Ustawa o postępowaniu w sprawie rozliczeń nieruchomości
.svg) | |
| Długi tytuł | Ustawa o procedurach rozliczania nieruchomości z 1974 r |
|---|---|
| Akronimy (potoczne) | ODPOWIEDŹ |
| Uchwalone przez | 93. Kongres Stanów Zjednoczonych |
| Skuteczny | 22 grudnia 1974 |
| Cytaty | |
| Prawo publiczne | PL 93-533 |
| Statuty na wolności | 88 Stat. 1724 |
| Kodyfikacja | |
| Tytuły zmienione | 12 |
| Utworzono sekcje USC | 2601-2617 |
| Historia legislacyjna | |
| |
| Najważniejsze | |
| zmiany 94-205, 89 Stat. 1157 (1976) | |
Ustawa o procedurach rozliczania nieruchomości (RESPA) była ustawą uchwaloną przez Kongres Stanów Zjednoczonych w 1974 r. i skodyfikowaną jako tytuł 12, rozdział 27 Kodeksu Stanów Zjednoczonych , 12 USC §§ 2601–2617 . Głównym celem była ochrona właścicieli domów poprzez pomoc w zdobyciu lepszego wykształcenia podczas zakupu związanych z nieruchomościami oraz wyeliminowanie łapówek i opłat za polecenie, które zwiększają niepotrzebne koszty usług rozliczeniowych. RESPA wymaga, aby kredytodawcy i inne osoby zaangażowane w udzielanie kredytów hipotecznych dostarczały kredytobiorcom odpowiednie i terminowe ujawnienia dotyczące charakteru i kosztów procesu rozliczania nieruchomości. RESPA została również zaprojektowana, aby zakazywać potencjalnie nadużyć, takich jak łapówki i opłaty za polecenie, praktyki podwójnego śledzenia, a także nakłada ograniczenia na korzystanie z depozytowe .
Historia
RESPA została uchwalona w 1974 r. i pierwotnie była administrowana przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) . W 2011 roku Biuro Ochrony Finansów Konsumentów (CFPB) , utworzone na mocy przepisów ustawy Dodda-Franka o reformie Wall Street i ochronie konsumentów , przejęło władzę egzekwowania prawa i stanowienia prawa w stosunku do RESPA. W dniu 31 grudnia 2013 r. CFPB opublikowała ostateczne przepisy wdrażające przepisy ustawy Dodda-Franka, które nakładają na CFPB obowiązek publikowania jednolitego, zintegrowanego sposobu ujawniania informacji o hipotecznych , który zawierałby wymogi dotyczące ujawniania informacji o hipotekach zgodnie z ustawą Prawda w ustawie o pożyczkach (TILA) i sekcjach 4 i 5 RESPA. W rezultacie w rozporządzeniu Z określono obecnie zintegrowane formularze, terminy i powiązane wymogi dotyczące ujawniania informacji w przypadku większości konsumenckich kredytów hipotecznych o charakterze zamkniętym.
Zamiar
RESPA powstała, ponieważ różne firmy związane z kupnem i sprzedażą nieruchomości , takie jak pożyczkodawcy, agenci nieruchomości , firmy budowlane i towarzystwa ubezpieczeniowe , często angażowały się w zapewnianie sobie nawzajem nieujawnionych prowizji , zawyżając koszty transakcji na rynku nieruchomości i zaciemniając konkurencję cenową, ułatwiając taktykę przynęty i zmiany .
Na przykład pożyczkodawca reklamujący pożyczkę mieszkaniową mógł reklamować pożyczkę z oprocentowaniem 5%, ale wtedy, gdy ktoś ubiegał się o pożyczkę, powiedziano mu, że należy skorzystać z usług firmy ubezpieczeniowej powiązanej z pożyczkodawcą i zapłacić 5000 USD za usługę, podczas gdy pożyczkodawca normalna stawka wynosi 1000 dolarów. Spółka tytułowa zapłaciłaby wówczas pożyczkodawcy 4000 dolarów. Uznano to za nielegalne w celu zapewnienia przejrzystości cen usług, aby umożliwić konkurencję cenową ze strony popytu konsumentów i tym samym obniżyć ceny.
Ogólne wymagania
RESPA określa wymagania, których muszą przestrzegać pożyczkodawcy, udzielając kredytów hipotecznych zabezpieczonych pożyczkami hipotecznymi powiązanymi z władzami federalnymi. Obejmuje to pożyczki na zakup domu, refinansowanie, założenia zatwierdzone przez pożyczkodawcę, pożyczki na poprawę nieruchomości, linie kredytowe kapitałowe i odwrócone hipoteki.
W ramach RESPA instytucje pożyczkowe muszą:
- W stosownych przypadkach należy przedstawić określone informacje, w tym sporządzone w dobrej wierze oszacowanie kosztów rozliczenia (GFE), specjalną broszurę informacyjną, oświadczenie o ugodzie HUD-1/1A oraz ujawnienia dotyczące obsługi kredytu hipotecznego.
- Zapewnij możliwość porównania GFE z wyciągami rozliczeniowymi HUD-1/1a przy zamknięciu
- Postępuj zgodnie z ustalonymi praktykami rachunkowości depozytowej
- Nie kontynuować procesu wykluczenia, gdy pożyczkobiorca złożył kompletny wniosek dotyczący opcji ograniczenia strat, oraz
- Nie wypłacać łapówek ani opłat za polecenie dostawcom usług rozliczeniowych (np. rzeczoznawcom, brokerom/agentom w obrocie nieruchomościami i firmom zajmującym się tytułami własności)
Dokonany w dobrej wierze szacunek kosztów rozliczenia
W przypadku zamkniętych odwróconych kredytów hipotecznych pożyczkodawca lub broker ma obowiązek udostępnić konsumentowi standardowy formularz oszacowania w dobrej wierze (GFE). Oszacowanie kosztów rozliczenia w dobrej wierze to trzystronicowy dokument przedstawiający szacunkowe koszty, które pożyczkobiorca prawdopodobnie poniesie w momencie rozliczenia oraz powiązane informacje o pożyczce. Został zaprojektowany, aby umożliwić kredytobiorcom zakup kredytu hipotecznego poprzez porównanie kosztów rozliczenia i warunków kredytu. Koszty te obejmują między innymi:
- Opłaty początkowe
- Szacunki dotyczące wymaganych usług (np. wyceny, opłaty za raport kredytowy, certyfikacja powodziowa)
- Tytuł ubezpieczenia
- Odsetki dzienne
- Depozyty depozytowe i
- Składki ubezpieczeniowe
Bank lub broker kredytów hipotecznych musi dostarczyć GFE nie później niż trzy dni robocze po otrzymaniu przez pożyczkodawcę lub brokera kredytów hipotecznych wniosku lub informacji wystarczających do wypełnienia i złożenia wniosku.
Prowizje i niezarobione opłaty
Osoba nie może przekazywać ani otrzymywać wynagrodzenia ani niczego wartościowego za polecenie firmy zajmującej się rozliczeniami kredytów hipotecznych. Obejmuje to umowę lub porozumienie dotyczące kredytu hipotecznego powiązanego z prawem federalnym. Należy ujawnić opłaty za usługi związane z kredytem hipotecznym. Ponadto żadna osoba nie może przekazywać ani otrzymywać żadnej części, podziału ani procentu opłaty za usługi związane z hipoteką powiązaną z władzami federalnymi, z wyjątkiem faktycznie wykonanych usług.
Dopuszczalne odszkodowanie
- Zapłata na rzecz adwokata za faktycznie wykonane usługi;
- Płatność dokonana przez spółkę tytułową na rzecz jej agenta za usługi faktycznie wykonane w ramach wystawiania ubezpieczenia tytułu;
- Płatność dokonana przez pożyczkodawcę na rzecz jego należycie wyznaczonego agenta lub wykonawcy za usługi faktycznie wykonane w ramach udzielania, przetwarzania lub finansowania pożyczki;
- Płatność na rzecz spółdzielczego pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz ustalenia dotyczące polecania pomiędzy pośrednikami w obrocie nieruchomościami a pośrednikami w obrocie nieruchomościami. (Ustawowe zwolnienie określone w tym akapicie odnosi się wyłącznie do podziału opłat w ramach umów o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, gdy wszystkie strony działają w charakterze pośrednika w obrocie nieruchomościami. „Ogólne” umowy dotyczące opłat za polecenie pomiędzy pośrednikami w obrocie nieruchomościami są zakazane w Stanach Zjednoczonych na mocy art. 1 ustawy antymonopolowej Shermana z 1890 r. );
- Zwykłe działania promocyjno-edukacyjne, które nie są uwarunkowane skierowaniem działalności i nie wiążą się z pokryciem wydatków, jakie w przeciwnym razie poniosłaby osoba mająca możliwość skierowania usług rozliczeniowych; I
- Płatność pracodawcy na rzecz własnych pracowników za wszelkie działania związane z poleceniem.
Obowiązkiem pożyczkodawcy jest monitorowanie opłat stron trzecich w związku ze świadczonymi usługami, aby zapewnić, że nie będą dokonywane nielegalne łapówki lub opłaty za polecenie.
Żądania pożyczkobiorcy dotyczące informacji i powiadomień o błędach
Po otrzymaniu kwalifikowanego pisemnego wniosku podmiot obsługujący kredyt hipoteczny ma obowiązek podjąć określone kroki, z których każdy podlega określonym terminom. Serwisant musi potwierdzić otrzymanie żądania w ciągu 5 dni roboczych. Osoba obsługująca ma wówczas 30 dni roboczych (od złożenia wniosku) na podjęcie działań w związku z żądaniem. Osoba obsługująca musi albo dostarczyć pisemne powiadomienie, że błąd został naprawiony, albo przedstawić pisemne wyjaśnienie, dlaczego osoba obsługująca uważa, że konto jest prawidłowe. Tak czy inaczej obsługujący musi podać imię i nazwisko oraz numer telefonu osoby, z którą pożyczkobiorca może omówić tę sprawę. Osoba obsługująca nie może przekazywać informacji żadnej agencji kredytowej w sprawie zaległych płatności w okresie 60 dni.
Jeżeli podmiot obsługujący nie zastosuje się do „kwalifikowanego pisemnego wniosku”, pożyczkobiorca jest uprawniony do rzeczywistego odszkodowania, do kwoty 2000 USD dodatkowego odszkodowania, jeśli występuje przypadek niezgodności, kosztów i honorariów adwokackich.
Krytyka
Krytycy twierdzą, że łapówki nadal się zdarzają. Na przykład pożyczkodawcy często zapewniają ubezpieczenie wewnętrzne firmom ubezpieczeniowym, z którymi współpracują, co według krytyków jest zasadniczo mechanizmem łapówki. Inni twierdzą, że z ekonomicznego punktu widzenia transakcja ma sumę zerową grę, w której gdyby odrzut był zabroniony, pożyczkodawca po prostu pobierałby wyższe ceny. Inni sprzeciwiają się temu, że zamierzonym celem przepisów jest przejrzystość, którą zapewniłaby, gdyby pożyczkodawca musiał wliczyć koszty ukrytej łapówki do pobieranej przez siebie opłaty. Jednym z kluczowych elementów debaty jest fakt, że klienci w przeważającej mierze korzystają z domyślnych usługodawców powiązanych z pożyczkodawcą lub agentem nieruchomości, mimo że podpisują dokumenty wyraźnie stwierdzające, że mogą skorzystać z usług dowolnego usługodawcy.
Pojawiły się różne propozycje zmian w ustawie o postępowaniu w sprawie rozstrzygania sporów dotyczących nieruchomości. Jedna z propozycji polega na zmianie obecnie obowiązującego systemu „otwartej architektury”, w którym klient może wybrać dowolnego usługodawcę w przypadku każdej usługi, na system, w którym usługi są łączone, ale w którym pośrednik w obrocie nieruchomościami lub pożyczkodawca musi płacić bezpośrednio za wszystkie usługi. inne koszta. W ramach tego systemu pożyczkodawcy, którzy mają większą siłę nabywczą, będą bardziej agresywnie dążyli do najniższej ceny za usługi rozliczania nieruchomości.
Chociaż zarówno HUD-1, jak i HUD-1A służą do ujawnienia wszystkich opłat, kosztów i obciążeń zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu zaangażowanemu w transakcję dotyczącą nieruchomości, nierzadko można znaleźć błędy w HUD. Zarówno kupujący, jak i sprzedający powinni wiedzieć, jak prawidłowo czytać HUD przed zamknięciem transakcji, a rozliczenie nie jest idealnym momentem na odkrycie niepotrzebnych i/lub wygórowanych opłat, ponieważ transakcja ma się wkrótce zakończyć. Kupujący lub sprzedający mogą zatrudnić doświadczonego profesjonalistę, takiego jak agent nieruchomości lub prawnik, aby chronić swoje interesy przy zamknięciu.
Źródła
Linki zewnętrzne
- Pełny tekst ustawy z Instytutu Informacji Prawnej
- Zintegrowane ujawnienia dotyczące kredytów hipotecznych zgodnie z ustawą o procedurach rozliczania nieruchomości (rozporządzenie X) i ustawą o prawdzie w pożyczkach (rozporządzenie Z)
- Wiedz, zanim będziesz coś winien | Kredyty hipoteczne
