Sekcja 1031 kodeksu podatkowego

  Zgodnie z sekcją 1031 Kodeksu podatkowego Stanów Zjednoczonych ( 26 USC § 1031 ) podatnik może odroczyć uznanie zysków kapitałowych i związanego z nimi zobowiązania z tytułu federalnego podatku dochodowego w związku z wymianą niektórych rodzajów nieruchomości, co jest procesem znanym jako wymiana 1031 . W 1979 roku sądy rozszerzyły to traktowanie o niejednoczesną sprzedaż i zakup nieruchomości, proces nazywany czasem wymianą Starkera .

Przed 2018 r. szeroki wachlarz nieruchomości był objęty przepisami o odroczeniu zawartymi w art. 1031. Ustawa o cięciach podatkowych i zatrudnieniu z 2017 r. uchyliła art. 1031 w odniesieniu do wszystkich rodzajów nieruchomości z wyjątkiem nieruchomości.

Streszczenie

Aby kwalifikować się do sekcji 1031 Kodeksu podatkowego , wymieniane nieruchomości muszą być przeznaczone do użytku produkcyjnego w handlu lub firmie lub jako inwestycje. Przed 2018 rokiem akcje, obligacje i inne nieruchomości były wymienione jako wyraźnie wyłączone na mocy sekcji 1031, chociaż sekurytyzowane nieruchomości nie były wyłączone. Obecnie tylko nieruchomości są objęte sekcją 1031. Wymieniane nieruchomości muszą być „podobnego rodzaju”, tj . mieć ten sam charakter lub charakter, nawet jeśli różnią się stopniem lub jakością (np. jedno mieszkanie komercyjne do drugiego). Majątek osobisty podobnej klasy był majątkiem podobnego rodzaju na mocy przepisów sprzed 2018 r. Mienie osobiste używane głównie w Stanach Zjednoczonych i mienie osobiste używane głównie w innych krajach nie było własnością podobnego rodzaju.

Nieruchomości na ogół są tego samego rodzaju, niezależnie od tego, czy są ulepszone, czy nie. Jednak nieruchomość w Stanach Zjednoczonych i nieruchomość poza Stanami Zjednoczonymi nie byłyby nieruchomościami tego samego rodzaju. Ogólnie rzecz biorąc, „podobny rodzaj” w odniesieniu do nieruchomości oznacza każdą nieruchomość, która jest sklasyfikowana jako nieruchomość w dowolnym z 50 stanów USA lub w Waszyngtonie , aw niektórych przypadkach na Wyspach Dziewiczych Stanów Zjednoczonych.

Podatnicy, którzy przechowują nieruchomości jako zapasy lub kupują nieruchomości w celu odsprzedaży, są uważani za „dealerów”. Właściwości te nie kwalifikują się do traktowania zgodnie z sekcją 1031. Jeśli jednak podatnik jest dealerem, a także inwestorem, może skorzystać z sekcji 1031 dotyczącej kwalifikowania podobnych nieruchomości. Własność do użytku osobistego nie będzie kwalifikować się do sekcji 1031.

Podatnicy mogą się zastanawiać, czy przedmioty takie jak sprzęt używany w nieruchomości są objęte ryczałtową sprzedażą nieruchomości i czy można odroczyć ujęcie związanych z nimi zysków. Zgodnie z rozporządzeniem skarbowym §1.1031(k)-1(c)(5)(i), mienie przenoszone wraz z większą wartością, która nie przekracza 15% godziwej wartości rynkowej większej nieruchomości, nie musi zostać zidentyfikowany w ciągu 45-dniowego okresu identyfikacji, ale nadal musi zostać wymieniony na podobną własność, aby odroczyć zysk.

Gotówka w celu wyrównania transakcji nie może zostać odroczona zgodnie z sekcją 1031 Kodeksu, ponieważ gotówka nie jest tego rodzaju. Ta gotówka nazywana jest „butem”, a zysk, w zakresie, w jakim otrzyma tę gotówkę, jest opodatkowany według zwykłych stawek podatku dochodowego.

Jeżeli zobowiązania przejęte przez kupującego przewyższają zobowiązania sprzedającego (podatnika), zrealizowany zysk sprzedającego zostanie rozpoznany. Jeżeli jednak sprzedający przyjmuje na siebie większą odpowiedzialność niż kupujący, zrealizowana strata nie może zrekompensować żadnego zrealizowanego i uznanego zysku z tytułu otrzymania towaru, takiego jak gotówka lub inny majątek osobisty uważany za towar.

Pierwotnie 1031 przypadków musiało dotyczyć jednoczesnego przeniesienia własności. Jednak po wydaniu orzeczenia w sprawie Starker przeciwko Stanom Zjednoczonym umowa zamiany nieruchomości w przyszłości jest praktycznie tożsama z przeniesieniem równoczesnym. W tym przypadku wymyślono koncepcję Starkera . To z tej sprawy, rozstrzygniętej w 1979 roku, powstały zasady wyboru spóźnionego 1031. Aby wybrać uznanie 1031, podatnik musi zidentyfikować nieruchomość do wymiany przed zamknięciem, zidentyfikować nieruchomość zastępczą w ciągu 45 dni od zamknięcia i nabyć nieruchomość zastępczą w ciągu 180 dni od zamknięcia. A Kwalifikowany pośrednik musi być również wykorzystany do ułatwienia transakcji, poprzez zatrzymanie wszystkich zysków ze sprzedaży, a następnie wypłatę tych pieniędzy przy zamknięciu lub czasami na opłaty związane z nabyciem nowej nieruchomości.

Sekcja 1031 Wymiany podobnego rodzaju

  Sekcja 1031(a) Internal Revenue Code ( 26 USC § 1031 ) określa zasady ujmowania zrealizowanych zysków (lub strat), które powstają w wyniku wymiany podobnego rodzaju własności posiadanej do użytku produkcyjnego w handlu lub działalności gospodarczej lub do inwestycja. Stwierdza, że ​​żaden ze zrealizowanych zysków lub strat nie zostanie rozpoznany w momencie wymiany.

Stwierdza również, że nieruchomość do wymiany musi zostać zidentyfikowana w ciągu 45 dni i odebrana w ciągu 180 dni.

1031(b) określa, kiedy można otrzymać podobną własność i rozruch. Zysk jest rozpoznawany w zakresie otrzymanego rozruchu.

1031(c) obejmuje przypadki podobne do tych w 1031(b), z wyjątkiem sytuacji, gdy transakcja powoduje stratę. Strata nie jest ujmowana w momencie transakcji, ale musi zostać przeniesiona w formie wyższej podstawy na otrzymaną nieruchomość.

1031(d) określa podstawy obliczenia dla nieruchomości nabytych podczas podobnej wymiany. Stwierdza, że ​​podstawa nowej nieruchomości jest taka sama jak podstawa zrzeczonej nieruchomości, pomniejszona o wszelkie pieniądze otrzymane przez podatnika, powiększona o wszelkie zyski (lub pomniejszone o wszelkie straty) rozpoznane na transakcji. Jeżeli transakcja jest objęta zakresem 1031(b) lub (c), podstawa zostanie przydzielona pomiędzy otrzymane nieruchomości (inne niż pieniądze) i dla celów alokacji, do takiej innej własności zostanie przypisana kwota odpowiadająca jej Uczciwemu Rynkowi Wartość na dzień wymiany.

1031(e) stanowi, że inwentarz różnych płci nie kwalifikuje się do podobnej wymiany.

1031(h)(1) stanowi, że nieruchomości poza Stanami Zjednoczonymi i nieruchomości położone w Stanach Zjednoczonych nie są tego samego rodzaju.

Sprzedaż zrzeczonej nieruchomości i nabycie nieruchomości zastępczej nie muszą być jednoczesne. Wymiana niejednoczesna jest czasami nazywana Starker Tax Deferred Exchange , nazwaną na cześć inwestora, który wygrał sprawę przeciwko Internal Revenue Service (IRS).

W przypadku wymiany niejednoczesnej podatnik musi skorzystać z usług Kwalifikowanego pośrednika , postępować zgodnie z wytycznymi IRS i wykorzystać wpływy ze sprzedaży na zakup kwalifikującej się nieruchomości inwestycyjnej lub biznesowej o podobnym charakterze. Nieruchomość zastępcza musi zostać „zidentyfikowana” w ciągu 45 dni od sprzedaży starej nieruchomości, a nabycie nieruchomości zastępczej musi zostać zakończone w ciągu 180 dni od sprzedaży starej nieruchomości.

Od 2018 r. Sekcja 1031 może być stosowana wyłącznie w związku ze sprzedażą nieruchomości. Przed zmianami prawa podatkowego z 2018 r. Wymiana majątku osobistego mogła kwalifikować się na podstawie sekcji 1031. Wymiana udziałów w akcjach korporacyjnych w różnych spółkach nie kwalifikowała się. Nie kwalifikowała się również wymiana udziałów w różnych spółkach oraz wymiana żywego inwentarza różnych płci. Jednak od orzeczenia IRS z 2002 r. (patrz najemcy we wspólnej wymianie 1031 ), Dozwolone są wymiany najemców na wspólnych (TIC). W przypadku wymiany nieruchomości zgodnie z sekcją 1031, każda nieruchomość, która jest uważana za „nieruchomość” zgodnie z prawem państwa, w którym nieruchomość się znajduje, będzie uważana za „podobną”, o ile zarówno stara, jak i nowa nieruchomość są w posiadaniu właściciela do inwestycji lub do aktywnego wykorzystania w handlu lub działalności gospodarczej lub do generowania dochodu.

Aby uzyskać pełne korzyści, nieruchomość zastępcza musi mieć taką samą lub wyższą wartość, a cały dochód ze zrzeczonej nieruchomości musi zostać wykorzystany do nabycia nieruchomości zastępczej. Podatnik nie może otrzymać wpływów ze sprzedaży starej nieruchomości; spowoduje to dyskwalifikację wymiany za część wpływów ze sprzedaży, którą otrzymał podatnik. Z tego powodu wymiany (zwłaszcza zmiany niejednoczesne) są zazwyczaj zorganizowane w taki sposób, że udział podatnika w zrzeczonej nieruchomości jest przypisywany Uprawnionemu pośrednikowi przed zamknięciem sprzedaży. W ten sposób podatnik nie ma dostępu do środków ani kontroli nad nimi w momencie zamknięcia sprzedaży starej nieruchomości.

Po zamknięciu sprzedaży zrzeczonej nieruchomości wpływy są wysyłane przez agenta zamykającego (zwykle spółkę tytułową, spółkę depozytową lub pełnomocnika zamykającego) do Uprawnionego pośrednika, który przechowuje środki do czasu zawarcia transakcji nabycia nieruchomość zastępcza jest gotowa do zamknięcia. Następnie wpływy ze sprzedaży zrzeczonej nieruchomości są deponowane przez Uprawnionego Pośrednika na zakup nieruchomości zastępczej. Po zamknięciu nabycia nieruchomości zastępczej, Kwalifikujący się pośrednik przekazuje podatnikowi nieruchomość, a podatnik nigdy nie otrzymuje „konstruktywnego odbioru” środków.

Przeważającą ideą wymiany 1031 jest to, że ponieważ podatnik wymienia tylko jedną nieruchomość na inną nieruchomość (właściwości) „podobnego rodzaju”, podatnik nie otrzymuje nic, co mogłoby zostać wykorzystane do zapłacenia podatków. Ponadto podatnik ma ciągłość inwestycji poprzez wymianę starej nieruchomości. Cały zysk jest nadal zablokowany w wymienianej nieruchomości, więc żaden zysk ani strata nie są „uznawane” ani zgłaszane do celów podatku dochodowego.

Uruchomić

Chociaż nie jest używany w Internal Revenue Code, termin „ boot ” jest powszechnie używane przy omawianiu skutków podatkowych wymiany 1031. Boot to staroangielski termin oznaczający „coś podanego oprócz”. wymiana. Pieniądz obejmuje wszystkie ekwiwalenty środków pieniężnych, długi, zobowiązania lub hipoteki podatnika przejęte przez drugą stronę lub zobowiązania, którym podlega wymieniany przez podatnika majątek. „Inny majątek” to majątek inny niż podobny, takie jak mienie osobiste, weksel od kupującego, przyrzeczenie wykonywania prac na nieruchomości, przedsiębiorstwa itp.

Istnieje wiele sposobów, w jakie podatnik może otrzymać „boot”, nawet nieumyślnie. Ważne jest, aby podatnik zrozumiał, co może skutkować bootowaniem, jeśli ma uniknąć dochodu podlegającego opodatkowaniu.

Do najczęstszych źródeł rozruchu należą:

• But gotówkowy pobrany z giełdy. Zwykle będzie to miało formę „otrzymanej gotówki netto” lub różnicy między gotówką otrzymaną ze sprzedaży zrzeczonej nieruchomości a gotówką zapłaconą za nabycie nieruchomości zastępczej. Otrzymane środki pieniężne netto mogą wystąpić, gdy podatnik „sprzeda” na giełdzie (tj. cena sprzedaży nieruchomości zamiennej jest niższa niż cena zrzeczonej).
• Rozruch redukcji zadłużenia, który ma miejsce, gdy zadłużenie podatnika z tytułu nieruchomości zastępczej jest mniejsze niż zadłużenie, które dotyczyło zrzeczonej nieruchomości. Podobnie jak w przypadku rozruchu gotówkowego, rozruch redukcji zadłużenia może wystąpić, gdy podatnik „spada” na giełdzie. Redukcja zadłużenia może zostać zrekompensowana gotówką wykorzystaną na zakup nieruchomości zastępczej.
• Wpływy ze sprzedaży są wykorzystywane do pokrycia wydatków niekwalifikowanych. Na przykład koszty obsługi przy zamknięciu, które nie są kosztami zamknięcia. Jeżeli wpływy ze sprzedaży zostaną przeznaczone na obsługę kosztów pozatransakcyjnych w momencie zamknięcia, skutek jest taki sam, jak gdyby podatnik otrzymał gotówkę z giełdy, a następnie wykorzystał ją na pokrycie tych kosztów. Podatnicy są zachęcani do przynoszenia gotówki na zamknięcie sprzedaży ich nieruchomości, aby zapłacić za: koszty niezwiązane z transakcją, tj. proporcjonalny czynsz, opłaty depozytowe za usługi komunalne, kaucje od szkód najemcy przekazane kupującemu oraz wszelkie inne opłaty niezwiązane z zamknięciem.
• Nadmierne zaciąganie pożyczek w celu nabycia nieruchomości zastępczej. Pożyczenie większej ilości pieniędzy niż jest to konieczne do zamknięcia nieruchomości zastępczej nie spowoduje, że podatnik otrzyma pieniądze wolne od podatku z tytułu zamknięcia. Środki z kredytu w pierwszej kolejności zostaną przeznaczone na zakup. Jeśli dodanie środków z wymiany spowoduje powstanie nadwyżki w momencie zamknięcia, wszystkie niewykorzystane środki z wymiany zostaną zwrócone Uprawnionemu pośrednikowi, prawdopodobnie w celu nabycia większej ilości nieruchomości zastępczych. Koszty pozyskania kredytu (opłaty przygotowawcze i inne opłaty związane z uzyskaniem kredytu) w odniesieniu do nieruchomości zamiennej powinny być doprowadzone do zamknięcia ze środków osobistych podatnika. Podatnicy zazwyczaj stoją na stanowisku, że koszty pozyskania kredytu pokrywane są z wpływów z kredytu. Jednak IRS może zająć stanowisko, że koszty te są pokrywane z funduszy wymiany. Stanowisko to jest zwykle również stanowiskiem instytucji finansującej. Niestety, w chwili obecnej nie ma wskazówek IRS w tej sprawie, które byłyby pomocne.
• Własność niepodobna, która jest otrzymywana z wymiany, oprócz własności podobnej (nieruchomości).

Sekcja 1031 i drugie domy

Istnieje i było wiele zamieszania wokół korzystania z sekcji 1031 i drugich domów. Chociaż większość podatników kupuje drugie domy z oczekiwaniem wzrostu wartości, Służba orzekła, że ​​nieruchomości nabywane do użytku osobistego NIE są nieruchomościami inwestycyjnymi, a zatem nie kwalifikują się do traktowania zgodnie z sekcją 1031.

Do 2008 r. wiele osób zmieniało swoje drugie domy i wyprowadzało je, ponieważ niewiele było wytycznych dotyczących tego, co stanowiło, a co nie stanowiło nieruchomości przeznaczonej na inwestycje. Wreszcie, w procedurze podatkowej 2008-16 IRS jasno określił, co jest dopuszczalne. Ta procedura dochodowa tworzy bezpieczną przystań dla podatników, którzy chcą korzystać z sekcji 1031 z nieruchomościami, które są zgodne z prostym zestawem zasad:

Przez co najmniej dwa lata przed i po wymianie:

• Nieruchomość musi być wynajęta na minimum 2 tygodnie osobie niespokrewnionej.
• Możesz wynająć krewnemu, jeśli jest to jego główne miejsce zamieszkania, po godziwej wartości rynkowej.
• Z nieruchomości można korzystać wyłącznie osobiście przez 2 tygodnie lub 10% czasu wynajmu.
• Możesz utrzymywać nieruchomość przez nieograniczony czas, ale musisz zachować dokumentację dotyczącą tych działań.
• Nieruchomość powinna zostać umieszczona w Wykazie E zeznania podatkowego i zgłoszona jako nieruchomość dochodowa.

Limity czasowe

Wymiana §1031 rozpoczyna się najwcześniej z poniższych:

1. datę wpisu aktu, lub
2. data przeniesienia posiadania na kupującego,

i kończy się na wcześniejszym z poniższych:

1. 180 dni po jego rozpoczęciu, lub
2. datę wymagalności zeznania podatkowego Wymiany, w tym przesunięć, za rok podatkowy, w którym następuje przeniesienie zrzeczonej własności.

Okres identyfikacji to pierwsze 45 dni okresu wymiany. Okres wymiany wynosi maksymalnie 180 dni. Jeżeli Wymiennik ma wiele zrzeczonych nieruchomości, terminy rozpoczynają się w dniu przeniesienia pierwszej nieruchomości. Terminy te nie mogą zostać przedłużone z jakiegokolwiek powodu, z wyjątkiem ogłoszenia stanu klęski żywiołowej ogłoszonego przez Prezydenta.

Termin przypadający w dowolny weekend lub święto nie zezwala na przedłużenie. Na przykład, jeśli termin złożenia zeznania podatkowego przypada na 15 kwietnia, ale data ta przypada w sobotę, wówczas termin zwrotu podatku zostanie przesunięty na pierwszy dzień roboczy następujący po 15 kwietnia lub w poniedziałek 17 kwietnia. Jeśli jednak termin przypada w niedzielę, warunki wymiany muszą być spełnione najpóźniej ostatniego dnia roboczego przed upływem terminu, tj. poprzedzającego go piątku.

Zidentyfikowane mienie zastępcze, które zostanie zniszczone przez pożar, powódź, huragan itp. po upływie 45-dniowego Okresu Identyfikacji nie uprawnia Wymiany do zidentyfikowania nowego mienia. Jednak wymiana może zostać zakończona przez to zdarzenie, o ile jest to (a) określone na piśmie (takie jak nieprzewidziane zdarzenie w umowie sprzedaży); (b) jest poza kontrolą giełdy lub jakiejkolwiek strony wymiany; oraz (c) jest jedyną lub ostatnią własnością, do nabycia której wymieniający jest uprawniony zgodnie z zasadami giełdy.

Błędna identyfikacja kondominium A, podczas gdy kondominium B było zamierzone, nie pozwala na zmianę identyfikacji po wygaśnięciu 45-dniowego okresu identyfikacji. Niedotrzymanie tych terminów może skutkować nieudaną wymianą.

Zasady IRS kontrolują czas, przez jaki nieruchomość zastępcza musi być przechowywana, zanim będzie mogła zostać sprzedana lub wykorzystana do zawarcia nowej wymiany z odroczonym podatkiem. Na rynkach o wysokiej wartości ludzie mogą skorzystać z okazji sprzedaży swojej osobistej rezydencji (gdzie żaden zysk kapitałowy nie jest należny poniżej 250 000 USD dla osoby samotnej lub 500 000 USD dla małżeństwa — patrz Taxpayer Relief Act of 1997 ) ) i przeprowadzka do dawnej wynajmowanej nieruchomości na określony czas w celu przekształcenia jej w nowe miejsce zamieszkania. Jednak dzięki najnowszym przepisom nie można już całkowicie uniknąć podatków od zysków kapitałowych związanych z taką transakcją. Podatnik będzie teraz winien zmniejszającą się kwotę podatków od zysków kapitałowych z tytułu przekształcenia nieruchomości z wynajmu na miejsce zamieszkania po ostatecznym rozdysponowaniu nieruchomości.

Aby zakwalifikować się do tej wymiany, należy przestrzegać pewnych zasad:

1. Zarówno zrzeczona własność, jak i nieruchomość zastępcza muszą być przeznaczone na inwestycje lub do użytku produkcyjnego w handlu lub firmie. Osobista rezydencja nie podlega wymianie.
2. Zasób musi być podobnego rodzaju . Nieruchomość musi zostać wymieniona na nieruchomość, chociaż ma zastosowanie szeroka definicja nieruchomości, która obejmuje grunty, nieruchomości komercyjne i mieszkalne. Własność osobistą należy wymienić na własność osobistą. (Istnieją pewne skomplikowane zasady dotyczące tego — na przykład inwentarz płci przeciwnej nie jest uznawany za tego samego rodzaju dla celów wymiany 1031, a mienie poza Stanami Zjednoczonymi nie jest uważane za „podobne” z mieniem w Stany Zjednoczone.)
3. Dochód ze sprzedaży musi zostać ponownie zainwestowany w podobne aktywa w ciągu 180 dni od sprzedaży. Nałożono ograniczenia na liczbę nieruchomości, które można zidentyfikować jako potencjalne nieruchomości zastępcze. Można zidentyfikować więcej niż jedną potencjalną nieruchomość zastępczą, o ile spełniasz jedną z poniższych zasad:
   • Zasada trzech nieruchomości — do trzech nieruchomości niezależnie od ich wartości rynkowej. W celu realizacji wymiany nie trzeba kupować wszystkich zidentyfikowanych nieruchomości; tylko kwotę potrzebną do spełnienia wymogu wartości.
   • Reguła 200% - Dowolna liczba nieruchomości, o ile łączna godziwa wartość rynkowa wszystkich nieruchomości zastępczych nie przekracza 200% łącznej godziwej wartości rynkowej (FMV) wszystkich zrzeczonych nieruchomości na dzień początkowego przeniesienia. W celu realizacji wymiany nie trzeba kupować wszystkich zidentyfikowanych nieruchomości; tylko kwotę potrzebną do spełnienia wymogu wartości.
   • Zasada 95% - Dowolna liczba nieruchomości zastępczych, jeżeli godziwa wartość rynkowa nieruchomości faktycznie otrzymanych do końca okresu wymiany wynosi co najmniej 95% łącznej wartości FMV wszystkich zidentyfikowanych potencjalnych nieruchomości zastępczych. Innymi słowy, 95% (lub wszystkie) zidentyfikowanych nieruchomości musi zostać zakupionych lub cała wymiana jest nieważna. Wyjątkiem od zasady 95% jest to, że jeśli zamkniesz nieruchomość w ciągu 45 dni, nadal kwalifikuje się ona do wymiany.

Trudności związane z dochodzeniem do granic

Często najtrudniejszym elementem wymiany 1031 jest zidentyfikowanie nieruchomości zastępczej w ciągu pierwszych 45 dni po sprzedaży zrzeczonej nieruchomości. IRS surowo nie zezwala na przedłużanie.

Wymiana 1031 jest podobna do tradycyjnego planu emerytalnego IRA lub 401(k) . Kiedy ktoś sprzedaje aktywa w ramach planów emerytalnych z odroczonym podatkiem, zyski kapitałowe, które w przeciwnym razie podlegałyby opodatkowaniu, są odraczane, dopóki posiadacz nie zacznie wypłacać środków z planu emerytalnego. Ta sama zasada obowiązuje w przypadku wymian z odroczonym podatkiem lub inwestycji w nieruchomości. Dopóki pieniądze będą ponownie inwestowane w inne nieruchomości, podatek od zysków kapitałowych może zostać odroczony. W przeciwieństwie do wyżej wymienionych kont emerytalnych, dochody z wynajmu inwestycji w nieruchomości będą nadal opodatkowane w miarę realizacji dochodu netto.

Wielu akredytowanych inwestorów rozważy utworzenie Delaware Statutory Trust, aby zakończyć wymianę 1031. Alternatywą dla wymiany 1031 dla kogoś, kto chce odroczyć podatek od zysków kapitałowych, ale nie chce nadal posiadać nieruchomości, jest sprzedaż strukturalna . Ta metoda oferuje zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu wiele korzyści i jest uważana za doskonałą możliwość dla osób, które chcą wycofać się z rynku nieruchomości lub biznesu. Jednak podatek od zysków kapitałowych zostanie naliczony w momencie otrzymania płatności przez sprzedającego, w przeciwieństwie do giełdy 1031, w której podatek od zysków kapitałowych może zostać odroczony na czas nieokreślony dla osoby wymieniającej.

Jak realizowana jest wymiana 1031

Poniższa sekwencja przedstawia kolejność kroków w typowej wymianie 1031:

Krok 1. Zachowaj usługi zarejestrowanego agenta z licencją federalną (EA), doradcy podatkowego z licencją stanową lub biegłego rewidenta (CPA).

Krok 2. Sprzedaj nieruchomość, uwzględniając w umowie sprzedaży klauzulę o współpracy. „Kupujący jest świadomy, że intencją sprzedającego jest dokonanie wymiany 1031 w ramach tej transakcji i niniejszym zgadza się współpracować ze sprzedającym w celu osiągnięcia tego celu bez dodatkowych kosztów ani odpowiedzialności wobec kupującego”. Upewnij się, że Twój pracownik depozytowy/agent zamykający skontaktuje się z Kwalifikowanym pośrednikiem w celu zamówienia dokumentów wymiany.

Krok 3. Zawrzyj umowę wymiany 1031 z Uprawnionym pośrednikiem, w której Uprawniony pośrednik jest wymieniony jako zleceniodawca w sprzedaży zrzeczonej nieruchomości i późniejszym zakupie nieruchomości zastępczej. Umowa wymiany 1031 musi spełniać wymogi federalnego prawa podatkowego, w szczególności dotyczące wpływów. Wraz z dokumentem umowy podstawowej podpisywany jest aneks do dokumentu depozytowego, który określa Kwalifikowanego pośrednika jako sprzedawcę. Zwykle akt jest przygotowany do zarejestrowania od podatnika do prawdziwego nabywcy. Nazywa się to bezpośrednim działaniem. W tej chwili nie jest konieczne określenie właściwości zastępczej.

Krok 4. Depozyt, z którego zrezygnowano, zostaje zamknięty, a oświadczenie końcowe odzwierciedla, że ​​Kwalifikowany pośrednik był sprzedawcą, a wpływy trafiają do Kwalifikowanego pośrednika. Środki powinny być umieszczone na osobnym, całkowicie odseparowanym rachunku rynku pieniężnego, aby zapewnić płynność i bezpieczeństwo. Datą zamknięcia depozytu zrzeczonej własności jest dzień zerowy giełdy i wtedy zegar giełdowy zaczyna tykać. Pisemne określenie adresu nieruchomości zastępczej musi zostać przesłane w ciągu 45 dni, a zidentyfikowana nieruchomość zastępcza musi zostać nabyta przez podatnika w ciągu 180 dni.

Krok 5. Podatnik przesyła Uprawnionemu pośrednikowi pisemne określenie adresu lub opis prawny nieruchomości zastępczej najpóźniej w 45. dniu wymiany. Dokument musi być podpisany przez wszystkich, którzy podpisali umowę wymiany. Może zostać przesłany faksem, dostarczony osobiście lub wysłany pocztą do Uprawnionego pośrednika, sprzedawcy nieruchomości zastępczej lub jego agenta lub do całkowicie niepowiązanego prawnika, najlepiej listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Krok 6. Podatnik zawiera umowę zakupu nieruchomości zastępczej, ponownie zawierającą klauzulę współpracy. „Sprzedający jest świadomy, że intencją kupującego jest dokonanie wymiany 1031 w ramach tej transakcji i niniejszym zgadza się współpracować z kupującym w celu osiągnięcia tego samego bez dodatkowych kosztów ani odpowiedzialności wobec sprzedającego”. Podpisuje się aneks wskazujący Kwalifikowanego Pośrednika jako kupującego, ale znowu akt notarialny jest od prawdziwego sprzedawcy do podatnika.

Krok 7. Po spełnieniu warunków i przygotowaniu rachunku escrow do zamknięcia, a na pewno przed 180 dniem, zgodnie z Umową wymiany 1031, Kwalifikowany pośrednik przekazuje środki z wymiany i wpływy brutto do depozytu, a wyciąg końcowy odzwierciedla Kwalifikowanego pośrednika jako kupujący. Ostateczne rozliczenie jest wysyłane przez Kwalifikowanego pośrednika do podatnika, pokazujące środki wpływające z jednego depozytu i wychodzące do drugiego, a wszystko to bez konstruktywnego odbioru przez podatnika.

Krok 8. Podatnik składa formularz 8824 w IRS, gdy składane są podatki, oraz wszelkie podobne dokumenty wymagane w danym stanie.

Odwrotna wymiana 1031

W większości przypadków wymiana 1031 odbywa się w sposób opisany powyżej, gdzie najpierw sprzedawana jest nieruchomość, z której się zrzeczono, a następnie nabywana jest nieruchomość zastępcza. IRS ustalił również, że odwrotna kolejność pozwoli również uniknąć podatków od zysków kapitałowych, pod warunkiem spełnienia określonych wymagań. Nazywa się to „reverse 1031” lub „reverse Starker”. W odwrotnej wymianie 1031 podatnik najpierw kupuje nieruchomość zastępczą. Podatnik ma 45 dni (po uzyskaniu tytułu własności do nieruchomości zastępczej) na wskazanie zrzeczonej nieruchomości, która zostanie sprzedana. Sprzedaż zrzeczonej nieruchomości musi zostać sfinalizowana w ciągu 180 dni od zakupu nieruchomości zastępczej.

Podatnik nie może posiadać bezpośredniego tytułu prawnego do obu nieruchomości podczas procesu wymiany odwrotnej 1031. W trakcie całego procesu wymiany własność, której się zrzeka, lub nieruchomość zastępcza, musi być w posiadaniu Uprawnionego pośrednika.

Pierwsza opcja polega na przeniesieniu przez podatnika tytułu własności, z której się zrzeczono, na Uprawnionego pośrednika na początku procesu; Pośrednik posiada tytuł własności do nieruchomości zastępczej przez cały proces, aż do jej sprzedaży. Podatnik może natychmiast przejąć tytuł własności do nieruchomości zastępczej w momencie zakupu.

Alternatywnie, w przypadku zakupu nieruchomości zastępczej, tytuł własności zostaje natychmiast przejęty przez Uprawnionego pośrednika, który jest właścicielem tytułu przez cały proces. Po sprzedaży przez podatnika zrzeczonej nieruchomości pośrednik przeniesie na podatnika tytuł własności zastępczej.

Przykłady wymiany 1031

Inwestor kupuje centrum handlowe ( nieruchomość komercyjną ) za 200 000 USD (jego podstawa kosztowa). Po sześciu latach mógł sprzedać nieruchomość za 250 000 $. Spowodowałoby to zysk w wysokości 50 000 USD, od którego inwestor zazwyczaj musiałby zapłacić trzy rodzaje podatków: federalny podatek od zysków kapitałowych, stanowy podatek od zysków kapitałowych i podatek od odzyskania amortyzacji oparty na amortyzacji, którą podjął na nieruchomości od momentu zakupu nieruchomości przez inwestora. Jeśli inwestor zainwestuje wpływy ze sprzedaży 250 000 USD w inną nieruchomość lub nieruchomości (bez dotykania wpływów i korzystania z Kwalifikowanego pośrednika), wówczas nie będzie musiał płacić żadnych podatków od zysku w tym czasie.

Właściciel domu jednorodzinnego o powierzchni 3 arów (12 000 ^m2 ) zostaje przeniesiony przez swojego pracodawcę do innego państwa. Zamiast sprzedawać dom, który nie będzie już jego osobistym miejscem zamieszkania, postanawia go wynająć na pewien czas. Po dziesięciu latach decyduje, że chce go sprzedać, ale jednocześnie ma dorosłego syna, który pójdzie na studia do innego stanu. Decyduje, że chce kupić apartamentowiec w miasteczku uniwersyteckim, który syn i inni studenci będą wynajmować na czas nauki. Jego dom zyskał na wartości z 200 000 do 300 000 dolarów. Dlatego organizuje wymianę zgodnie z sekcją 1031 i kupuje nową nieruchomość, unikając w ten sposób podatku od zysków kapitałowych w tym czasie.

W powyższym przykładzie inwestor musiałby uzasadnić swój zamiar inwestycyjny przed IRS, pokazując synowi i innym studentom umowę najmu na warunkach rynkowych. Inwestor powinien zadeklarować dochód i odpisy amortyzacyjne z tego tytułu.

Oprócz sprzedaży nieruchomości, sprzedaż udziału w nieruchomości może również kwalifikować się do wymiany 1031. Przykładem może być sprzedaż służebności.

Zobacz też

• Podatek od przeniesienia własności nieruchomości
• Lokatorzy do wspólnej wymiany 1031