający musi być właścicielem wszystkich gruntów, które mają być przekazane zgodnie z Umową Sprzedaży. Przykładem tego jest powszechne orzecznictwo, w którym Sprzedający zobowiązuje się do przeniesienia całego gruntu, czyli a coele usuque ad centrum (z nieba do środka ziemi), ale prawa do minerałów, znajdujących się w warstwach gruntu jako oddzielnej konwencjonalnej kamienicy , nie są własnością Sprzedającego, ale strony trzeciej, ale istnieje gwarancja, że zostaną przeniesione na Kupującego.

W przypadku naruszenia niniejszej gwarancji Kupujący może odstąpić od Oświadczeń Sprzedaży, rozwiązując umowę między stronami. W sprawie Holms przeciwko Ashford Estates Ltd , ustalono, że gwarancja, że przekazany grunt nadaje się do celu, o którym Kupujący poinformował Sprzedawcę, że ma być używany, nie jest objęta niniejszą gwarancją.

Gwarancja 2: Żadnych pomniejszych praw rzeczywistych

Sprzedający gwarantuje, że na przekazanym gruncie nie przysługują żadne mniejsze prawa rzeczowe, z wyłączeniem dzierżawy.

Leasing ma sprzeczne uprawnienia prawne co do tego, czy są objęte gwarancją Sprzedawcy w zakresie praw rzeczywistych. Starsze autorytety prawne z XVI i XVII-wiecznych Królestwa Szkocji wydają się sugerować, że dorozumiana gwarancja nie obejmuje dzierżawy. Uzasadnieniem tego było to, że historycznie właściciele feudalni rzadko zajmowali posiadaną przez siebie ziemię, która często była dzierżawiona lub przekazywana wasalom w wyniku subfeudacji , więc gwarancja, że ziemia ma nie mniejsze prawa rzeczywiste, nie była istotna.

Jednak Hume , pisarz instytucjonalny i źródło prawa w Szkocji, napisał, że tylko dzierżawa na bardzo długi okres, z niskim czynszem lub gdy dzierżawa daje najemcy szerokie uprawnienia do gruntu, byłaby objęta tą gwarancją .

Współczesnym źródłem autorytetu w tej dziedzinie jest Lothian and Border Farmers Ltd przeciwko M'Cutcheon, który podążał za starymi władzami, że dzierżawa nie była objęta gwarancją. Jednak istnieje krytyka naukowa, że decyzja ta była błędna i pozostaje wyrokiem pierwszej instancji Outer House of the Court of Session .

W każdym razie przewoźnicy często dodają do pism klauzulę, jak ma to miejsce w szkockich klauzulach standardowych, że nieruchomość zostanie przekazana sprzedającemu do wjazdu i pustego posiadania.

Prawa do zajmowania mieszkania przez współmałżonka na mocy Ustawy o domach małżeńskich (ochrona rodziny) (Szkocja) z 1981 r. są zbliżone do ustawowego prawa quasi-rzeczywistego i nie ma pewności, czy jest to uwzględnione w gwarancji. W każdym razie standardową praktyką jest umieszczanie w pismach terminu dotyczącego praw zajmowania, tak jak ma to miejsce w szkockich klauzulach standardowych.

Gwarancja 3: Brak nietypowych rzeczywistych warunków

Ustalono definitywnie w 1835 r., że rzeczywiste warunki, takie jak służebności i ciężary, były objęte rękojmią absolutną Sprzedawcy. Obecnie prawnie implikuje się, że Sprzedający gwarantuje, że na nieruchomości nie ma rzeczywistych warunków, jeżeli:

że stan ten nie był Kupującemu znany w chwili zawarcia umowy;
że stan jest nietypowy albo ogólnie, albo w związku z rodzajem i lokalizacją danej nieruchomości; I
że warunek ten powoduje istotne zmniejszenie wartości nieruchomości.

Wszystkie trzy testy muszą zostać spełnione, aby roszczenie wojenne zakończyło się sukcesem w stosunku do nieznanego rzeczywistego stanu.

W praktyce kontrole due diligence przeprowadzane przez agentów każdej ze stron powinny przed zawarciem pozwu zidentyfikować wszelkie nieznane wcześniej rzeczywiste warunki. Ustalając wiedzę, sąd zbada, czy przez „zaniedbanie i niewybaczalną ignorancję” Kupującego (w tłumaczeniu ze szkockiego : zaniedbanie i niewybaczalna niewiedza) uniemożliwiły mu posiadanie faktycznej wiedzy, jeżeli tak, sąd może uznać, że Kupujący posiadał wiedzę konstruktywną, wiedzę opartą na zachowaniu należytej staranności.

Uznaje się zatem, że Kupujący zna i oczekuje rzeczywistych warunków typu standardowego. Jeżeli Sprzedający zaprzeczy , tj.: złoży przed sądem oświadczenie faktyczne, że Kupujący wiedział o stanie w dacie zawarcia pozwu, to Sprzedający sam musi udowodnić ten ciężar dowodowy.

Jeżeli sąd stwierdzi, że Kupujący działał z zaniedbaniem i niewybaczalną niewiedzą, odrzucając tym samym roszczenie z tytułu gwarancji; strony, które działały przez adwokata, mogą alternatywnie dochodzić roszczeń przeciwko agentowi obsługującemu sprzedaż z tytułu zaniedbania zawodowego .

Warrandice 4: Żadne przyszłe działania nie będą miały wpływu na tytuł Kupującego do (własności) gruntu

Czwarta gwarancja gwarantuje, że Sprzedający nie podejmie w przyszłości żadnych działań, które naruszałyby umowne prawo własności Kupującego. Sprzedający naruszyłby swoją gwarancję, gdyby udzielił późniejszego rozporządzenia innej osobie lub następnie przyznał osobom trzecim mniejsze prawa rzeczowe do gruntu po otrzymaniu przez Kupującego ich rozporządzenia. Niniejsza gwarancja traci ważność z chwilą prawowitego przeniesienia własności na Kupującego, po zarejestrowaniu rozporządzania.

Środki zaradcze w przypadku naruszenia umowy (pismo sprzedaży)

Naruszenie Warrandice of Missives of Sale

Jeżeli Kupujący odkryje później ukrytą wadę swojego tytułu własności, może okazać się niemożliwe odnalezienie Sprzedającego lub jego poprzedników po zakończeniu lub dacie wpisu , w którym Kupujący zapłacił cenę zakupu, a Sprzedający wydał dyspozycję (tj. zazwyczaj tego samego dnia). W związku z tym skuteczność gwarancji jako środka prawnego dla Kupujących, którzy później wykryją ukryte wady tytułu własności, jest ograniczona. Moment, w którym gwarancja staje się wykonalna, jest również przedmiotem sprzecznych opinii prawnych i akademickich. Bell, pisarz instytucjonalny, jest zdania, że:

„kupujący ma absolutne prawo do dobrego tytułu… i jeśli nie skorzysta z tego prawa jednoznacznie, nie jest zobowiązany… czekać, aż jego prawo zostanie zakwestionowane. Jest to wystarczający powód do wyjątku od tytułu, jeśli podlegać zakwestionowaniu”

Istnieją jednak zastrzeżenia co do zasady, takie jak wymóg wytoczenia przeciwko Kupującemu powództwa o wyrzucenie.

Wymóg eksmisji sądowej

Wbrew powszechnemu przekonaniu przewoźników, nie ma wymogu wyrzucenia w celu wyegzekwowania gwarancji zawartej w Potwierdzeniach Sprzedaży. Eksmisja sądowa w definicji prawa szkockiego, wywodzącej się z prawa rzymskiego , nie jest laickim znaczeniem słowa eksmisja , w którym najemca jest usuwany z własności właściciela.

Zamiast tego eksmisja sądowa ma miejsce, gdy prawdziwy właściciel nieruchomości dochodzi swojego prawa własności. Powództwo eksmisyjne musi zostać wniesione do sądu przez faktycznego Właściciela gruntu i nie może zostać wniesione przez Kupującego ani przez Kupującego zgłaszającego deklarację ( tj. powództwo sądowe o dokonanie przez Sąd rozstrzygnięcia w sprawie). Jeśli Keeper of the Registers of Scotland skorzysta ze swojego uprawnienia do sprostowania rejestru gruntów, domniemywa się, że jest to również uważane za eksmisję sądową do celów wojny.

Wymogi eksmisji sądowej lub poważnego zagrożenia eksmisją przez kogoś, kto ma tytuł nadrzędny, są inne , gdy strona powołuje się na nakazy zawarte w rozporządzeniu . Nakaz rozporządzania został niedawno rozpatrzony przez Sąd Najwyższy w sprawie Morris v Rae, która obecnie wymaga eksmisji (ingerencji w prawo własności Kupującego) lub groźby eksmisji przez kogoś, kto ma lepszy tytuł (prawo) do gruntu .

Zastąpienie gwarancji rozporządzania nad umową rękojmi

Zazwyczaj doręczenie dyspozycji z gwarancją zastępuje gwarancję sprzedaży udzieloną przez Sprzedawcę. Istnieją jednak trzy scenariusze, w których Warrandice of Missives of Sale nadal mają zastosowanie:

1) Zwłoka w rozliczeniu - Bez wydania dyspozycji Kupujący może powoływać się jedynie na gwarancję w listach sprzedaży.

2) Rezygnacja z transakcji po ogłoszeniu sprzedaży - Po ogłoszeniu sprzedaży, w przypadku rezygnacji z transakcji (tj. braku wydania dyspozycji), Kupujący nadal może korzystać z ogłoszeń sprzedaży

3) Klauzula umowna w pismach wyraźnie zabraniająca nieusuwania gwarancji. Warunki mogą również nadal obowiązywać na mocy Ustawy o umowach (Szkocja) z 1997 r.

Zaradzić

Jeżeli warunki gwarancji sprzedaży zostały naruszone i nadal są wykonalne, patrz powyżej, Kupujący może zazwyczaj odstąpić od warunków gwarancji (tj. rozwiązać umowę) i/lub skorzystać ze środków zaradczych (A) wnieść powództwo dotyczące konkretnego narzędzia i/ lub ( b) dochodzenia odszkodowania za naruszenie osobistego zobowiązania. Jeżeli jednak naruszenie nakazu było pozytywnym obowiązkiem Sprzedawcy, powszechnie w Wpisach Sprzedaży jest to obowiązek wydania dyspozycji, Sprzedającemu wyznacza się rozsądny termin na wykonanie zobowiązania.

Rezygnacja (tj. wypowiedzenie) Missives jest dozwolona dopiero po zakończeniu tego rozsądnego okresu. Jeśli okaże się, że Sprzedający w ogóle nie jest właścicielem gruntu (tj.: ani właścicielem gruntu, ani prawną lub umowną odrębną kamienicą), zostanie to uznane za nieodwracalne, a Kupujący ma natychmiastowe prawo do odstąpienia. Jeśli nastąpi naruszenie, w przypadku którego odstąpienie nie jest możliwe, tj.: nie ma pozytywnego obowiązku wyegzekwowania przez Sprzedawcę, wówczas nie ma dostępności odszkodowania.

Jednak w praktyce naprawienie szkody bez unieważnienia Missives jest przewidziane w warunkach samych Missives of Sale, to postanowienie umowne jest zgodne z umownym środkiem prawnym prawa rzymskiego , actio quanti minoris , który dopuszcza roszczenia, że w przypadku naruszenia umowy przez sprzedającego, Kupujący jest uprawniony do zatrzymania rzeczy i dochodzenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości rzeczy.

Ustawowy pasek osobisty

W prawie szkockim istnieje ustawowa rada osobista w odniesieniu do umów pisemnych, podobna do koncepcji esoppel w innych jurysdykcjach. Ochrona ta umożliwia utrzymanie ważności i wykonalności umowy, która w inny sposób nieważna, w przypadku gdy strony działały na podstawie umowy, co pociągnęło za sobą istotne (finansowe lub inne) konsekwencje. Zgodnie z wymaganiami dotyczącymi pisania (Szkocja) Act 1995 , sekcja 1(3) i 1(4) stanowi, że:

„ Wymogi pisania (Szkocja) Act 1995

Sekcja 1(3)

Jeżeli umowa, zobowiązanie lub trust, o których mowa w ust. 2 lit. 9b [ dokumenty elektroniczne ] tej ustawy, ale jedna ze stron umowy , wierzyciel zobowiązany lub beneficjent z tytułu powiernictwa („pierwsza osoba”) działała lub zaniechała działania na podstawie umowy , zobowiązania lub zaufać wiedzą i przyzwoleniem drugiej strony umowy, dłużnika w zobowiązaniu lub powiernika („druga osoba”) — (a) drugiej osobie nie przysługuje prawo odstąpienia od umowy , zobowiązania lub powiernictwa; I

(b) umowa, zobowiązanie lub trust nie są uważane za nieważne ,

na tej podstawie, że nie jest tak ukonstytuowany, jeżeli spełniony jest warunek określony w podpunkcie (4) poniżej.

§ 1 ust. 4

(4) Warunek, o którym mowa w ust. (3) powyżej, polega na tym, że stanowisko pierwszej osoby —

(a) w wyniku działania lub powstrzymania się od działania , o którym mowa w tej podsekcji, został naruszony w istotnym stopniu ; I

(b) w wyniku takiego wycofania , o którym mowa w tej podsekcji, wpłynęłoby to niekorzystnie w istotnym stopniu .” [ dodano nawiasy i podkreślenia ]

Oznacza to, że w przypadku gdy dokumenty sprzedaży nie zostały sporządzone zgodnie z ustawą z 1995 r., na przykład w formie nieformalnych pism lub ustnych umów, nadal mogą być wykonalne wobec osoby, w przypadku gdy druga strona:

działał lub powstrzymał się od działania w oparciu o umowę (np. druga strona to sprzedający, który złożył ofertę kupna domu, ponieważ sądził, że jego dom jest sprzedany, druga strona to kupujący, który poczynił przygotowania do opuścić jej obecny majątek )
druga osoba wiedziała o działaniach strony, (np.: druga osoba (Kupujący) została poinformowana, że osoba (Sprzedający) zamierza kupić inny dom, druga osoba (Kupujący) poinformowała osobę (Sprzedającego), że zamierza przygotować się do opuszczenia nieruchomości)
Druga osoba wyraziła zgodę na to działanie lub powstrzymanie się od działania, (np.: druga osoba (Kupujący) nie sprzeciwiła się dokonaniu przez Sprzedającego zakupu innego domu, druga osoba (Sprzedający) nie sprzeciwiła się zrzeczeniu się przez Kupującego jej dotychczasowego majątku i zaprzestanie poszukiwań innej nieruchomości)
w wyniku działania lub zaniechania działania pierwsza osoba została dotknięta w istotnym stopniu. (np.: pierwsza osoba (Sprzedający) zawarła teraz umowę sprzedaży, pierwsza osoba (Kupujący) poniosła koszty rezygnacji i inne opłaty)

Pierwsza strona musi następnie udowodnić, że odstąpienie drugiej strony od nieważnej umowy będzie miało istotny negatywny wpływ na pierwszą stronę. Jak zawsze w szkockim prawie cywilnym , pierwsza osoba musi udowodnić powyższy ustawowy ciężar dowodu na podstawie bilansu prawdopodobieństw, że miał on miejsce.