Washington Marriott Marquis
| Marriott Marquis Waszyngton, DC | |
|---|---|
 | |
 | |
 | |
| Sieć hoteli | Hotele i kurorty Marriott |
| Informacje ogólne | |
| Lokalizacja | Stany Zjednoczone |
| Adres | 901 Massachusetts Avenue NW, Waszyngton, DC |
| Współrzędne | Współrzędne : |
| Otwierany | 1 maja 2014 |
| Koszt | 520 milionów dolarów |
| Właściciel | Capstone Development Dystrykt Kolumbii Grupa ING Marriott International Quadrangle Development Corporation |
| Kierownictwo | Marriott International |
| Szczegóły techniczne | |
| Liczba pięter | 18 (14 nad ziemią, 4 pod ziemią) |
| projekt i konstrukcja | |
| Architekci |
Cooper Carry i tvsdesign ; BBGM (wnętrze) |
| Inne informacje | |
| Liczba pokoi | 1175 pokoi |
| Liczba apartamentów | 49 apartamentów |
| Parking | 400 miejsc |
| Witryna | |
Marriott Marquis Washington, DC to luksusowy hotel położony na Massachusetts Avenue NW, w NW, Washington, DC , Stany Zjednoczone. Hotel jest połączony z Walter E. Washington Convention Center po drugiej stronie 9th Street NW przez podziemną halę i otrzymuje znaczące zamówienia od uczestników kongresów.
Hotel dysponuje salami konferencyjnymi o powierzchni 100 000 stóp kwadratowych (9300 m2), w tym główną salą balową o powierzchni 30000 stóp kwadratowych (2800 m2) i dwiema mniejszymi salami balowymi o powierzchni 10800 stóp kwadratowych (1000 m2 ) . Na szczycie budynku znajduje się przeszklony penthouse o powierzchni 18 800 stóp kwadratowych (1750 m2 ) oraz zewnętrzny taras imprezowy o powierzchni 5200 stóp kwadratowych (480 m2) .
Hotel jest własnością Capstone Development , Dystryktu Kolumbii , Grupy ING , Marriott International i Quadrangle Development Corporation . Operatorem jest Marriott International. Został otwarty 1 maja 2014 roku i posiada 1175 pokoi (w tym 49 apartamentów), lobby z wielopiętrowym atrium oraz cztery lokale gastronomiczne na pierwszym piętrze. Hotel ma 14 pięter nad ziemią i cztery pod ziemią.
Nowe centrum kongresowe
Washington Convention Center , drugie centrum kongresowe w Waszyngtonie, zostało otwarte 10 grudnia 1982 r. Jednak do 1990 r. niewielkie rozmiary obiektu i ogólnokrajowy boom w budowie centrów kongresowych spowodowały, że 285 000 stóp kwadratowych (26 500 m 2 ) centrum kongresowe, aby zobaczyć dramatyczny spadek obrotów. W maju 1990 roku miasto przedstawiło plany nowego centrum kongresowego o wartości 685 milionów dolarów i powierzchni 2,3 miliona stóp kwadratowych (210 000 m2 ) . W dniu 2 października 1998 r. Rozpoczęto budowę nowego centrum kongresowego Walter E. Washington , które zostało otwarte w 2003 r.
Proponowany hotel w siedzibie centrum kongresowego
Studia konsultacyjne
Ponieważ w pobliżu nowego centrum kongresowego znajdowało się kilka hoteli, istniała potrzeba stworzenia „hotelu siedziby konwentu”. W maju 1999 r. firma Monument Realty zaproponowała zbudowanie hotelu będącego siedzibą kongresową z 1000 pokojami na należącej do niej działce o powierzchni 51 000 stóp kwadratowych (4700 m 2 ) na mniej więcej trójkątnej działce ograniczonej ulicami New York Avenue NW, K Street NW i 10th Street NW . Monument oszacował, że hotel będzie kosztował 206 milionów dolarów. Aby przedsięwzięcie było opłacalne, koszt musiałby zostać obniżony do 169 milionów dolarów. Monument zażądał finansowania w wysokości 57,3 miliona dolarów w postaci podwyżek podatków (TIF), ale nigdy nie otrzymał zgody miasta na fundusze. Pod koniec października 2000 roku firma Monument Realty sprzedała działkę firmie Boston Properties za 43,2 miliona dolarów . Na miejscu zbudowano budynek biurowy 901 New York Avenue . Jesienią 1999 r. Washington Renaissance Hotel przy 9th i I Streets NW złożył wniosek o 25 milionów dolarów z funduszy TIF na rozbudowę do hotelu będącego siedzibą kongresową. Ale urzędnicy miejscy odrzucili tę prośbę, twierdząc, że istnieje znaczne ryzyko, że nie przyniesie dochodów podatkowych, aby TIF był opłacalny finansowo. Członek Rady DC Jack Evans wprowadził ustawę o przyznaniu TIF Hotelowi Washington Renaissance, ale nie przeszła, a właściciel hotelu sprzedał ziemię, na której miałaby nastąpić rozbudowa. Hotel rozszerzyłby się na pustą działkę w północno-zachodnim rogu ulic 7th i I NW. Międzynarodowego Bractwa Robotników Elektrycznych został zbudowany na tym terenie w 2004 roku.
Aby zdecydować, czy hotel w siedzibie centrum kongresowego jest ekonomicznie wykonalny, w 2000 roku przeprowadzono dwa badania. Najpierw miasto zleciło badanie chicagowskiej firmie CH Johnson Consulting. Zakładając obłożenie na poziomie 71% i średnią cenę pokoju w wysokości 215 USD za noc w 1500 pokojach, badanie Johnsona wykazało, że hotel wygenerowałby 135 mln USD przychodów brutto w pierwszym roku, co spowodowałoby deficyt w wysokości 34 mln USD. Niemniej jednak badanie Johnsona nazwało hotel siedziby kongresowej „niezbędnym składnikiem”, powołując się na wielkość nowego centrum kongresowego, odległość (prawie 2 mile (3,2 km)) do największego hotelu i niewielki rozmiar pobliskich hoteli. W badaniu Johnsona nie podjęto próby uwzględnienia ekonomicznego wpływu hotelu na inne firmy w mieście. Kolejne badanie wg Firma PricewaterhouseCoopers , działająca na zlecenie Washington Convention and Sports Authority (WCSA), ustaliła, że w czwartym roku działalności centrum kongresowe wygeneruje popyt na pokojenoce o 55 500 więcej, niż mogłyby pomieścić istniejące hotele w mieście. PricewaterhouseCoopers podsumował, że z czasem nowe centrum kongresowe będzie generować popyt na 500 000 pokojonocy rocznie. Jednak w badaniu ostrzeżono również, że każdy hotel będący główną siedzibą kongresu będzie musiał polegać na spotkaniach niezwiązanych z konwencją w przypadku znacznej części swojej działalności, co stawia go w konkurencji z mniejszymi hotelami w mieście.
Zapytanie ofertowe na nowy hotel
Do listopada 2000 r. dyskusja prywatnych deweloperów i miasta koncentrowała się nie tyle na tym, czy zbudować hotel na siedzibę kongresową, ile na tym, jak duży powinien być. Nowy hotel potrzebował od 1200 do 1500 pokoi i co najmniej 80 000 stóp kwadratowych (7400 m2 ) powierzchni sal konferencyjnych. Musi też znajdować się w niewielkiej odległości od nowego centrum kongresowego. Miasto zatrudniło firmę konsultingową, aby ustalić, czy opłacalne byłoby zbudowanie hotelu o wartości 400 milionów dolarów w następujących miejscach: stare centrum kongresowe wzdłuż Massachusetts Avenue NW lub New York Avenue NW. Kilku dużych operatorów hotelowych wyraziło zainteresowanie budową nowego hotelu, w tym Hyatt i sieci Marriott. Jednak w tym czasie nie podjęto żadnych dodatkowych działań.
Sześć miesięcy później, w kwietniu 2001 r., Burmistrz Waszyngtonu Anthony A. Williams ogłosił, że wysyła zapytanie ofertowe (RFP) na budowę 1100 pokoi i wartego 200 milionów dolarów hotelu będącego siedzibą kongresową w pobliżu miejsca starego centrum kongresowego. Williams poprosił prywatnych deweloperów o zaproponowanie prywatnych terenów pod hotel. Gdyby nie było dostępnego terenu będącego własnością prywatną, Williams zaoferował zbudowanie hotelu na miejscu starego centrum kongresowego, mimo że raport konsultanta stwierdził, że ograniczyłoby to potencjał rozwojowy tego miejsca. Williams powiedział, że decyzja w sprawie propozycji zostanie podjęta do końca roku i pozostawił otwartą możliwość, że miasto dofinansuje finansowanie hotelu. Deweloper nieruchomości Kingdon Gould III powiedział, że jest gotów wybudować hotel na posiadanej przez siebie działce o powierzchni 85 000 stóp kwadratowych (7900 m 2 ) na rogu Massachusetts Avenue NW i 9th Street NW. Podobnie deweloper Douglas Jemal zaoferował posiadaną przez siebie witrynę przy 7th Street NW i New York Avenue NW.
Cztery propozycje hotelu z ponad 1000 pokojami, obecnie wycenionego na 300 milionów dolarów, zostały złożone do sierpnia 2001 roku. Wśród nich znalazły się propozycje:
- Hilton Hotels & Resorts , Douglas Jemal i Landmark Organization Inc. (firma deweloperska z siedzibą w Austin w Teksasie ) za hotel na północno-wschodnim rogu 7th Street NW i New York Avenue NW
- Onyx International dla hotelu po północnej stronie Massachusetts Avenue NW między 4th a 5th Streets NW
- Monument Realty dla hotelu przy K Street NW, pomiędzy ulicami 4th i 5th Streets NW
- Marriott International i Kingdon Gould III dla hotelu przy 9th Street NW, pomiędzy L Street NW i Massachusetts Avenue NW
Chociaż miasto zamierzało podjąć decyzję do grudnia 2001 r., Ataki z 11 września spowodowały poważne pogorszenie koniunktury gospodarczej w Waszyngtonie, co spowodowało, że miasto opóźniło decyzję w sprawie zapytania ofertowego o ponad rok.
Nagroda za hotel będący siedzibą konwencji trafiła do Marriott International w październiku 2002 r. Nagroda została przyznana dopiero 29 października 2002 r. Biuro burmistrza poinformowało, że miasto prawdopodobnie zapewni finansowanie TIF na projekt, który obecnie miał mieć 1500 pokoi, 90 000 stóp kwadratowych (8400 m2 ) powierzchni sali konferencyjnej, kosztującej 500 milionów dolarów i otwartej pod koniec 2006 lub na początku 2007 roku. Oferta Marriott/Gould została wybrana ze względu na wielkość działki, jej położenie w pobliżu centrum kongresowego oraz grunt, który był już własnością wspólników. Urzędnicy miejscy powiedzieli, że zamierzają zwrócić się do Rady o ustawodawstwo ustanawiające organizację non-profit, która będzie sprzedawać obligacje TIF i posiadać hotel. Marriott powiedział, że kupi obligacje za 24 miliony dolarów, aby stworzyć udziały własnościowe w hotelu, który miał zostać zbudowany przez JBG Smitha . Aby utrzymać oprocentowanie obligacji na rozsądnym poziomie, miasto oświadczyło, że zwróci się również o upoważnienie do przekierowania do 19 milionów dolarów ogólnych dochodów z podatku od sprzedaży, w przypadku gdyby hotel nie wygenerował wystarczających dochodów, aby zapłacić odsetki od obligacji TIF.
Wstępna propozycja finansowania
Propozycja finansowania TIF miasta była kontrowersyjna. Krytycy, tacy jak Charles W. McMillion, główny ekonomista firmy konsultingowej MBG Information Services, argumentowali, że hotel będący siedzibą konwencji doprowadziłby do niższych dochodów z podatku od sprzedaży poprzez zmniejszenie presji na ceny pokoi hotelowych w całym mieście i trzymanie uczestników z dala od lokalnych restauracji i handlu detalicznego. Krytycy zauważyli również, że hotel będący siedzibą konwencji nie miałby wystarczającej liczby gości, aby nadrobić utracone dochody z podatku od sprzedaży. Dyrektorzy innych sieci hotelowych powiedzieli, że umowa finansowa miasta przewiduje wpływy z podatku od sprzedaży w wysokości od 40 do 48 milionów dolarów rocznie, ale bardziej rozsądne szacunki to 25 do 30 milionów dolarów rocznie. Urzędnicy miejscy odpowiedzieli, wskazując na dwa badania przeprowadzone w 2000 r., z których wyciągnięto różne wnioski, oraz zauważając, że centrum kongresowe obiecało osobom rezerwującym duże spotkania w tym miejscu, że hotel w siedzibie głównej zostanie otwarty do 2007 r. Bez hotelu grupy te mogą całkowicie anulować, powiedzieli.
29 marca 2003 r. Oficjalnie otwarto warte 600 milionów dolarów Walter E. Washington Convention Center.
Opracowanie propozycji TIF zajęło miastu ponad rok. 16 grudnia 2003 r. urząd burmistrza ostatecznie zwrócił się do Rady o powołanie podmiotu non-profit uprawnionego do emisji obligacji zwolnionych z podatku i pożyczenia 1 miliarda dolarów. Zgodnie z planem 460 milionów dolarów z emisji obligacji miałoby zostać przeznaczone na budowę hotelu będącego siedzibą konwentu. Miasto powiedział Tishman Realty & Construction , a nie JBG, zbuduje hotel. Pozostała emisja obligacji refinansowałaby istniejące zadłużenie centrum kongresowego, aby skorzystać ze znacznie niższych stóp procentowych. Jak poinformował urząd prezydenta, emisja długu pakietowego sprawiła, że emisja obligacji stała się atrakcyjniejsza dla inwestorów, ponieważ była zabezpieczona przychodami od dwóch podmiotów, a nie jednego. Aby dodatkowo zapewnić akceptację obligacji przez Wall Street, miasto zgodziło się zagwarantować część odsetek od obligacji wraz z ogólnymi dochodami z podatku od sprzedaży na wypadek, gdyby hotelowy TIF nie pokrył odsetek.
Lokalizacja hotelu
Kontrowersje Marianiego
Burmistrz i rada miejska nadal negocjowali umowę TIF w marcu 2004 r., Chociaż obaj mieli nadzieję, że ustawa zostanie przyjęta do maja. Chociaż Centrum Badań nad Przemysłem Targowym stwierdziło, że hotel w siedzibie był ważny dla sukcesu centrum kongresowego, inne hotele w mieście obawiały się, że centrum kongresowe nie wygenerowało wystarczającej liczby noclegów, aby uzasadnić jego budowę. Felietonista biznesowy Washington Post, Steven Pearlstein zapytał w kwietniu 2004 r., czy tak duży hotel, wątpliwie finansowany przez miasto, jest naprawdę potrzebny, aby centrum kongresowe było rentowne. Pearlstein argumentował, że wystarczą dwa hotele na 500 pokoi, zbudowane wyłącznie ze środków prywatnych.
W kwietniu 2004 r. Rada Miasta DC rozpoczęła debatę, czy hotel siedziby kongresowej powinien zostać zbudowany w miejscu starego centrum kongresowego. Ta propozycja wyszła od lokalnego architekta Teda Marianiego, który zaproponował budowę hotelu na 1500 pokoi z rozległymi salami konferencyjnymi połączonymi tunelem z nowym centrum konferencyjnym. Mariani przekonał kilku członków Rady Miejskiej, że byłoby to najlepsze wykorzystanie terenu. Administracja Williamsa zdecydowanie sprzeciwiała się planowi Marianiego. W ciągu następnego miesiąca członkowie administracji Williamsa i pracownicy rady miejskiej spotkali się, aby omówić propozycję Marianiego. Joe Sternlieb, kierownik ds Dzielnica doskonalenia biznesu w centrum miasta DC ; James A. Jemison, doradca burmistrza ds. Planowania; i konsultant ds. Rozwoju miasta Ron Kaplan spotykali się przez dwie do trzech godzin dziennie, trzy razy w tygodniu, z pracownikami rady i zaproponowali, że zgodzą się na hotel i trochę miejsca na spotkania, o ile rada zatwierdzi umowę do końca czerwca. Ale przewodnicząca Rady Linda W. Cropp i członek Rady Jack Evans (na którego okręgu znajdowało się to miejsce) obaj opowiadali się za planem Mariani. 15 lipca 2004 r. obie strony osiągnęły porozumienie w sprawie kontynuowania istniejącego planu Williamsa. Jednak niektórzy członkowie rady miejskiej i WCSA sprzeciwili się porozumieniu. Idąc o krok dalej, WCSA zleciła badanie lokalizacji starego centrum kongresowego firmie konsultingowej Conventions, Sports & Leisure International (CSIL). WCSA powiedział, że raport będzie gotowy w sierpniu 2004 roku.
Raport WCSA
Raport CSIL został ukończony w październiku 2004 r. Organ miał głosować za przyjęciem raportu konsultanta 13 października 2004 r., Ale opóźnił głosowanie po tym, jak burmistrz Williams poprosił o więcej czasu na wynegocjowanie rozwiązania. Następnego dnia Cropp, wspierany przez miejską branżę hotelarską, ponownie zasugerował wykorzystanie starego centrum kongresowego na 450-milionowy hotel z 1500 pokojami. Gdy obie strony pozornie utknęły w martwym punkcie, Greg Fazakerley, lokalny deweloper i były prezes DC Building Industry Association, wkroczył pod koniec października, aby pomóc obu stronom dojść do porozumienia. Następnie WCSA zaplanowało głosowanie nad raportem konsultanta na 4 listopada.
WCSA ponownie opóźniło głosowanie do grudnia, ale 4 listopada opublikowało raport CSIL pod naciskiem innych stron sporu. W raporcie przeanalizowano sześć lokalizacji pod potencjalną siedzibę hotelu kongresowego, a także opcje finansowania. 3 grudnia zarząd WCSA głosował za lokalizacją Williamsa, ale powiedział, że będzie kontynuował rozważania nad umieszczeniem hotelu gdzieś na New York Avenue NW. WCSA powiedział, że trzecią opcją byłoby zbudowanie hotelu w północno-wschodnim rogu starego centrum kongresowego. Cropp był niezadowolony z działań WCSA, a rada miasta nadal odraczała działania w sprawie planu TIF.
Uchwała w sprawie lokalizacji
Rozstrzygnięcie sporu nastąpiło w czerwcu 2005 roku, po ponad rocznym opóźnieniu. Do kwietnia 2005 roku większość rady miejskiej poparła propozycję Williamsa, a rada planowała zatwierdzić plan Williamsa 4 maja. Ale Cropp przekonał radę do odłożenia głosowania, argumentując, że ustawa nadal daje burmistrzowi absolutną dyskrecję co do tego, gdzie wybudować hotel będący siedzibą konwentu. Williams przedłożył poprawioną umowę 24 maja, a rada jednogłośnie zatwierdziła plan przebudowy starego centrum kongresowego 6 czerwca 2005 r. Umowa przewidywała, że 120 000 stóp kwadratowych (11 000 m 2 ) gruntu w północno-wschodnim narożniku starego centrum kongresowego pozostanie niezabudowane do czasu podjęcia przez radę uchwały, co zrobić z nieruchomością. Zgodnie z planem rada zachowała również prawo do zmiany lokalizacji hotelu siedziby kongresu w dowolnym momencie.
Uzyskanie większej ilości ziemi
Zakup budynku Rurociągów
Dalszą komplikacją była złożona w sierpniu 2005 roku przez filadelfijską firmę deweloperską Lubert-Adler Management oferta o wartości 30 milionów dolarów na zakup działki o powierzchni 0,5 akra (2000 m 2 ) na rogu 9th Street NW i Massachusetts Avenue NW. Ta ziemia była własnością związku zawodowego , United Association of Journeymen and Apprentices of the Plumbing and Pipe Fitting Industry (The Pipefitters) oraz Amerykańskiej Federacji Budownictwa Pracy związkowej , jego historyczna, 90-letnia siedziba zajmowała miejsce. Marriott, Gould i miasto mieli nadzieję przekonać monterów rur do sprzedaży ich budynku pod zabudowę hotelową. Aby zapobiec zakupowi Lubert-Adler, WCSA złożyła depozyt w wysokości 900 000 USD na nieruchomości Pipefitters i zobowiązała się, że zabytkowy budynek zostanie włączony do nowego hotelu, a nie wyburzony. 22 sierpnia firma Pipefitters zgodziła się sprzedać swoją działkę o powierzchni 145 000 stóp kwadratowych (13 500 m2 ) firmie WCSA za 30 milionów dolarów. Ta sprzedaż znacznie wzmocniła atrakcyjność preferowanej przez Williamsa strony.
11 września 2005 r. propozycja hotelu w siedzibie głównej kongresu zyskała na popularności, kiedy w drugim raporcie CSIL stwierdzono, że kosztujący 417 milionów dolarów, 1200-pokojowy hotel z 100 000 stóp kwadratowych (9300 m 2 ) powierzchni konferencyjnej i 600 miejsc parkingowych byłby finansowo opłacalny . wykonalny. CSIL powiedział, że budowa hotelu na terenie starego centrum kongresowego trwałaby od 12 do 15 miesięcy dłużej i kosztowałaby 12 milionów dolarów więcej. Raport wydawał się uchylać wszelkie dalsze próby budowania na starym miejscu konwencji.
Zamiana gruntów w Gould
Po zatwierdzeniu przez radę lokalizacji Williams, miasto i Kingdon Gould III zostały uwikłane w negocjacje w sprawie ziemi Goulda, których rozwiązanie zajęłoby prawie dwa lata. Powód negocjacji nie jest jasny. Gould dołączył do pierwotnej propozycji firmy Marriott dotyczącej budowy hotelu i wydawał się chętny do wykorzystania w tym celu swojej ziemi. Ale w pewnym momencie między październikiem 2002 a styczniem 2006 stało się jasne, że przy tak wielu właścicielach nie można uzyskać prywatnego finansowania hotelu siedziby kongresowej. Gould był najmniejszym posiadaczem nieruchomości i nie zapewniał kapitału na projekt, co doprowadziło do negocjacji w sprawie nabycia jego ziemi.
Początkowo miasto i Gould omawiali dwie opcje: bezpośredni zakup ziemi Goulda lub zezwolenie Gouldowi na zamianę swojej ziemi na ziemię należącą do miasta w innym miejscu. Obie strony zdecydowały się na zamianę gruntów, ale negocjacje utknęły w martwym punkcie po tym, jak Gould argumentował, że jego działka (o wartości 72,6 mln USD) była bardziej wartościowa niż działka należąca do miasta w północno-wschodnim rogu starego centrum kongresowego (o wartości 75,9 mln USD). Ponadto Gould chciał zmian w zagospodarowaniu przestrzennym na terenie starego centrum kongresowego. Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego miasta wymagały wybudowania na tym terenie 200 mieszkań. Gould chciał gwarancji, że otrzyma zwolnienie z tego rozporządzenia.
W dniu 26 stycznia 2006 r. Gould zgodził się zamienić działkę o powierzchni 1,5 akra (0,61 ha) na południowo-wschodnim rogu 9th Street NW i Massachusetts Avenue NW na działkę o podobnej wielkości, należącą do miasta, w miejscu dawnego centrum kongresowego. Transakcja wymagała jednak zgody rady miasta. Porozumienie mówiło również częściowo, że miasto będzie dążyć do zmian w restrykcyjnych przepisach dotyczących zagospodarowania przestrzennego na terenie starego centrum kongresowego. Lokalne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego wymagały wybudowania 200 jednostek mieszkalnych na starym terenie kongresowym. List intencyjny podpisany przez obie strony uczynił również jedną ze spółek Goulda, PMI Parking, jedną z największych firm zajmujących się parkingami i garażami w obszarze metra DC, zarządcą parkingu w nowej siedzibie hotelu kongresowego i obejmował późnym wieczorem opłaty, jeśli miasto nie działało szybko w celu sfinalizowania zamiany. Ponieważ miejsce preferowane przez Williamsa nie było wystarczająco duże dla planowanego hotelu, a działki należące do miasta w okolicy nie sąsiadowały ze sobą, zamiana gruntów przez Goulda stworzyła bardziej ujednoliconą lokalizację z mniejszą liczbą właścicieli.
Do lutego 2007 r. umowa zamiany gruntów nadal nie została sfinalizowana. Zmiany w strefach nie nastąpiły, chociaż urzędnicy miejscy obiecali, że nadejdą. Nie została również podpisana umowa dotycząca zarządzania parkingami. Miasto odmówiło zaangażowania się w obsługę hotelu i poradziło Gouldowi, aby negocjował z Marriottem w sprawie zarządzania garażem. Długie negocjacje uruchomiły klauzulę spóźnionej opłaty, która wymagała od miasta zapłacenia Gouldowi 2,2 miliona dolarów. To również opóźniło zamianę, ponieważ uiszczenie opłat przekraczających 1 milion dolarów wymagało zgody rady miejskiej. We wrześniu Gould i opinia publiczna miasta oskarżyli się nawzajem o opóźnianie transakcji.
Umowa zamiany gruntów Gould została ostatecznie zatwierdzona przez radę miasta 1 listopada 2007 r. Zmiana lokalnych przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego zajęła 22 miesiące, więc Gould został zwolniony z budowy mieszkań na nowym terenie.
Różne inne działki
Miasto miało problem z uzyskaniem tytułu własności także do innych części terenu hotelu. Na początku 2007 r. dwie małe działki przy ulicy 9 i L NW wciąż pozostawały w rękach swoich właścicieli. Chociaż miasto mogło wykorzystać swoje wybitne uprawnienia domenowe (zatwierdzone w czerwcu 2006 r.), zamiast tego zaangażowało się w negocjacje dotyczące ceny gruntu. Negocjacje te trwały prawie dwa lata. Dopiero w grudniu 2006 r. miasto wykorzystało swoje wybitne uprawnienia domenowe, aby zabezpieczyć ziemię.
Pierwszy pakiet finansowania
Po zatwierdzeniu przez radę planu lokalizacji w czerwcu 2005 r. Rada znalazła się pod presją, aby zatwierdzić pakiet finansowy dla hotelu siedziby kongresu. Ale przy niewielkim ruchu w tej sprawie, Marriott i RLJ Development, fundusz rozwoju należący do miliardera Roberta L. Johnsona , właściciela funduszu hedgingowego zarządzającego siecią kablową, powiedział 11 września 2005 r., że pracują nad planem prywatnego finansowania hotelu i uniknięcia rady miejskiej w całości. Ale nie znalazło się też żadne prywatne finansowanie.
W lutym 2006 r. burmistrz Williams ponownie przedłożył radzie miasta swoją trzyletnią propozycję finansowania ze środków publicznych hotelu będącego siedzibą konwencji. Przy prawdopodobnym koszcie hotelu wynoszącym obecnie 650 milionów dolarów, Williams poprosił miasto o sprzedaż obligacji TIF o wartości 187 milionów dolarów firmie WCSA, która z kolei sprzedałaby obligacje WCSA w oparciu o dochody własne, a także TIF. WCSA wykorzystałaby własną sprzedaż obligacji do pokrycia 187 milionów dolarów kosztów budowy hotelu, a pozostała część zostałaby sfinansowana prywatnie przez Marriott i RLJ Development. Propozycja Williamsa wydzierżawiła również publiczną ziemię firmie Marriott i jej partnerom na 99 lat za 37 milionów dolarów. Umowa pozwoliła firmie Marriott zbudować hotel z 1434 pokojami o powierzchni 100 000 stóp kwadratowych (9300 m 2 ) powierzchni konferencyjnej oraz 600 miejsc parkingowych. Ponadto Marriott zezwoli WCSA na zbudowanie w tym miejscu centrum konferencyjnego o powierzchni 50 000 stóp kwadratowych (4600 m 2 ). (WCSA powiedział, że sfinansuje to centrum niezależnie od sprzedaży obligacji WCSA.) Chociaż dyrektor finansowy miasta Natwar Gandhi wątpił, czy hotel wygeneruje wystarczające dochody podatkowe, aby zaspokoić potrzeby TIF, konsultant Marriott, MuniCap, oszacował, że hotel wygeneruje 44,2 miliona dolarów wpływów podatkowych trzy lat po jej zakończeniu. Aby zapewnić rozpoczęcie budowy do 2008 r., ustawodawstwo zawierało również wybitną domenę język umożliwiający miastu uzyskanie tytułu prawnego do dwóch małych nieruchomości w obrębie działki, której jeszcze nie nabyło.
Zatwierdzenie tego pakietu finansowania było stosunkowo szybkie. W czerwcu 2006 r. Rada przyjęła propozycję Williamsa. Zatwierdzono tylko 135 milionów dolarów w obligacjach TIF, ale postanowienia dotyczące wybitnych domen zostały uwzględnione zgodnie z wnioskiem.
W listopadzie 2006 roku Adrian Fenty został wybrany na burmistrza Waszyngtonu po tym, jak Anthony Williams odmówił ubiegania się o trzecią kadencję. Fenty został zaprzysiężony w styczniu 2007 roku.
Drugi pakiet finansowania i umowa o roboty budowlane
Rentowność finansowa i obawy dotyczące finansowania
W 2007 roku ponownie pojawiły się obawy co do rentowności hotelu będącego siedzibą centrum kongresowego. Rezerwacje pokoi w hotelach kongresowych w Waszyngtonie spadły w 2006 roku o 13% i według szacunków spadły o kolejne 24% w 2007 i 29% w 2008 roku, co stawia pod znakiem zapytania potrzebę na główny hotel. W Baltimore w stanie Maryland hotel będący siedzibą centrum kongresowego zatwierdzony w 2006 r. nie zwiększył liczby rezerwacji na kongresy. Ponadto firma Gaylord Entertainment Company budowała hotel i kompleks konferencyjny na 2000 pokoi w swoim Gaylord National Resort & Convention Center w hrabstwie Prince George's w stanie Maryland , po drugiej stronie linii miasta. Washington Post powiedział, że kompleks Gaylord prawdopodobnie odciągnie interesy od proponowanego hotelu siedziby kongresowej DC. Przeglądając te wydarzenia, Heywood Sanders, profesor administracji publicznej na University of Texas w San Antonio doszedł do wniosku, że „Umieszczenie hotelu nie gwarantuje, że poprawi to wyniki [Walter E. Washington Convention Center]”. Ale inni bronili potrzeby zbudowania hotelu w siedzibie zgromadzenia. Urzędnicy centrum kongresowego i William Hanbury, prezes i dyrektor generalny Washington Convention & Tourism Corp. (grupa non-profit promująca kongresy i turystykę w mieście), obwinili spadek rezerwacji brakiem hotelu w siedzibie. Hanbury oszacował straty związane z konwencjami na 200 milionów dolarów. Dodatkowo Washington Post poinformowało, że obłożenie hoteli w mieście było nadal tak wysokie, że niewiele hoteli było skłonnych udzielać konwencjom znacznych rabatów, jakie zwykle otrzymywali. To również szkodziło rezerwacjom w centrach kongresowych.
Inne kwestie groziły podniesieniem kosztów hotelu i postawiły pod znakiem zapytania jego rentowność. Nowym punktem spornym była liczba pokoi, które hotel musiałby przeznaczyć każdej nocy na potrzeby kongresów. Marriott i jego partnerzy finansowi chcieli mniej pokoi przeznaczonych na działalność kongresową, aby jego marże operacyjne były wyższe. Marriott chciał również zbudować wiele średniej wielkości sal konferencyjnych zamiast kilku dużych sal balowych. Do lutego 2007 r., pomimo kilkumiesięcznych negocjacji, nie osiągnięto porozumienia w tych kwestiach. Jednak obie strony zgodziły się, że podziemna część hotelu będzie obejmować 7000 m2 ) centrum konferencyjne, które obejmowałoby co najmniej jedną salę balową i wiele sal konferencyjnych. Długie negocjacje, zdaniem kierownictwa RLJ Development, prowadziły do wyższych kosztów i mogły skłonić Marriott i jego partnerów do poproszenia o więcej publicznych pieniędzy. Negocjacje nie wydawały się jednak utrudniać budowy. Rozpoczęcie budowy hotelu zaplanowano na początek 2010 roku, aby umożliwić otwarcie pod koniec 2011 roku.
Pomimo pytań o potrzebę hotelu, do lutego 2007 r. Pojawiło się prywatne finansowanie. Marriott i RLJ Development ogłosiły, że Quadrangle Development Corporation dołącza do projektu jako partner finansowy hotelu, którego koszt spadł do 550 milionów dolarów. Mimo że miasto nie wydało żadnej zgody na zamykanie alejek, konserwację zabytkowych budynków, wykopy do 80 stóp (24 m) pod ziemią ani zmiany zagospodarowania przestrzennego, dodanie inwestycji private equity w hotel uznano za pozytywny znak.
Prośba o więcej środków publicznych
Nie tylko istniejące umowy finansowe rozpadły się w 2008 roku, ale koszty projektu wzrosły. Ponieważ deweloperzy poprosili o dodatkowe finansowanie publiczne, limit zadłużenia miasta zaczął odgrywać rolę w negocjacjach.
W lutym 2007 r. urzędnicy RLJ Development ostrzegli, że nadmierne opóźnienie w zatwierdzeniu projektu prowadzi do wyższych kosztów i może skłonić firmę Marriott i jej partnerów do poszukiwania dodatkowego finansowania publicznego. Dyrektor finansowy miasta Natwar Gandhi ostrzegł w czerwcu 2007 r., Że projekt grozi naruszeniem dobrowolnego limitu zadłużenia miasta wynoszącego 12% całkowitych wydatków. Waszyngton miał prawny limit zadłużenia w wysokości 17% wydatków. Aby poprawić fatalny rating miasta w obligacjach i niskie odsetki, miasto przyjęło dobrowolny limit zadłużenia w wysokości 12%.
Marriott poprosił o dodatkowe finansowanie publiczne na początku września 2007 r. Koszt obiektu wzrósł do 750 milionów dolarów, a pogarszający się klimat gospodarczy sprawił, że dostępnych kredytów było mniej. Marriott i RLJ Development powiedziały, że bez dodatkowych środków publicznych nie przyniosłyby zysku hotelowi. W odpowiedzi członek rady Jack Evans (od dawna zwolennik hotelu) zasugerował miastu anulowanie projektu.
Kwestia poboczna dotyczyła budowy centrum konferencyjnego o powierzchni 50 000 stóp kwadratowych (4600 m 2 ), uzgodnionego w lutym 2006 r. W tym czasie Marriott zgodził się, aby miasto wybudowało to centrum konferencyjne na części należącej do Marriott ziemi na północy na terenie hotelu siedziby konwencji. Na pozostałej części Marriott zbudowałby mieszkania wymagające podziału na strefy. Ale Marriott zmienił zdanie i poprosił miasto o zakup działki za 50 milionów dolarów. Miasto odmówiło, co zagroziło umowie budowlanej z lutego 2006 roku. Nawet gdyby miasto kupiło ziemię, Marriott byłby zmuszony wydzierżawić ją z powrotem na hotel siedziby kongresu. Miasto powiedziało, że zrobi to za 5 milionów dolarów rocznie, ale Marriott sprzeciwił się i zaproponował, że zapłaci od 500 000 do 600 000 dolarów rocznie.
Ostateczna umowa o roboty budowlane
Aby uratować projekt, Marriott zgodził się zmniejszyć rozmiar hotelu. Wkrótce po prośbie o większe fundusze publiczne District poprosił Marriott o obniżenie kosztów obiektu poprzez zmniejszenie liczby pokoi do około 1000. Marriott zgodził się zbudować tylko 1150 pokoi i zlikwidować podziemną salę balową i przestrzeń konferencyjną (oszczędzając szacunkowo 100 milionów dolarów). Marriott i miasto rozwiązali również spór dotyczący pokoju przeznaczonego na działalność kongresową. Kwestia ta zbliżała się do końca od początku 2007 r., kiedy burmistrz Fenty złożył firmie Marriott ofertę „weź lub zostaw”, aby zarezerwować 80% pokoi dla centrum kongresowego, o ile działalność w centrum kongresowym została zarezerwowana na trzy lata z góry. Marriott zgodził się na odłożenie 80% we wrześniu.
Koncesje Marriotta zadziałały. 24 września 2007 r. Marriott, WCSA i miasto podpisały umowę o wspólnym finansowaniu hotelu z 1150 pokojami.
Praca projektowa
Marriott ujawnił szczegółowe informacje na temat trwających prac projektowych hotelu w październiku 2008 roku, ponad rok po tym, jak miasto zaakceptowało specyfikację konstrukcji. Firma podała, że hotel będący siedzibą kongresu zostanie rozpoczęty w 2009 roku i otwarty w 2012 roku. Marriott planował, że hotel będzie miał sześć restauracji, pięć na poziomie ulicy. Te restauracje na pierwszym piętrze obejmowałyby tradycyjną restaurację, restaurację „koncepcyjną”, kawiarnię, bar sportowy i ekskluzywny bar monopolowy. Marriott przedłożył swoje plany komisji zagospodarowania przestrzennego DC do zatwierdzenia w listopadzie 2008 roku.
Projekt Marriott Marquis został przedłożony Narodowej Komisji Planowania Stołecznego pod koniec 2008 roku. Projekty przedstawiały 14-piętrowy hotel o powierzchni 1 miliona stóp kwadratowych (93 000 m 2 ) ze szklaną i stalową fasadą. Fasada zabytkowego budynku Pipefitters z 1916 roku zostanie wkomponowana w fasadę. Projekt wymagał wykopania 100 stóp (30 m) pod ziemią, aby zbudować 1000 miejsc parkingowych i dwa poziomy powierzchni użytkowej, aby pomieścić 100 000 stóp kwadratowych (9300 m 2 ) powierzchni sali balowej i sal konferencyjnych (która została przywrócona do projektu). Plany przewidywały również tunel pod 9th Street NW, który miałby łączyć hotel z centrum konferencyjnym. Komisja, która miała uprawnienia zatwierdzające inwestycję, złożyła pozytywne sprawozdanie 4 lutego. W tym samym miesiącu WCSA ogłosiła ubezpieczycieli nadchodzącej emisji obligacji o wartości 187 mln USD (z czego 134 mln USD przeznaczono na hotel).
Trzecia umowa finansowa
Upadek finansowania prywatnego
W miarę pogłębiania się recesji i pogłębiania się kryzysu zadłużenia deweloperzy hotelu apelowali o jeszcze większe finansowanie publiczne. Jednak w lipcu 2008 r. dyrektor finansowy miasta Gandhi powtórzył swoje ostrzeżenie z czerwca 2007 r., że w ten sposób miasto przekroczy limit zadłużenia. Miasto zobowiązało się już do finansowania publicznego na przebudowę południowo-zachodniego nabrzeża , wielofunkcyjny projekt O Street Market oraz zakup centrum handlowego Skyland, a Gandhi ostrzegł, że może zajść konieczność przekierowania funduszy z tych i innych projektów lub miasto zostanie z zaledwie 122 milionami dolarów do wydania na rozwój i infrastrukturę między 2008 i 2014. Marriott próbował uspokoić obawy miasta, mówiąc, że nie zwrócił się jeszcze do rynków kapitałowych w celu poszukiwania prywatnego finansowania i zrobi to co najmniej do kwietnia 2009 roku.
Prywatne finansowanie hotelu załamało się w czerwcu 2009 r. RLJ Development wycofał się z projektu między wrześniem 2007 a czerwcem 2009 r., Ale Marriott dodał Capstone Development, kierowany przez byłego dyrektora Marriott, jako nowego partnera finansowego. Jednak Marriott, Capstone i Quadrangle Development nie były w stanie znaleźć funduszy potrzebnych do rozpoczęcia budowy. Próbując uratować projekt, 29 maja WCSA zezwoliła na sprzedaż obligacji o wartości 750 milionów dolarów na opłacenie hotelu. Aby wyemitować te obligacje, WCSA potrzebowała zgody rady miasta. Ale w obliczu deficytu budżetowego miasta w wysokości 800 milionów dolarów w roku fiskalnym 2010 i deficytu w wysokości 1 miliarda dolarów w 2011 roku, taka zgoda wydawała się mało prawdopodobna.
Rada miejska zaczęła rozważać w czerwcu 2009 r., czy dodatkowe 100 milionów dolarów finansowania przez miasto mogłoby przekonać pożyczkodawców lub inwestorów do przyłączenia się do projektu. 7 czerwca Capstone powiedział, że ma 135 milionów dolarów kapitału własnego, ale potrzebuje 300 milionów dolarów pożyczki, aby ten kapitał został zaangażowany. W połowie czerwca rada miejska rozważała przeniesienie środków z siedmiu innych wspieranych przez miasto projektów rozwojowych w celu sfinansowania hotelu, ponieważ rada odmówiła przekroczenia limitu zadłużenia miasta. Ale kilku nienazwanych członków rady miejskiej nie chciało, aby miasto miało większy udział w hotelu po wydaniu 700 milionów dolarów na budowę nowego Park Narodowy w marcu 2006 roku.
Trzeci pakiet finansowania
W dniu 17 czerwca 2009 r. rada miejska i WCSA doszły do porozumienia w sprawie nowego planu finansowania opracowanego przez dyrektora finansowego miasta Natwar Gandhi. Zgodnie z planem miasto pożyczyłoby Marriottowi 80 milionów dolarów w zamian za Marriott, Capstone i Quadrangle, podnosząc swój wkład kapitałowy do 320 milionów dolarów ze 135 milionów dolarów. Aby pozyskać dodatkowe środki kapitałowe, jako nowego partnera w projekcie dodano ING Clarion Real Estate Investment . Większy udział w kapitale oznaczał, że Marriott nie musiałby już szukać prywatnych pożyczek w ramach umowy, co oznaczało, że budowa mogłaby iść do przodu bez długich opóźnień, które miałyby miejsce przy ubieganiu się o kredyty bankowe. Całkowity wkład miasta wyniósłby 267 milionów dolarów (135 milionów dolarów na finansowanie kapitałowe, 80 milionów dolarów na pożyczki i 52 miliony dolarów na refinansowanie obligacji WCSA), a wszystko to miałoby zostać zebrane w drodze wspólnej emisji obligacji miasta i WCSA.
Rada Miasta DC głosowała jednogłośnie 29 czerwca 2009 r. za przyjęciem nowego pakietu finansowania. Umowa została nieco zmieniona w stosunku do umowy z 17 czerwca. Miasto zgodziło się wyemitować obligacje o wartości 225 mln USD (spadek z 267 mln USD), aby zapewnić Marriottowi finansowanie kapitałowe w wysokości 159 mln USD (wzrost ze 135 mln USD). Przychody TIF z samego projektu hotelowego pokryłyby 135 milionów dolarów z kapitału własnego, podczas gdy pozostałe 24 miliony dolarów z kapitału własnego pochodziłyby z innych źródeł dochodów TIF w mieście. WCSA wniesie pożyczkę w wysokości 25 milionów dolarów (spłacaną przez 25 lat), a także jednorazową dotację w wysokości 22 milionów dolarów na budowę hotelu. Miasto zgodziło się również na zniesienie wymogu budowy garażu w pobliżu hotelu.
Umowa finansowa z 29 czerwca przeszła drugie i ostateczne głosowanie rady 14 lipca 2009 r. Do emisji obligacji miasta dodano program szkoleniowy o wartości 2 milionów dolarów (który ma być opłacony z emisji obligacji). Zebrane pieniądze opłaciły wykonawcę budowy za szkolenie bezrobotnych robotników miejskich do różnych wykwalifikowanych prac budowlanych podczas budowy hotelu. Urzędnicy Marriott powiedzieli, że z finansowaniem w końcu na miejscu, przełom nastąpi pod koniec 2010 roku, a hotel zostanie otwarty 42 miesiące później.
pozew JBG
Wszczęcie postępowania
Spółka zależna JBG Smith , Wardman Investor LLC, złożyła na początku 2009 r. zawiadomienie do Miejskiej Komisji Odwoławczej ds. Kontraktów, aby odłożyć cały projekt jako „nieważne zamówienie z wyłącznej ręki”. JBG argumentował, że pierwotna propozycja wymagała wybudowania hotelu na gruntach prywatnych i sfinansowania go z prywatnych pieniędzy. JBG nie złożyło oferty, ponieważ nie spełniało tych warunków. Następnie miasto negocjowało tylko z Marriottem, wyeliminowało wymóg inwestycji prywatnych, dodało 272 miliony dolarów finansowania publicznego i udzieliło Marriottowi „wyjątkowo korzystnej” dzierżawy. JBG argumentował, że te zmiany tak zmieniły warunki projektu, że należy go ponownie wystawić na przetarg publiczny. Rada odwoławcza stwierdziła w lipcu 2009 r., Że brakuje JBG stoi , by zaprotestować przeciwko nagrodzie, ponieważ nigdy nie licytowała tej pracy. Komisja odwoławcza stwierdziła, że nawet jeśli firma miała legitymację procesową, straciła prawo do protestu po tym, jak rada uchwaliła ustawę usuwającą projekt z normalnego procesu udzielania zamówień w 2006 roku.
Jednak motywem JBG do złożenia pozwu mogło nie być zakwestionowanie budowy hotelu będącego siedzibą konwencji. Przyczyną pozwu mógł być spór między JBG i Marriott, który blokował przekształcenie części Marriott Wardman Park , którą JBG i CIM Group kupiły od Thayer Lodging w 2005 roku, na mieszkania własnościowe.
Budowa hotelu Marriott Marquis została wstrzymana 4 września 2009 r.
Pozew trwał przez jesień 2009 r. Do 2010 r. Prokurator Generalny DC zwrócił się do sądu o oddalenie pozwu 11 października, ale sąd odmówił 18 listopada. Miasto poprosiło o ponowne rozpatrzenie wniosku 1 grudnia , ale sąd odmówił w dniu 6 stycznia 2010 r.
Kontr-garnitury
Marriott pozwał JBG w dniu 14 stycznia 2010 r., Oskarżając JBG o deliktową ingerencję w swoich stosunkach umownych. Na poparcie swojego roszczenia Marriott powiedział sądowi, że urzędnicy JBG Cos. zagrozili Marriott pozwem przeciwko centrum kongresowemu, jeśli nie renegocjuje umowy z Wardman Park. Pozew znacznie opóźnił finansowanie projektu. Do połowy stycznia 2010 r. nie wyemitowano żadnych obligacji i pojawiły się oznaki, że ING Clarion może wycofać się z projektu, jeśli wystąpią dodatkowe opóźnienia. Próbując przełamać impas, członek Rady Jack Evans (były pełnomocnik ds. nieruchomości) podjął próbę mediacji w sporze. 21 stycznia WCSA złożyła pozew przeciwko JBG Cos. również za deliktową ingerencję. Miasto poszło w jego ślady i 18 lutego złożyło kolejne roszczenie o naruszenie prawa.
W dniu 29 marca 2010 r. Sąd Najwyższy DC Sędzia Natalia Combs Greene wydała częściowy wyrok podsumowujący i wniosek o oddalenie Marriottowi, miastu i WCSA. Częściowe ugody pozasądowe zostały już osiągnięte przez strony, co dało JBG Cos. pewne ograniczone możliwości kontynuowania projektu mieszkania, ale porozumienie to wydawało się teraz niepotrzebne, biorąc pod uwagę orzeczenie sądu. Urzędnicy publiczni byli zadowoleni z orzeczenia sądu i wierzyli, że projekt siedziby konwentu szybko posunie się naprzód. Zmieniony porządek można obejrzeć tutaj. Urzędnicy miejscy powiedzieli, że wmurowanie kamienia węgielnego pod hotel nastąpi w maju lub czerwcu 2010 r., a przedstawiciele WCSA powiedzieli, że obligacje budowlane mogą zostać wprowadzone na rynek w ciągu 60 do 75 dni.
Rozstrzygnięcie pozwów
Jednak do czerwca 2010 r. nadal nie osiągnięto porozumienia w sprawie pozwu JBG Cos. Wszystkie strony zawiesiły wzajemny spór na trzy tygodnie przed decyzją sądu rejonowego o daniu szansy negocjacjom. Ale JBG mógł jeszcze odwołać się od wyroku sądu okręgowego, który przerwał rozmowy. Nie widząc rozwiązania, miasto oświadczyło 3 czerwca, że wznowi postępowanie sądowe za dwa dni, jeśli porozumienie nie zostanie osiągnięte. Nie osiągnięto rozwiązania, a spór wznowiono 8 czerwca.
Strony w różnych procesach rozstrzygnęły spór prawny 1 lipca 2010 r. Umowa zezwalała na kontynuację budowy hotelu będącego siedzibą konwencji, ale poza tym warunki nie zostały ujawnione. Umowa wyklucza odwołanie prawne przez wszystkie strony.
Spór prawny opóźnił budowę hotelu w siedzibie zgromadzenia o kolejne dziewięć miesięcy. Aby wznowić projekt, WCSA zapowiedziało, że do końca sierpnia 2010 r. przekaże grant w wysokości 22 milionów dolarów dla Marriott i jego partnerów, tak aby przygotowania gruntu mogły rozpocząć się natychmiast.
Budowa hotelu
Obligacje WCSA trafiły na rynek w listopadzie 2010 r. Emisje obligacji obejmowały 66,5 mln USD zwolnionych z podatku obligacji Build America Bonds (BAB) w ramach strefy odbudowy, 90 mln USD podlegających opodatkowaniu obligacji rozwoju gospodarczego strefy odbudowy BAB oraz 20,1 mln USD obligacje BAB do płatności bezpośrednich — z których wszystko zostało przeznaczone na sfinansowanie hotelu siedziby konwentu. Kolejne 71,8 miliona dolarów obligacji podlegających opodatkowaniu refinansowało istniejący dług WCSA.
Grunt pod Marriott Marquis Washington, DC został wmurowany 10 listopada 2010 r. Urzędnicy ogłosili, że czterogwiazdkowy hotel zostanie otwarty wiosną 2014 r. Oczekiwano, że budowa potrwa cały rok dłużej niż zwykle ze względu na głębokie wykopy potrzebne do poziomy podziemne i tunel łączący z centrum konferencyjnym. Koszt konstrukcji oszacowano na 520 milionów dolarów.
Klimat biznesowy dla Marriott Marquis Washington, DC poprawił się dramatycznie po przełamaniu gruntu. 3 maja 2011 r. hotel otrzymał pierwszą działalność związaną z konwencjami, kiedy Stowarzyszenie Armii Stanów Zjednoczonych zgodziło się zająć miejsce w hotelu na lata 2014, 2015 i 2016. Do sierpnia 2012 r. hotel zabezpieczył 15 kontraktów na około 210 tys. pokojonocy do 2021 r. We wrześniu 2011 r. Marriott ogłosił to, a Capstone Development zbuduje Courtyard by Marriott i Residence Inn by Marriott na terenie należącym do Marriott na północ od Marriott Marquis. Łącznie hotele oferowałyby 500 pokoi. Marriott poprosił miasto o 35 milionów dolarów funduszy TIF na projekt o wartości 172 milionów dolarów, ale miasto, które było blisko limitu zadłużenia, powiedziało, że „nie przyjmuje teraz nowych aplikacji TIF”. W czerwcu 2012 roku Marriott podpisał kontrakt o wartości 210 milionów dolarów na obsługę czterech hoteli należących do Gaylord Entertainment . Umowa dała Marriottowi kontrolę nad Gaylord Resort Hotel w National Harbor, pomagając zmniejszyć konkurencyjny wpływ tego hotelu. Firma PKF Hospitality Research poinformowała w lipcu 2012 r., że przewidywany popyt na pokoje hotelowe w Waszyngtonie przewyższy podaż do 2016 r., nawet po dodaniu Marriott Marquis Washington, DC i innych planowanych i będących w budowie hoteli.
Budowa hotelu zaczęła wznosić się ponad ziemię w sierpniu 2012 roku, w połowie harmonogramu budowy. Chociaż inżynierowie nadal mieli 15 stóp (4,6 m) do wykopania, większość fundamentów i podziemnej przestrzeni balowej i sal konferencyjnych była ukończona. Urzędnicy powiedzieli, że hotel musiał kopać łącznie 90 stóp (27 m) pod ziemią. Urzędnicy budowlani powiedzieli, że platforma zostanie zbudowana na poziomie, który umożliwi kontynuację budowy pod ziemią, a także nad nią. W listopadzie 2012 r. Marriott otrzymał pozwolenie na umieszczenie 17 mobilnych przyczep na nieużywanych działkach na północ od placu budowy. Przyczepy służyły jako tymczasowe biura dla brygadzistów budowlanych i liderów. Wyznaczono datę wielkiego otwarcia na 1 maja 2014 r.
Hotel poinformował o zarezerwowaniu corocznych spotkań Amerykańskiej Akademii Lekarzy Rodzinnych (łącznie 6500 uczestników) na październik 2014 r., Liderów Rodziny, Kariery i Społeczności Ameryki (łącznie 5000 uczestników) na lipiec 2015 r. oraz American Dental Association (łącznie 40 000 uczestników). ) za listopad 2015 r.
Pozew projektowy
Generalny wykonawca hotelu, Hensel Phelps Construction Co., twierdził, że Cooper Carry Inc., architekt hotelu, nie zaprojektował konstrukcji. Hensel Phelps zidentyfikował 20 obszarów budzących obawy, które obejmowały konstrukcje poniżej poziomu gruntu, materiały sufitowe, okucia drzwiowe, przewody, systemy rynnowe i spustowe dla zadaszenia wejść, system kontroli dymu, klatki schodowe, szczyty ścian w pokojach gościnnych, okna i więcej. Hensel Phelps twierdził również, że firma Cooper Carry nie wykonała swojej pracy w terminie, zmuszając wykonawcę do przekroczenia terminów i naruszyła podstawowe „ standardy staranności ”. " zobowiązań. Obie strony zaangażowały się w mediację, ale nie były w stanie dojść do porozumienia. W październiku 2015 roku Hensel Phelps złożył w sądzie federalnym pozew przeciwko Cooperowi Carry'emu o wartości 8,5 miliona dolarów.
Otwarcie i funkcjonowanie hotelu
Hotel został otwarty 1 maja 2014 r., podczas ceremonii przecięcia wstęgi sześć tygodni później. Był to 4000. hotel sieci Marriott International iz 1175 pokojami, największy hotel w Waszyngtonie.
Wygląd zewnętrzny/struktura
15-piętrowy budynek obejmuje odkryty taras imprezowy o powierzchni 5200 stóp kwadratowych i siedem poziomów poniżej poziomu gruntu, w których znajduje się miejsce na imprezy, 400 miejsc parkingowych oraz tunel prowadzący do Walter E. Washington Convention Center .
Zewnętrzna część neomodernistycznej konstrukcji to szkło i stal. Zawiera również fasadę historycznej dawnej siedziby Amerykańskiej Federacji Budownictwa Pracy , budynku szkoły z cegły i wapienia w Chicago , zbudowanego w 1916 roku.
Wnętrze/udogodnienia
W hotelu znajduje się atrium ze szklanym świetlikiem i rzeźba w holu o wysokości 56 stóp (17 m). Około 18 000 stóp kwadratowych (1700 m 2 ) powierzchni na antresoli wychodzi na atrium. Sześć apartamentów gościnnych istnieje na poziomie antresoli. Inne udogodnienia obejmują salon na poziomie konsjerża z odkrytym patio oraz dwupiętrowe centrum fitness o powierzchni 8000 stóp kwadratowych (740 m 2 ). Hotel posiada 1175 pokoi gościnnych, w tym 46 apartamentów. Dwa apartamenty to bardzo duże „apartamenty prezydenckie”, a sześć to średniej wielkości „apartamenty wiceprezydenckie”.
Jadalnia
W holu znajduje się duży bar i część wypoczynkowa, a także cztery oddzielne przestrzenie restauracyjne. W momencie otwarcia restauracjami były Anthem, The Dignitary i High Velocity, podczas gdy ostatnie miejsce w restauracji było puste.
Anthem to restauracja serwująca wyłącznie śniadania i lunche, dostępna z hotelowego lobby, serwująca hamburgery, kanapki i koktajle inspirowane restauracjami Hot Shoppes, których współzałożycielem jest J. Willard Marriott , a które poprzedzały Marriott Corporation .
The Dignitary to bar koktajlowy mieszczący się w starym budynku Pipefitters Union z menu skoncentrowanym na whisky.
High Velocity to bar sportowy z 36 płaskimi telewizorami i taśmą przewijającą najnowsze wyniki sportowe widoczne z L Street i 9th Street.
Arroz była niedawno zamkniętą hiszpańską restauracją. Znany szef kuchni Mike Isabella podpisał umowę na otwarcie restauracji w Marquis w 2016 roku. Po otwarciu restauracja otrzymała trzy gwiazdki od krytyka kulinarnego Toma Sietsemy w The Washington Post . Operatorzy restauracji ogłosili upadłość w grudniu 2018 roku.
Spotkania/wydarzenia
Cztery poziomy spotkań znajdują się pod ziemią.
- Meeting Level 1, tuż pod parterem, zawiera małe sale konferencyjne.
- Poziom spotkania 2 poniżej zawiera Marquis Ballroom, salę o powierzchni 30 000 stóp kwadratowych (2800 m 2 ) bez kolumn i z sufitami wysokimi na 22 stopy (6,7 m). Foyer sali balowej otrzymuje naturalne światło z atrium powyżej. Duży obszar dostawy z tyłu umożliwia dostęp do sali balowej dużym eksponatom i samochodom. Centrum Kongresowe Waltera E. Washingtona jest również dostępne z tego poziomu przez podziemną halę.
- Poziom spotkania 3 zawiera dodatkowe miejsce na salę konferencyjną, chociaż pokoje te są większe niż te na poziomie spotkania 1.
- Meeting Level 4 zawiera dwie sale balowe, Independence Ballroom i Liberty Ballroom. Każda sala balowa ma 10 800 stóp kwadratowych (1 000 m 2 ) wolnej od kolumn przestrzeni i sufity o wysokości 20 stóp (6,1 m). Na tym poziomie znajdują się również liczne dodatkowe małe sale konferencyjne.
Markiz był gospodarzem wielu wydarzeń, w tym wesel, imprez charytatywnych, forów politycznych, konferencji religijnych i balu inauguracyjnego.
Pracownicy
Markiz zgodził się zatrudnić 51% swoich pracowników z mieszkańców Waszyngtonu, a Marriott nawiązał współpracę z Goodwill of Greater Washington w celu stworzenia programu szkoleniowego w zakresie miejsc pracy w hotelarstwie, zatrudniając 178 mieszkańców Dystryktu w ramach programu do dnia otwarcia. Prawie 900 pracowników hotelu Marriott Marquis Washington, DC, podczas swojego szkolenia wprowadzającego, w wyborach neutralności czeków głosowało, aby dołączyć do Lokalu 25, UNITE Here, który reprezentuje pracowników hoteli w obszarze metropolitalnym Waszyngtonu.
Ocena
W marcu 2017 r. firma Cvent , zajmująca się organizacją imprez, umieściła hotel Washington Marriott Marquis na 72. miejscu na corocznej liście najlepszych hoteli konferencyjnych w USA.
