Ustawa o wynajmie mieszkań Costa-Hawkinsa
Costa –Hawkins o wynajem mieszkań („Costa–Hawkins”) to prawo stanu Kalifornia , uchwalone w 1995 r., które nakłada ograniczenia na miejskie rozporządzenia dotyczące kontroli czynszu . Costa-Hawkins wyprzedza pole na dwa główne sposoby. Po pierwsze, zabrania miastom ustanawiania kontroli czynszów za niektóre rodzaje jednostek mieszkalnych, np. domy jednorodzinne i wspólnoty mieszkaniowe oraz nowo wybudowane jednostki mieszkalne ; są one uważane za zwolnione. Po drugie, zakazuje „kontroli pustostanów”, zwanej także „ścisłą” kontrolą czynszów. Ustawodawstwo było sponsorowane przez demokratycznego senatora Jima Costę i republikańskiego członka zgromadzenia Phila Hawkinsa.
Jeśli mieszkanie było objęte „kontrolą wolnych miejsc”, miejskie rozporządzenie w sprawie kontroli czynszu miało na celu odmowę lub ograniczenie możliwości podwyższenia czynszu przez właściciela dla nowych najemców, nawet w przypadkach, gdy poprzedni najemca dobrowolnie opuścił mieszkanie lub został eksmitowany z „uzasadnionej przyczyny”. (takich jak niepłacenie czynszu). Costa-Hawkins zmienił to, przyznając właścicielowi mieszkania prawo do wynajęcia pustostanu za dowolną cenę (tj. zazwyczaj cenę rynkową).
W 2019 roku kalifornijska legislatura uchwaliła, a gubernator podpisał ustawę AB 1482, która stworzyła ogólnostanowy pułap czynszu na następne 10 lat. Ustawa o ochronie lokatorów z 2019 r. ogranicza roczne podwyżki czynszu do 5% plus regionalna inflacja. Na przykład, gdyby ustawa obowiązywała w 2019 r., podwyżki czynszów w Los Angeles zostałyby ograniczone do 8,3%, a w San Francisco do 9%. Podwyżki są powiązane ze stawką czynszu obowiązującą od 15 marca 2019 r. Nowe prawo nie dotyczy budynków wybudowanych w ciągu ostatnich 15 lat ani domów jednorodzinnych (chyba że należą do korporacji lub inwestorów instytucjonalnych). Zawiera również wymóg wykazania „uzasadnionej przyczyny” eksmisji i zachowuje „dekontrolę pustostanów”, co oznacza, że czynsze mogą wzrosnąć do stawki rynkowej między najemcami. Wiele gmin w Kalifornii nadal ma własne przepisy dotyczące kontroli czynszów, które pozostają nienaruszone na mocy AB 1482. Ta zdolność władz miejskich jest ograniczona przez konstytucje federalne i stanowe, a także prawa federalne i stanowe. Costa-Hawkins jest jednym z najbardziej znanych statutów stanowych ograniczających władzę miast Kalifornii w zakresie regulowania ich rynków wynajmu.
Czynniki powodujące kontrolę czynszów w latach 70
w Kalifornii iw całym kraju nastąpiła druga fala rozporządzeń dotyczących kontroli czynszów . Rosnące wartości nieruchomości i rosnące stopy procentowe sprawiły, że domy jednorodzinne w Kalifornii stały się mniej przystępne. Rozczarowani nabywcy często wprowadzali się do mieszkań. niedobór mieszkań na wynajem , czynsze poszły w górę. Z powodów głównie innych niż mieszkaniowe (np. użytkowania gruntów ) miasta zaczęły ograniczać budowę nowych jednostek mieszkalnych. Wraz ze wzrostem cen nieruchomości mieszkaniowych na wynajem zwrot z inwestycji i przepływy pieniężne zmotywowały nowych właścicieli z hipotekami do podniesienia czynszów. Stanowa i federalna pomoc mieszkaniowa dla osób o niskich dochodach spadła. Inflacja objęła całą gospodarkę, ale płace również spadły. Ruch konsumencki i skutki Propozycji 13 pobudziły aktywizm najemców w polityce miejskiej .
Ustawodawstwo Costy-Hawkinsa z 1995 r
Wydarzenia polityczne prowadzące do ustawy
W 1972 roku Berkeley jako pierwsze miasto w Kalifornii przyjęło rozporządzenie w sprawie kontroli czynszów drugiej fali. W 1976 roku gubernator Jerry Brown , Demokrata, zawetował ustawodawstwo stanowe (AB 3788), które miało pierwszeństwo przed lokalnymi przepisami dotyczącymi kontroli czynszów. Był wspierany przez główną grupę zajmującą się nieruchomościami, California Housing Council (CHC). W odpowiedzi na weto, branży nieruchomości udało się uzyskać inicjatywę , Propozycję 10, w głosowaniu stanowym na rok 1980. Została ona jednak mocno pokonana, 65% do 35%.
W międzyczasie, w czerwcu 1978 r., Propozycja 13 została przyjęta przez wyborców z Kalifornii w stosunku dwa do jednego. Przed wyborami Howard Jarvis , przywódca „buntu podatników” z Propozycji 13, a także z California Apartment Association, zasugerował, że właściciele nieruchomości obniżą czynsze, jeśli Propozycja 13 zostanie uchwalona. Mówiono, że wielu wyborców uważało, że twierdzenie 13, obniżając podatki od nieruchomości właścicieli, oznaczało niższe czynsze. CHC, obawiając się sprzeciwu najemców, gdyby właściciele nie dotrzymali warunków, postanowił sprzeciwić się Propozycji 13. Pomimo powyborczych wysiłków gubernatora Browna i CHC, niewielu właścicieli obniżyło czynsze.
Lokatorzy miejscy w całej Kalifornii utworzyli liczne lokalne grupy, które szybko rosły w siłę i intensywność. Lokatorzy zorganizowali agitację polityczną skierowaną przeciwko władzom stanowym i miejskim. Nowa „gorąca linia najemców” gubernatora Browna otrzymywała 12 000 połączeń dziennie. „W odpowiedzi na presję najemców, strajki czynszowe i ciągłe doniesienia o podwyżkach czynszów i wściekłych najemcach, zwłaszcza seniorach, Rada Miasta Los Angeles w sierpniu 1978 r. zamroziła czynsz na sześć miesięcy”. Do 1988 roku czternaście miast przyjęło pełną kontrolę czynszów, a sześćdziesiąt cztery miasta kontrolę czynszów za parki domów mobilnych.
Siła grup najemców ostatecznie zaczęła jednak słabnąć. Jednak próby częściowego „wywłaszczenia” kontroli czynszów przez CHC zostały udaremnione przez Demokratów, na czele z senatorem stanowym Davidem Robertim , aż do czasu , gdy ograniczenia kadencji zmusiły go do przejścia na emeryturę w 1995 roku. w branży nieruchomości od 1983 roku. Obecnie zasiadał w Senacie, gdzie jego projekt z 1995 roku przeszedł przez Komisję Sądownictwa; pod nieobecność Robertiego, przyciągnął głosy Demokratów. Następnie ustawa przeszła przez Senat jednym głosem „więcej niż wymagana większość”.
Ustawa: sponsorzy i opozycja
Ustawa Costa – Hawkins o wynajmie mieszkań weszła w życie w 1995 r. Statut został skodyfikowany jako Kodeks cywilny , §§ 1954.50 do 1954.535. Sponsorami ustawy byli demokratyczny senator Jim Costa ( Fresno ) i republikański członek Zgromadzenia Phil Hawkins ( Bellflower ).
Wprowadzony jako pierwszy w Senacie, tekst ustawy stał się później ustawą montażową 1164. Po kilku negocjowanych zmianach została przyjęta w obu izbach. Republikański gubernator Pete Wilson podpisał następnie ustawę AB 1164.
Chociaż rozumiana jako ograniczenie kontroli czynszów, program bardziej preferowany przez Republikanów, niektórzy Demokraci poparli ustawę. Pro-najemca Western Center on Law and Poverty (WCLP) poparł kilka elementów ustawy, które służyły interesom najemców: zakaz podwyżek czynszu „w przypadku wykrycia poważnych naruszeń przepisów dotyczących zdrowia, bezpieczeństwa, przeciwpożarowych lub budowlanych, które nie zostały naprawione przez sześć miesięcy”, a niektóre roszczenia podnajemców do obniżenia czynszu w ramach istniejącej umowy najmu.
WCLP był jednak przeciwny ustawie. Szczególnie starała się zorganizować opozycję, „skompletować koalicję” rozproszonych grup lokalnych (lokatorów, seniorów, wyznawców religii) wraz z miastami Kalifornii z kontrolą czynszów. W związku z tym Santa Monica, Berkeley i West Hollywood przekazały fundusze na zatrudnienie lobbysty. Koncesja (uzyskana w drodze negocjacji z projektodawcami) polegała na 3-letnim stopniowym wprowadzaniu „dekontroli wakatów”. Jednak Kapitolu był taki, że Costa – Hawkins był „załatwioną umową”, a opozycja „ostatnim tchnieniem”. Wejście Costa Hawkins do prawa było postrzegane jako wycofanie niektórych zalet najemców. Zwolennicy kontroli czynszów zaniepokoili się wyzwaniem dla ich zwycięstw w latach 70. i 80. XX wieku.
Przepisy ustawy w wersji ujednoliconej
Ustawodawstwo Costy-Hawkinsa znajduje się w kalifornijskim kodeksie cywilnym, sekcje od 1954.50 do 1954.535.
Ogólnie
Ustawa zwalnia z kontroli czynszu: domy jednorodzinne, mieszkania własnościowe oraz nowe budownictwo. W większości sytuacji zakazuje ona lokalnym władzom regulacji dotyczących „kontroli wolnych miejsc”. W przypadku pięciu miast z „kontrolą pustostanów” w 1995 r. ustawa jest wprowadzana stopniowo. Umiejscawia umowy rządowe z właścicielami dotyczące pobieranego czynszu (np. rezerwy na mieszkania o niskich dochodach) oraz skutki zawiadomienia o naruszeniu, np. zdrowia lub bezpieczeństwa. Costa – Hawkins zajmuje się również poddzierżawami i innymi kwestiami.
Zwolnienia z kontroli czynszu
Ustawa zabrania kontroli czynszów w domach jednorodzinnych, wspólnotach mieszkaniowych i nowo wybudowanych lokalach na wynajem. Zasadniczo „nowy” oznacza każdy budynek wybudowany po 1 lutego 1995 r. (zgodnie z ustawą Costa-Hawkinsa z 1995 r.). Ale w przypadku miast z istniejącą kontrolą czynszu „nowy” jest przestarzały zgodnie z lokalnym rozporządzeniem w sprawie kontroli czynszu.
W tych miastach data uchwalenia regulacji czynszów określa, co jest „nowe”. Tylko lokale na wynajem zbudowane wcześniej będą podlegać miejskiej kontroli czynszów. Te zbudowane później pozostaną zwolnione w ramach Costa-Hawkins. W związku z tym w San Francisco tylko budynki starsze niż 1979 r. mogą podlegać kontroli czynszu, a starsze niż 1980 r. w Oakland i Berkeley , czyli w latach, w których miasta te uchwaliły przepisy dotyczące kontroli czynszów. W mieście Los Angeles data to październik 1978 r.
Te wyjątki mogą jednak pozostawić większość całkowitych zasobów miasta do wynajęcia pod kontrolą czynszów. Na przykład w San Francisco od 2014 r. Około 75% wszystkich lokali na wynajem było kontrolowanych pod względem czynszu, aw Los Angeles w 2014 r. 80% lokali wielorodzinnych miało czynsz kontrolowany.
Nowelizacja ustawy z 2002 r
Ustawa została zmieniona w 2002 r., aby zlikwidować lukę związaną z przekształceniami wspólnot mieszkaniowych po ustawie z 1995 r. Właściciele budynku mieszkalnego mogą uzyskać nowe pozwolenie na użytkowanie w związku z przebudową mieszkania nawet bez późniejszej sprzedaży przerobionych lokali. W takim przypadku wynajmowane lokale nie stają się zwolnione z regulacji czynszu na podstawie ustawy.
Kontrola czynszów w Kalifornii
Costa-Hawkins to kluczowe ustawodawstwo stanowe, które służy do kierowania przepisami operacyjnymi i praktyką kontroli czynszów w Kalifornii. Jednak to samorządy lokalne, w większości miasta, faktycznie piszą i przyjmują szczegółowe przepisy dotyczące kontroli czynszów.
Kontekst prawny
Deklarowane cele
Lokalne rozporządzenie w sprawie kontroli czynszu może wyraźnie określać swój cel. Stwierdzone lub domniemane jest ustalenie lub założenie, że uchwalona kontrola czynszów faktycznie poprawi dobrobyt społeczności.
Zwykle kontrola czynszów to uchwalone przez miasto prawo ( rozporządzenie miejskie ) mające na celu złagodzenie destrukcyjnego wpływu na dzielnice i poszczególnych najemców eskalacji lub wahań cen na rynku wynajmu mieszkań. Może również dążyć do promowania utrzymania bezpiecznych i nadających się do zamieszkania jednostek mieszkalnych podczas niedoboru mieszkań.
Przykładem takiego zamiaru miasta jest rozporządzenie w sprawie stabilizacji czynszów mieszkaniowych i arbitrażu w San Francisco (SFRO), uchwalone w 1979 r. Jako rozporządzenie nadzwyczajne zmieniające kodeks administracyjny San Francisco. Stwierdzono, że w obliczu ciasnych rynków i znacznych podwyżek czynszów przed wprowadzeniem kontroli czynszów „niektórzy najemcy próbują płacić żądane podwyżki czynszu, ale w konsekwencji muszą wydawać mniej na inne artykuły pierwszej potrzeby życiowej. Sytuacja ta ma szkodliwy wpływ na znacznej liczby najemców w mieście, zwłaszcza stwarzając trudności dla seniorów, osób o stałych dochodach oraz gospodarstw domowych o niskich i średnich dochodach”.
Granice konstytucyjne
Dla Zgromadzenia Stanu Kalifornia jego analityk Stephen Holloway skomentował konstytucyjny i prawny kontekst kontroli czynszów, szczególnie między stanem a samorządami lokalnymi (np. miastami). Kiedy uchwalono Costa – Hawkins, istniejące prawo Kalifornii „nie zawierało ustawowych przepisów dotyczących przyjmowania lokalnych rozporządzeń dotyczących kontroli czynszu, ale nie zabrania tego. Orzecznictwo, Birkenfeld przeciwko City of Berkeley (1976) 17 Cal. 3d 129, stwierdził, kontrola czynszów jest właściwym wykonywaniem władzy policyjnej władz lokalnych, jeśli jest rozsądnie skalkulowana w celu wyeliminowania nadmiernych czynszów i jednocześnie zapewnienia właścicielom sprawiedliwych i rozsądnych zwrotów z ich nieruchomości”.
W sprawie Kavanau z 1997 r . Właściciel wynajmowanej nieruchomości zakwestionował ustawę miasta Santa Monica dotyczącą kontroli czynszu jako formę „brania” lub odwrotnego potępienia zakazanej przez konstytucję federalną. Sąd Najwyższy Kalifornii potwierdził wyroki niższych sądów stanowych na korzyść miasta. W sprawie Fundacji HN i Frances C. Berger z 2005 r. Kalifornijski Sąd Apelacyjny utrzymał w mocy zarządzenie, które stanowiło, że rada miejska zasiadająca jako rada ds. czynszów określa, co jest uczciwe, sprawiedliwe i rozsądne, jeśli chodzi o porównywalny zwrot z inwestycji właściciela. W rozporządzeniu nie określono konkretnej formuły ani procedury, którą należy zastosować w przypadku żądanej podwyżki czynszu, ale zamiast tego określono jedenaście czynników, które należy wziąć pod uwagę. Tutaj zarząd oparł się następnie na opinii biegłego.
Zwykłe postanowienia
Kwota wynajmu
Jego główne postanowienia regulują kwotę dolara pobieraną co miesiąc od najemcy. Polityczna intencja większości rozporządzeń regulujących czynsz, zwykle sine qua non , kieruje uwagę miasta na własność i ogranicza jego zdolność do podnoszenia czynszu.
Odsetek. Maksymalny dopuszczalny wzrost ceny może być wyrażony jako procent istniejącego czynszu. Na przykład Alameda 5%, Hayward 5%, Los Angeles 3%, Los Gatos 5%. W 2016 roku San Jose obniżyło dopuszczalny roczny wzrost czynszu z 8% do 5% istniejącego czynszu. W 2017 roku w Beverly Hills na mocy zarządzenia nadzwyczajnego maksymalna podwyżka czynszu spadła z 10% do 3%.
CPI. Alternatywnie, limity podwyżek czynszów mogą być bezpośrednio powiązane ze zmianami kosztów utrzymania , mierzonych za pomocą wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI). Od 1980 roku w Kalifornii wskaźnik CPI jest generalnie niższy niż 5%. Przykłady rozporządzeń w sprawie kontroli czynszów wykorzystujących CPI jako wskaźnik: Oakland, Mountain View, Richmond. W San Francisco SFRO ogranicza roczne podwyżki do mniejszej z następujących wartości: 60% CPI lub 7% istniejącego czynszu. Podobnie Berkeley Rent Board zezwala na roczny wzrost CPI o 65%.
Kontrola pustostanów, w której wysokość czynszu pobieranego za lokal na wynajem (a nie za najem) jest ściśle regulowana przez samorząd lokalny, została omówiona poniżej w „ Kontrola pustostanów przed wejściem w życie ustawy ”.
Inne elementy
Każde miasto lub hrabstwo z pewną różnorodnością „kontroli czynszów” ma własne, spreparowane prawo, które może znacznie różnić się zakresem i treścią. Wśród innych kwestii, które ustawa o „kontroli czynszów” może rozwiązać:
- dodatkowe wyłączenia,
- pośrednictwa wynajmu ,
- stan lokalu,
- ewidencje czynszów,
- tylko spowodować zakończenie,
- Zasiłek relokacji,
- kontrola wolnych miejsc.
Po prostu powodują zakończenia . Wypowiedzenie najmu bez przyczyny (lub bez winy) przez właściciela to takie, które nie określa „uzasadnionej przyczyny” (takiej jak niepłacenie czynszu lub niedogodności spowodowane przez najemcę). Miasto może wymagać zauważenia przez właściciela jakiejś „uzasadnionej przyczyny” w celu rozwiązania umowy. Ale „uzasadniona przyczyna” nie jest wymagana w przypadku eksmisji zgodnie z prawem stanowym. Inne uzasadnienia mogą stanowić „uzasadnioną przyczynę”, np.: (a) zgodnie z zarządzeniem rządu; (b) zezwolić rodzinie właściciela na zajmowanie lokalu. Właściciele twierdzą, że przepisy te ograniczają ich możliwości radzenia sobie z kłopotliwymi lokatorami, którzy przeszkadzają sąsiadom, np. przez uciążliwość, przemoc domową, działalność przestępczą.
Dodatek relokacyjny . Rozporządzenie miasta może wymagać od właściciela wypłacenia odchodzącemu najemcy dodatku na przeprowadzkę i podobne wydatki, np. w przypadku rozwiązania umowy bez winy. Każde miasto ma swoją specyfikę. Najemca nie otrzyma takiego zasiłku w przypadku rozwiązania umowy z „uzasadnionego powodu”, z winy najemcy (np. niepłacenie czynszu lub stwarzanie uciążliwości). Jednak decyzja właściciela o rozwiązaniu istniejącej umowy najmu (na podstawie pisemnego wypowiedzenia, sądowego nakazu eksmisji) bez winy najemcy może spowodować powstanie obowiązku zapłaty dodatku przez właściciela. Wycofanie jednostki z rynku wynajmu mieszkań podlega ustawie Ellis Act .
Kontrola pustostanów . Omówiono poniżej w „ Kontrola pustostanów przed wejściem w życie ustawy ”.
Sprzeciw wobec kontroli czynszów
Większość ekonomistów uważa, że kontrola czynszów zmniejsza podaż mieszkań w czasie, a studenci ekonomii uczą się tej analizy na bardzo wczesnym etapie nauczania. Zwolennicy branży mieszkaniowej opierają się na tej analizie, aby uzasadnić przepisy takie jak Costa-Hawkins, które ograniczają zdolność gmin do wprowadzania kontroli czynszów. [ niewiarygodne źródło? ] W całych Stanach Zjednoczonych grupy te od lat pięćdziesiątych odnoszą ogromne sukcesy w drastycznym ograniczaniu lub całkowitym delegalizacji kontroli czynszów.
Jednak urzędnicy ds. Mieszkalnictwa zakwestionowali metodologię dominującego argumentu ekonomicznego, aw Kalifornii urzędnicy ds. Mieszkalnictwa twierdzili, że niezdolność do zarządzania kosztami mieszkaniowymi poprzez kontrolę czynszu zaostrzyła trwający kryzys mieszkaniowy . Z tego powodu zajmujące się prawami najemców opowiadały się za rozszerzeniem kontroli czynszów, co doprowadziło do nieudanego referendum w sprawie Propozycji 10 w 2018 r., Które bezpośrednio uchyliłoby Costa-Hawkins.
Lista miast Kalifornii
W ciągu ostatnich pięćdziesięciu lat, spośród 482 kalifornijskich miast , być może dwa tuziny uchwaliły zarządzenia dotyczące kontroli czynszów lub mniejsze prawa. Miasto może później zaprzestać kontroli czynszów, np. Santa Rosa głosowało za uchyleniem nowej ustawy o kontroli czynszów w 2017 roku.
Ankieta została zakończona około października 2018 r. Od czasu poważnych skutków ekonomicznych pandemii COVID-19 , urzędy miast dostosowały się do zmienionych okoliczności. W szczególności stan Kalifornia ustanowił tymczasowe moratorium na eksmisje.
Z zarządzeniami dotyczącymi kontroli czynszu
Piętnaście miast jest obecnie wymienionych jako czynsze kontrolowane przez stan Kalifornia:
Są to: Alameda, Berkeley, Beverly Hills, East Palo Alto, Hayward, Los Angeles, Los Gatos, Mountain View, Oakland, Palm Springs, Richmond. San Francisco, San Jose, Santa Monica, Zachodni Hollywood. Miasto Pasadena uchwaliło ustawę o stabilizacji czynszów podczas wyborów w listopadzie 2022 r.
Sacramento przyjęło ustawę o ochronie lokatorów i ulgach mieszkaniowych 13 sierpnia 2019 r.
Dodatkowo Campbell (nie ma kontroli czynszu per se , ale oferuje usługę mediacji), Fremont (odrzucił kontrolę czynszu w 2017 r.) i Thousand Oaks (ma ograniczoną kontrolę czynszu: głównie tylko dla parków domów mobilnych ).
Z ograniczoną kontrolą czynszu
Dwa przykłady z wielu miast z kontrolą czynszów tylko dla parków domów mobilnych: Cotati, Thousand Oaks.
Z elementami nierentownymi
W niektórych miastach obowiązują przepisy dotyczące wynajmu mieszkań, które nie regulują wysokości czynszu per se. W związku z tym tych sześciu ma usługi mediacyjne: Campbell, Fremont, Gardena, Palo Alto, San Leandro, Union City. Definicje różnią się co do tego, czy to w ogóle liczyłoby się jako „kontrola czynszu”. nie ma kontroli nad czynszami, ale oferuje pośrednictwo w podwyżkach czynszów. Z drugiej strony Fremont wymienia jako trzeci z sześciu celów swoich usług mediacyjnych: „Ograniczenie podwyżek czynszu do uczciwych i rozsądnych kwot”.
Rozporządzenie Glendale zabrania eksmisji bez uzasadnionej przyczyny. Ale podobnie jak Palo Alto, Glendale odrzucił „kontrolę czynszu”. Prawie wszystkie miasta z kontrolowanym czynszem zabraniają również eksmisji bez uzasadnionej przyczyny. Wśród miast Kalifornii, które nie kontrolują wysokości czynszu, ale zakazują eksmisji bez powodu: Glendale, San Diego, Union City.
Który odmówił kontroli czynszu
W ciągu ostatnich kilku lat miasta te albo głosowały za uchyleniem zarządzenia o kontroli czynszów, albo w inny sposób zdecydowały się przeciw kontroli czynszów: Fremont (2017), Glendale (2013), Palo Alto (2017), Santa Rosa (2017).
Z części dotyczącej elementów pozaczynszowych (mediacja i eksmisja z słusznej przyczyny), w zależności od definicji, można tutaj dodać te miasta (do tych, które odmawiają faktycznej kontroli wysokości czynszu): Campbell, Gardena, San Leandro i Union City.
W latach 1977-1983 „wyborcy z 22 miast [odrzucili] 27 proponowanych inicjatyw kontroli czynszów”. Wśród tych miast, które wtedy uniknęły kontroli czynszów: Pasadena (1977), Santa Barbara (1978), Santa Cruz (1979), Long Beach (1980), San Diego (1980).
Wpływ ustawy Costy-Hawkinsa
Głównymi celami ustawy były: wyeliminowanie kontroli pustostanów , a tym samym przywrócenie sporadycznej roli sił rynkowych ( podaży i popytu ) w ustalaniu ceny najmu; oraz zwolnienie niektórych kategorii wynajmowanych lokali z kontroli czynszu, np. nowe budownictwo, domy jednorodzinne i wspólnoty mieszkaniowe. Zwolnienie dla nowych jednostek miało na celu zachęcenie do podaży mieszkań.
Kontrola wakatów przed wejściem w życie ustawy
Większość rozporządzeń dotyczących kontroli czynszu (uznawanych za umiarkowane ) ogranicza możliwość podwyższenia czynszu przez właściciela do istniejącego najemcy . Jednak niektóre ścisłej kontroli czynszów ograniczały również czynsz, jaki właściciel mógł pobierać na wolnym rynku, to znaczy po zwolnieniu mieszkania w wyniku dobrowolnego odejścia poprzedniego najemcy lub w wyniku eksmisji z uzasadnionej przyczyny. Stąd ścisła była również nazywana kontrolą pustostanów . Kontrolowana wysokość czynszu stała się zatem specyficzna nie tylko dla konkretnego najemcy, ale także dla konkretnego lokalu najmu.
W ramach takiego „surowego” systemu siły rynkowe są wyłączone z ustalania cen (z wyjątkiem kategorii zwolnionych, takich jak nowo wybudowane jednostki). Przed uchwaleniem ustawy Costa-Hawkins taka ścisła kontrola wakatów istniała w pięciu miastach: Berkeley , Santa Monica , Cotati , East Palo Alto i West Hollywood .
Odmówiono miastom elementów kontroli czynszu
Costa-Hawkins uprzedził lokalne prawa, aby umożliwić „zniesienie kontroli wakatów”, tj. Zniósł „kontrolę wakatów”. W związku z tym ustawa zezwala właścicielom na „ustalenie początkowej stawki czynszu za mieszkanie lub lokal” po dobrowolnym wyjeździe poprzednich najemców lub po z uzasadnionych przyczyn . W przypadku miast z kontrolą pustostanów to wywłaszczanie zapoczątkowało proces „cofnięcia kontroli pustostanów”, który był wprowadzany stopniowo przez trzy lata. W związku z tym 1 stycznia 1999 r. weszła w życie.
Ustawa dodatkowo zwolniła z gminnej kontroli czynszowej niektóre rodzaje lokali mieszkalnych, a mianowicie lokale „odrębnie zbywalne”, tj. domy jednorodzinne i wspólnoty mieszkaniowe . Ustawa wyłączała również nowe budownictwo, tj. lokale mieszkalne posiadające pozwolenie na użytkowanie wydane po 1 lutego 1995 r.
Elementy kontroli czynszów zachowane przez miasta
Ustawa pozostawiła miastom kompetencje w zakresie ustalania większości elementów regulacji czynszów (wspomnianych powyżej). Miasta zachowują kontrolę nad zmianami wysokości czynszu najmu, w ramach ograniczeń konstytucyjnych. Miasta posiadają jurysdykcję materialną do regulowania eksmisji oraz zdolność właściciela do zakończenia najmu w inny sposób. W związku z tym miasta mogą zakazać właścicielowi wypowiedzenia najemcy bez „uzasadnionego powodu”. Również w przypadku wypowiedzeń miasto w drodze zarządzenia może obciążyć właściciela kosztami, a najemcy przyznać prawa, np. dodatek relokacyjny.
Każde miasto w Kalifornii może niezależnie przyjąć i uchwalić własne rozporządzenie w sprawie kontroli czynszu. Te, które obowiązują, obejmują całe spektrum. Hrabstwa w Kalifornii mogą również uchwalać przepisy regulujące czynsz, zgodnie z prawem stanowym.
Interpretacje sądowe Costy-Hawkinsa
W ciągu dwudziestu lat obowiązywania ustawy wniesiono wiele pozwów, powołując się na nią. Spośród tych, od których się odwołano, niektóre stały się pisemnym orzecznictwem. Palmera z 2009 r. „nieoczekiwanie” zakłóciła lokalne przepisy dotyczące podziału na strefy na wynajmowane jednostki. Omówiono tu również kilka innych przypadków. Pozostają pytania o to, jak stosować ustawę Costy-Hawkinsa w szerszych ramach prawnych, np. jej możliwe interakcje z różnymi sąsiednimi ustawami stanowymi oraz z różnymi gminnymi regulacjami czynszów i innymi rozporządzeniami.
Palmer (2009): czynsze w mieszkaniach integracyjnych
Obowiązuje zwolnienie dotyczące „nowej konstrukcji”.
W sprawie Palmer / Sixth Street Properties LP przeciwko City of Los Angeles (2009) kwestia dotyczyła sposobu zastosowania Costa – Hawkins do integracyjnego zarządzenia mieszkaniowego miasta Los Angeles. Inkluzyjne przepisy mieszkaniowe (zwane również strefami inkluzyjnymi) mają zastosowanie do budowy nowych osiedli wielorodzinnych i mają na celu nakazanie włączenia niektórych niedrogich lokali z kontrolą cen , wraz z większą liczbą lokali sprzedawanych na wolnym rynku . Około jedna trzecia miast i hrabstw Kalifornii ma rozporządzenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Takie przepisy mogą wymagać, oprócz przystępnych cenowo lokali na sprzedaż, lokali do wynajęcia. W tym przypadku rozporządzenie mieszkaniowe Los Angeles nakazało włączenie sześćdziesięciu czynszów dla najemców o niskich dochodach do 350-mieszkaniowej inwestycji Geoffa Palmera na zachód od centrum miasta.
Sąd apelacyjny orzekł jednak, że zwolnienie z kontroli czynszu nowej konstrukcji na mocy ustawy Costa-Hawkins miało zastosowanie do konkretnych okoliczności niniejszej sprawy. Tym samym miasto nie mogło wyegzekwować swojego mandatu mieszkaniowego od dewelopera .
Ustawa z 2013 r. O przywróceniu czynszów inkluzyjnych
sprawa Palmera usunęła czynsze ze zwykłej formuły mieszkalnictwa integracyjnego. Krytycy twierdzili jednak, że opinia sądu apelacyjnego była „powszechnie postrzegana jako błędne zastosowanie ustawy Costy-Hawkinsa do sytuacji, której nigdy nie miała dotyczyć”. Wywołało to polityczną reakcję w 2013 roku, której celem było dostosowanie ustawy. W związku z tym ustawa montażowa 1229 została przyjęta przez ustawodawcę Kalifornii „w celu przywrócenia zasadności wymagań dotyczących przystępnych cenowo mieszkań do wynajęcia”.
Komunikat weta gubernatora Browna z 2013 r
W październiku 2013 r. Gubernator Jerry Brown zawetował ustawę. Powiedział: „Jako burmistrz Oakland widziałem, jak trudno jest przyciągnąć inwestycje do społeczności o niskich i średnich dochodach. Wymagania od deweloperów, aby uwzględniali w swoich projektach lokale poniżej rynku, mogą zaostrzyć te wyzwania, nawet jeśli nie zwiększają znacząco ilości przystępnych cenowo mieszkań w danej społeczności”.
Zwolennicy tanich mieszkań poczuli się skrępowani. Jednak istniały alternatywy, które pozwalały uniknąć zwolnienia dla nowej budowy na mocy Costa – Hawkins: „budowniczy otrzymuje pomoc finansową” lub inne cenne wynagrodzenie, takie jak premia za gęstość, oraz „zgadza się na mocy umowy z miastem na ograniczenie czynszów”.
Rachunek z 2017 r. „Naprawia” ponowne wypożyczenia Palmera
Ustawodawca w 2017 roku zatwierdził projekt ustawy (AB 1505), który zmienił orzeczenie sądu w sprawie Palmer . Ustawa ta przywraca samorządom możliwość wymagania integracyjnych na wynajem dla gospodarstw domowych o niskich dochodach, a więc w efekcie ustalania ich wysokości czynszu. Pozwala jednak na nadzór państwa poprzez przegląd (na podstawie studium wykonalności) takich wymagań miejskich, jeśli mają zastosowanie do ponad 15% jednostek projektu deweloperskiego. Następnie gubernator Brown podpisał ustawę, która była jednym z pakietów piętnastu rachunków mieszkaniowych dla Kalifornii w 2017 roku.
Świadectwo zamieszkania: Burien LLC v. Wiley
W 2014 r. Kalifornijski Sąd Apelacyjny doprecyzował przepis ustawy dotyczący zwolnienia z kontroli czynszu na podstawie „świadectwa zamieszkania wydanego po 1 lutego 1995 r.”. Uznano, że przepis ten ma zastosowanie tylko do pozwoleń na użytkowanie, które poprzedziły użytkowanie lokalu mieszkalnego.
W sprawie Burien LCC przeciwko Jamesowi A. Wiley the Landlord twierdził, że to zwolnienie Costa – Hawkins ma zastosowanie do budynków przekształconych z mieszkań na mieszkania własnościowe (oba cele mieszkalne), gdy dla tego ostatniego wydawany jest nowy certyfikat. Sąd argumentował, że celem statutowego wyłączenia jest promowanie budownictwa i rozwoju, które zwiększają podaż mieszkań na wynajem, a nie promowanie symbolicznej reklasyfikacji bez takiego skutku. „Dochodzimy do wniosku, że sekcja 1954.52, podpunkt (a)(1) odnosi się do świadectwa zamieszkania wydanego przed użytkowaniem lokalu mieszkalnego”.
Mossera : dzieci na „kontrolę wolnych miejsc”
W styczniu 2015 r. Pierwszy Okręgowy Sąd Apelacyjny zdecydował, że chociaż Costa-Hawkins zezwala właścicielowi na ustalenie nowej stawki czynszu, w przypadku gdy „pierwotni lokatorzy” najmu nie mieszkają już na stałe w lokalu, to cofnięcie kontroli nie było dostępne dla wynajmującego, w którym małoletnie dziecko, które wprowadziło się z rodzicami na początku najmu, pozostało tam po ich opuszczeniu. W sprawie Mosser Companies przeciwko San Francisco Rent Stabilization and Arbitration Board sąd apelacyjny podtrzymał wyrok sądu pierwszej instancji. W komentarzu do sprawy stwierdza się, że Costa – Hawkins, „jak napisano, nie zezwala na dekontrolę pustostanów, dopóki wszyscy legalni lokatorzy nie opuszczą lokalu”. Stało się tak pomimo argumentu wynajmującego, że stanowiło to międzypokoleniową najem lokalu z czynszem regulowanym.
Mossera została następnie rozszerzona w lipcu 2015 r. Przez Pierwszy Okręgowy Sąd Apelacyjny w sprawie T & A Drolapas przeciwko San Francisco Residential Rent Stabilization and Arb. Bd. . Decyzja ta dotyczyła podobnych faktów (próba wynajmującego podniesienia czynszu dla syna pierwotnych najemców, który się wyprowadził). Sąd najpierw stwierdził, że ponieważ rodzina wprowadziła się przed uchwaleniem ustawy Costa-Hawkins, nawet gdyby syn był jedynie podnajemcą, zostałby odziedziczony po . Taki „podnajemca” mógłby być „pierwotnym lokatorem”. Sąd stwierdził jednak, że był on również pierwotnym lokatorem pod Mossera , mimo że w przeciwieństwie do sprawy Mosser nie było dowodów na to, że właściciel wiedział o synu w momencie rozpoczęcia najmu.
Mak : Ogłoszenie „z słusznej przyczyny” i „kontrola wolnych miejsc”
W sprawie z września 2015 r. Jason Mak przeciwko City of Berkeley Rent Stabilization Board , Pierwszy Okręgowy Sąd Apelacyjny zinterpretował Costa – Hawkins w kontekście domniemania dowodowego w rozporządzeniu Berkeley dotyczącym czynszu, które zakłada, że w przypadku gdy najemca wyprowadził się po wypowiedzeniu wypowiedzeniem, najemca wyprowadził się z powodu wypowiedzenia. Jednym z akceptowanych sposobów przejęcia wynajmowanego lokalu przez właściciela jest skorzystanie z eksmisji „wprowadzenia się właściciela”, która jest uznawana za „uzasadnioną przyczynę” rozwiązania najmu z kontrolowanym czynszem. Oczywiście właściciele są następnie zobowiązani do wprowadzenia się i uczynienia wynajmowanego lokalu swoim miejscem zamieszkania przez pewien minimalny okres (np. 36 nieprzerwanych miesięcy). W takim przypadku ustawa Costy-Hawkinsa pozbawi lokalu kontroli, tj. zezwoli na jego wynajem po stawkach rynkowych. Takie odebranie kontroli ogranicza się do wypowiedzenia „z uzasadnionej przyczyny” lub sytuacji, gdy poprzedni najemca dobrowolnie zdecyduje się wyprowadzić. Właściciel nie może zatem bez „uzasadnionego powodu” zainicjować rozwiązania dzierżawy regulowanej czynszem, a następnie wynająć ją nowemu najemcy po stawce rynkowej.
Wynajmujący w Maku doręczył najemcy wypowiedzenie w celu „wprowadzenia się właściciela”. Ale wynajmujący odwołał wypowiedzenie, po czym zawarł z najemcą umowę o wyprowadzenie się, w której najemca stwierdził, że nie wyprowadza się z powodu uprzedniego wypowiedzenia. Właściciel jednak nie wprowadził się, tylko wynajął lokal nowemu najemcy. Rozporządzenie z Berkeley, zastosowane do tych faktów, wzbudziło domniemanie, że poprzedni najemca wyprowadził się z powodu zawiadomienia o wprowadzeniu się właściciela. Właściciele nie byli w stanie obalić tego domniemania , gdy ich nowi najemcy zakwestionowali ważność ich czynszu według stawek rynkowych. W związku z tym wolny lokal nadal był powiązany z wysokością poprzedniego czynszu regulowanego, do czego nowi najemcy byli uprawnieni.
Niedobór mieszkań w 2010 roku i wysiłki uchylenia
Brak tanich mieszkań i HAA
Cykl mieszkaniowy, który rozpoczął się wraz z kryzysem lat 70. i 80., najwyraźniej zatoczył koło. Niedobór mieszkań powrócił i najwyraźniej osiągnął fazę kryzysu. W traktacie kalifornijskim z 2014 r. Na temat rozwoju nieruchomości autorzy wyrazili opinię, że „[C] społeczności w całej Kalifornii nadal stoją przed wyzwaniem, jakim jest niedobór mieszkań, zwłaszcza mieszkań po przystępnych cenach. W ciągu ostatnich kilku dziesięcioleci produkcja mieszkaniowa w stanie ma pozostawała w tyle za wzrostem liczby ludności i zatrudnienia, co skutkowało deficytem mieszkaniowym.... Podczas gdy wszyscy obywatele odczuwają skutki tego niedoboru mieszkań w pewnym stopniu, osoby o dochodach na najniższym końcu spektrum ekonomicznego często ponoszą ciężar niedoboru. "
Jeśli chodzi o niedobory w Kalifornii, ustawa o odpowiedzialności mieszkaniowej (HAA) została ostatnio wzmocniona poprawkami. Jego wersja z 2016 r. stwierdza: „(a) Ustawodawca stwierdza i deklaruje wszystkie następujące elementy: ¶(1) Brak mieszkań, w tym schronisk pogotowia ratunkowego, jest krytycznym problemem, który zagraża ekonomicznej, środowiskowej i społecznej jakości życia w Kalifornii ¶(2) Mieszkania w Kalifornii stały się najdroższymi w kraju. ... ”.
Tutaj ustawodawca ma na celu przezwyciężenie niedoboru poprzez zwiększenie podaży mieszkań. HAA nakłada szczegółowe ograniczenia na uprawnienia miasta do ograniczania budowy nowych mieszkań. Ostatnie poprawki HAA, podpisane przez gubernatora Browna , były sponsorowane przez trzech Demokratów: Nancy Skinner , Senat – East Bay , Raul Bocanegra , Zgromadzenie – Pacoima i Tom Daly , Zgromadzenie – Santa Ana .
Mówi się jednak, że HAA i podobne ustawy wprowadzone później nie wystarczą.
Starania o uchylenie Costa-Hawkinsa
Przez ustawodawcę
W dniu 17 lutego 2017 r. W Zgromadzeniu Kalifornii członkowie Demokratów Richard Bloom , Rob Bonta i David Chiu przedstawili AB 1506, ustawę, której uchwalenie po prostu uchyliłoby hurtowo ustawę Costa – Hawkins Rental Housing Act z 1995 r. Biorąc pod uwagę brak kontroli i wyłączenia Costa-Hawkins, jego uchylenie pozostawiłoby samorządom swobodę kontrolowania większości przepisów dotyczących cen wynajmu mieszkań, ich zasięgu i podobnych kwestii. W kwietniu ustawa spotkała się z ostrym sprzeciwem i ponurymi perspektywami w legislaturze. Został on następnie „zaparkowany w komisji” do przyszłego roku.
11 stycznia 2018 r. Przewodniczący Chiu (San Francisco) Komisji ds. Mieszkalnictwa i Rozwoju Społeczności Zgromadzenia poddał pod głosowanie projekt ustawy Blooma. Nie udało się przejść. Dwóch Republikanów głosowało przeciw. Demokraci Ed Chau (Arcadia) i Jim Wood (Healdsburg) wstrzymali się od głosu i skomentowali, że kontrola czynszów nie zwiększy podaży mieszkań i może zniechęcić do budowy nowych budynków w czasie, gdy stan najbardziej jej potrzebuje. W głosowaniu wzięło udział może tysiąc zwolenników reprezentujących przeciwne strony.
Z inicjatywy: Prop 10
W dniu 23 października 2017 r. Alliance of Californians for Community Empowerment (ACCE) złożyło dokumenty u prokuratora generalnego stanu w sprawie głosowania, które miałoby uchylić hurtowo ustawę Costy – Hawkinsa z 1995 r. ACCE nazywa obecne czynsze w Kalifornii zbyt wysokimi i wymykającymi się spod kontroli. Mówi się, że aby zakwalifikować się do głosowania publicznego w listopadzie 2018 r., Wymaganych jest 365 880 podpisów.
Zwolennicy ogłosili pod koniec kwietnia, że mają wystarczającą liczbę podpisów, aby zakwalifikować inicjatywę uchylenia Costa Hawkins. Jej zwolennicy nazwali ją „ustawą o przystępnych cenach mieszkaniowych”. Inicjatywą była Propozycja 10 dotycząca karty do głosowania w wyborach powszechnych w listopadzie 2018 r .
Badanie przeprowadzone w październiku 2018 r. Przez Los Angeles Times i University of Southern California wykazało, że 28% uprawnionych wyborców z Kalifornii uważa, że brak kontroli czynszu był głównym czynnikiem przyczyniającym się do kryzysu dostępności mieszkań w Kalifornii . 24% respondentów uważało, że najistotniejszą przyczyną kryzysu mieszkaniowego było niedostateczne finansowanie mieszkań o niskich dochodach ; tylko 13% uważało, że to niewystarczająca ilość nowych mieszkań.
6 listopada Prop 10 został zdecydowanie pokonany, donosi Los Angeles Times ; zatwierdziła środek. Wstępne wyniki przy 100% zgłoszonych obwodów: 38% lub 2 675 378 głosowało za, a 62% lub 4 310 298 głosowało przeciw.
Carol Galante, profesor polityki miejskiej w Terner Center for Housing Innovation na UC Berkeley, postulowała, że Prop 10 mógł zostać pokonany, ponieważ otworzyłby drzwi do rządowej regulacji czynszów w domach jednorodzinnych; ponieważ 40% zasobów mieszkaniowych na wynajem w całym kraju składa się z domów jednorodzinnych (głównie należących do osób prywatnych), spowodowało to, że duża liczba właścicieli mogła głosować przeciwko tej propozycji.
Z inicjatywy: Prop 21
Ci sami aktywiści, którzy opowiadali się za Propozycją 10 (oba wspierani finansowo przez AIDS Healthcare Foundation ), w następstwie niepowodzenia w uzyskaniu poparcia większości, postanowili zgłosić kolejną inicjatywę mającą na celu zmianę ustawy Costy-Hawkinsa w sprawie głosowania w wyborach w Kalifornii w 2020 r. . Ta inicjatywa, Proposition 21 , jest bardziej ograniczonym i częściowym uchyleniem Costa-Hawkinsa, w przeciwieństwie do całkowitego uchylenia, które było przedmiotem głosowania w 2018 r. Ten środek również się nie powiódł, 59,85% „nie” do 40,15% „tak”.
Badania nad skutkami California Rent Control (nie ograniczając się do Costa-Hawkins)
Badania opublikowane w latach 1990, 1999, 2000
W przeszłości istniały dwa rodzaje kontroli czynszów – kontrola pustostanów (gdzie poziom czynszu w lokalu jest kontrolowany niezależnie od tego, czy najemca pozostaje w lokalu, czy nie) i brak kontroli nad pustostanami (gdzie poziom czynszu jest kontrolowany tylko wtedy, gdy obecny najemca pozostaje w jednostce). W Kalifornii przed 1997 r. Oba typy były dozwolone (ustawa Costa / Hawkins z tego roku wycofała przepisy dotyczące kontroli wakatów). Badanie przeprowadzone w 1990 r. w Santa Monica w Kalifornii wykazało, że kontrola pustostanów w tym mieście chroniła obecnych najemców (niższe podwyżki czynszów i dłuższa stabilność). Jednak polityka potencjalnie zniechęcała inwestorów do budowy nowych lokali na wynajem.
Badanie z 2000 roku, w którym porównano obszary przygraniczne czterech miast Kalifornii, w których obowiązują przepisy dotyczące kontroli pustostanów (Santa Monica, Berkeley, West Hollywood, East Palo Alto) z obszarami przygranicznymi sąsiednich jurysdykcji (z których dwa pozwoliły na cofnięcie kontroli pustostanów, w tym Los Angeles i dwa które nie miały kontroli czynszów) pokazały, że obecni najemcy w miastach z kontrolą pustostanów mieli niższe czynsze i dłuższy okres użytkowania niż w obszarach porównawczych. W ten sposób zarządzenia pomogły chronić dotychczasowych lokatorów, a tym samym zwiększyły stabilność społeczności. Jednak w okresie 10 lat na obszarach przygranicznych miast kontrolowanych przez pustostany powstało mniej nowych lokali na wynajem.
Badanie z 1999 r., w którym porównano skutki lokalnych środków kontroli czynszów (zarówno kontroli pustostanów, jak i cofnięcia kontroli pustostanów) z innymi lokalnymi środkami zarządzania wzrostem w 490 miastach i hrabstwach Kalifornii (w tym we wszystkich największych) wykazało, że kontrola czynszów była silniejsza niż indywidualne ograniczenia użytkowania gruntów (ale nie łączny efekt wszystkich ograniczeń wzrostu) w zmniejszeniu liczby mieszkań na wynajem wybudowanych w latach 1980-1990. Środki (zarówno kontrola czynszów, jak i zarządzanie wzrostem) pomogły przenieść nowe budownictwo z obszarów metropolitalnych do wnętrza stanu o niskich dochody i populacje mniejszości są szczególnie dotknięte.
Badanie rynku mieszkaniowego w San Francisco z 2017 r
W 1994 r. Wyborcy z San Francisco przyjęli inicjatywę głosowania , która rozszerzyła istniejące w mieście przepisy dotyczące kontroli czynszów o małe mieszkania wielorodzinne z czterema lub mniej lokalami, zbudowane przed 1980 r. (Około 30% miejskich zasobów mieszkaniowych na wynajem w tym czasie) . W 2017 roku badaczka ekonomii ze Stanford , Rebecca Diamond i inni, opublikowali badanie, w którym zbadano wpływ tego konkretnego prawa dotyczącego kontroli czynszów na nowo kontrolowane lokale do wynajęcia w porównaniu z lokalami o podobnym stylu (mieszkania wielorodzinne z czterema lub mniej lokalami), które nie są objęte kontrolą czynszu ( wybudowanych po 1980 r.), a także wpływ tej ustawy na całkowite miejskie zasoby czynszowe oraz na ogólne ceny czynszów w mieście, obejmujące lata od 1995 do 2012 r.
Odkryli, że chociaż przepisy dotyczące kontroli czynszu w San Francisco przyniosły korzyści najemcom, którzy mieli lokale z kontrolowanym czynszem, spowodowało to również, że właściciele usunęli 30% lokali objętych badaniem z rynku wynajmu (poprzez konwersję na mieszkania lub TIC), co doprowadziło do 15 % ogólnomiejski spadek łącznej liczby wynajmowanych lokali i 7% wzrost czynszów w całym mieście.
Autorzy stwierdzili, że „To zastąpienie zajmowanych przez właścicieli i wysokiej klasy nowych mieszkań na wynajem prawdopodobnie napędzało gentryfikację San Francisco, ponieważ tego typu nieruchomości są przeznaczone dla osób o wyższych dochodach”.
Autorzy zauważyli również, że „… zmuszanie właścicieli do ubezpieczenia się od podwyżek czynszów prowadzi do dużych strat dla lokatorów. Jeżeli społeczeństwo chce zapewnić ubezpieczenie społeczne od podwyżek czynszów, bardziej pożądane byłoby zaoferowanie tej dotacji w formie rządowej subwencja lub ulga podatkowa. To usunęłoby zachęty właścicieli do zmniejszenia podaży mieszkań i mogłoby zapewnić gospodarstwom domowym ubezpieczenie, jakiego pragną”.
Gubernator Gavin Newsom 4 marca 2020 r. podpisał zarządzenie wykonawcze N-44-20 w sprawie COVID-19, ogłaszając stan wyjątkowy w Kalifornii . Zawierała postanowienia dotyczące ogólnostanowego moratorium na czasową eksmisję. Chociaż postępowanie sądowe, np. w sprawie osób bezprawnie przetrzymywanych , może się rozpocząć lub być kontynuowane, wyrok przeciwko lokatorowi nie może skutkować nakazem eksmisji. 16 marca, przez N-28-20, Newsom zezwolił miastom Kalifornii na pisanie lokalnych rozporządzeń w celu stworzenia własnych moratoriów. 30 czerwca Newsom przez N-71-20 przedłużył pierwotne moratorium do 30 września 2020 r.
6 kwietnia Rada Sądownictwa zawiesiła ogólnostanowe postępowanie o eksmisje i zajęcia nieruchomości. Organ ten, na którego czele stoi sędzia główny Tani Cantil-Sakauye , ustala politykę dla sądów kalifornijskich. Zawieszenie obejmowało wezwania , wyroki i nakazy lokautu i miało obowiązywać przez 90 dni od stanu wyjątkowego. Dostawcy usług mieszkaniowych mogą jednak nadal doręczać najemcy zalegającemu z 3-dniowe wezwanie do zapłaty czynszu lub rezygnacji i złożyć dokumenty w sądzie.
Złożono dwa pozwy kwestionujące moratorium. 8 czerwca Stowarzyszenie Mieszkaniowe Wielkiego Los Angeles złożyło skargę przeciwko miastu Los Angeles w związku z lokalnym zarządzeniem. Tydzień później Pacific Legal Foundation zakwestionowała zawieszenie przez Radę Sądownictwa postępowań sądowych dotyczących wszystkich eksmisji. Ten ostatni twierdzi, że nieuczciwy najemca może bezkarnie dopuszczać się czynów niezgodnych z prawem, stwarzać uciążliwości i niszczyć mienie.
Od tego czasu ponad 150 miast i hrabstw Kalifornii wprowadziło moratoria na eksmisje, aby były skuteczne podczas stanu zagrożenia związanego z pandemią. Takie lokalne zarządzenia mogą nakładać więcej ograniczeń niż moratorium państwowe. Hrabstwa Los Angeles, Ventura i San Bernardino przyjęły takie przepisy, podobnie jak 45 położonych w nich miast.
Western Center on Law and Poverty zapewnia wsparcie dla moratorium, a Legal Services of Northern California opracowało arkusz informacyjny przeznaczony dla najemców w celu spełnienia wymogów moratorium i zawieszenia.
Bibliografia
- W. Dennis Keating, Rent Control w Kalifornii. Odpowiadając na kryzys (Instytut Studiów Rządowych, Uniwersytet Kalifornijski, Berkeley 1983), 24 strony. Dostęp 2017-10-17.
- Allan David Heskin, Lokatorzy i amerykański sen. Ideologia i ruch najemców (Nowy Jork: Paeger 1983), dot. Santa Monica.
- Paul L. Niebanck, redaktor The Rent Control Debate (University of North Carolina 1985), redaktorem był profesor UCSC .
- Peter Dreier , „Deregulacja czynszów w Kalifornii i Massachusetts: polityka, polityka i skutki - część I” (1997) , „Część II” (1997) , w International and Public Policy Center, Occidental College, Los Angeles. Dostęp 2017-11-6.
- Cecily Talbert Barclay i Matthew S. Gray, Prawo użytkowania gruntów i planowania Curtina w Kalifornii (Point Arena: Solano Press, wyd. 34, 2014).
- West's California Jurisprudence 3d , t. 42: Landlord & Tenant (Toronto: Thomson & Reuters 2016, aktualizacja 2017).
- David Brown, Janet Portman, Nils Rosenquest, The California Landlord's Law Book (Berkeley: Nolo Press 2017).
- Nancy C. Lenvin i Myron Moskovitz, „Practicing under Rent and Exiction Control Laws”, rozdział 7 w California Landlord-Tenant Practice (Oakland: California Continuing Education of the Bar: aktualizacja 2017).