Brak środkowej obudowy
Brakująca środkowa zabudowa opisuje szereg typów zabudowań wielorodzinnych lub klastrowych, które są zgodne pod względem skali z dzielnicami jednorodzinnymi lub przejściowymi. Brakujące środkowe mieszkania mają na celu zaspokojenie popytu na dzielnice, w których można spacerować, reagowanie na zmieniające się dane demograficzne i zapewnienie mieszkań w różnych przedziałach cenowych. Termin „brakujący środek” ma na celu opisanie typów mieszkań, które były powszechne w Stanach Zjednoczonych przed II wojną światową takie jak bliźniaki, domy szeregowe i mieszkania na dziedzińcu, ale są teraz mniej powszechne, a zatem „brakujące”. Zamiast skupiać się na liczbie jednostek w strukturze, brak środkowej obudowy podkreśla skalę i wysokości, które są odpowiednie dla dzielnic jednorodzinnych lub dzielnic przejściowych. Po wprowadzeniu tego terminu w 2010 roku koncepcja ta została zastosowana w Stanach Zjednoczonych, Kanadzie i Australii .
Tło
Termin „brakująca środkowa obudowa” został wprowadzony przez architekta Daniela Parolka w 2010 roku. Wiele form tego, co obecnie określa się jako „brakujące środkowe” domy, zostało zbudowanych przed latami czterdziestymi XX wieku, w tym dwumieszkania w Chicago, domy szeregowe na Brooklynie, Baltimore, Waszyngton , DC i Filadelfii, domy dwurodzinne lub domy „ trzypiętrowe ” w Bostonie, Worcester i bungalowy w Kalifornii. Po drugiej wojnie światowej budownictwo mieszkaniowe w Stanach Zjednoczonych wykazywało znaczną tendencję w kierunku budownictwa jednorodzinnego, a podział na strefy utrudniał budowę mieszkań o średniej gęstości, po których można chodzić pieszo, na wielu obszarach, a tym samym zmniejszał podaż „brakującego” środka.
Odrodzenie braku mieszkań średniej wielkości jest spowodowane wieloma czynnikami, w tym odradzającym się popytem rynkowym na tego typu mieszkania, popytem na mieszkania w bogatych w udogodnienia dzielnicach, w których można chodzić pieszo, koniecznością przystępności cenowej mieszkań, działaniami środowiskowymi wspierającymi możliwość poruszania się pieszo , zabudową zorientowaną na transport i zmieniającą się trendy demograficzne. Amerykańskie Stowarzyszenie Emerytów (AARP) opublikowało raport pokazujący, że coraz więcej Amerykanów chce „starzeć się w miejscu” i potrzebuje łatwego dostępu do usług i udogodnień dostępnych w miejskich, zorientowanych na transport społecznościach, po których można spacerować. Wykazano, że milenialsi rzadziej jeżdżą samochodem i szukają mieszkań w dzielnicach, w których można spacerować, w pobliżu transportu publicznego. Liczba przejechanych mil samochodowych rosła każdego roku w latach 1946-2004; dzisiaj Amerykanie jeżdżą mniej niż w 2004 r. i nie więcej na osobę niż w 1996 r. Spadek liczby kierowców jest najbardziej uderzający wśród młodych ludzi w wieku od 16 do 34 lat, którzy przejechali średnio o 23% mniej mil w 2009 r. niż ich grupa wiekowa w 2001 r. Ponadto. , badania sugerują, że millenialsi preferują dzielnice bogate w udogodnienia, tranzytowe i umożliwiające spacery. Small Housing BC stwierdziło, że „Struktura tradycyjnych północnoamerykańskich przedmieść nie spełniła oczekiwań wielu osób, które osiedliły się w dzielnicach podmiejskich, i poszukiwane są nowe sposoby przeprojektowania życia na przedmieściach i odbudowania tych wzorców osadniczych ”.
Projekt
Brakujące domy środkowe występują w różnych typach budynków i gęstościach, ale mogą charakteryzować się lokalizacją w kontekście, w którym można spacerować, niższą postrzeganą gęstością, niewielką powierzchnią zabudowy, mniejszymi domami, stosunkowo niewielką liczbą miejsc parkingowych, prostą konstrukcją i skupieniem się na społeczności. Formy brakujących mieszkań środkowych mogą obejmować bliźniaki obok siebie, bliźniaki piętrowe, korty bungalowów, dodatkowe jednostki mieszkalne (powozownie, mieszkania w piwnicy itp.), Czteropleksy, multipleksy, domy miejskie, mieszkania na dziedzińcu i jednostki mieszkalne / do pracy. Te typy budynków mają zazwyczaj gęstość jednostek mieszkalnych w zakresie od 16 do 30 jednostek na akr, ale często są postrzegane jako mniej zagęszczone, ponieważ mają mniejszą skalę. Ze względu na swoją skalę brakująca zabudowa środkowa może wtapiać się w dzielnice jednorodzinne, pełnić rolę końcowej części bloku mieszkalnego jednorodzinnego, działać jako przejście między zabudową o większej gęstości a zabudową jednorodzinną lub działać jako przejście od A mieszany na teren zabudowy jednorodzinnej. Wynikająca z tego gęstość może wspierać szersze pragnienia społeczności, w tym handel detaliczny, udogodnienia, transport publiczny i zwiększone „stopy na ulicy”.
Bariery
-
Poniżej 1000 stóp 2
-
1000 - 1199 stóp 2
-
1200 - 1399 stóp 2
-
1400 - 1799 stóp 2
-
1800+ stóp 2
-
Poniżej 1000 stóp 2
-
1000 - 1199 stóp 2
-
1200 - 1399 stóp 2
-
1400 - 1799 stóp 2
-
1800+ stóp 2
Wiele samorządów nie wyraża zgody na zagospodarowanie przestrzenne niezbędne do budowy MMH. Posiadanie kawalerki , mieszkania z 1 sypialnią lub mieszkania z 2 sypialniami o powierzchni od 600 do 1000 stóp 2 w kompleksie wielorodzinnym z rozsądną miesięczną opłatą HOA i wolnostojącym garażem o powierzchni 1,5 m2 jest niedozwolone na wielu obszarach z powodu rozporządzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego . Wiele 5-na-1 zostało zbudowanych począwszy od 2010 roku, ale głównie w celu wynajmu , a nie posiadania .
Wpływy
Brak mieszkań w środkowej części oferuje większy wybór rodzajów mieszkań, które nadal wtapiają się w istniejące dzielnice jednorodzinne, tworzą bardziej przystępne cenowo opcje mieszkaniowe i pomagają osiągnąć cele zrównoważonego rozwoju. Brakujące średnie jednostki mieszkalne to zazwyczaj mniejsze jednostki niż domy jednorodzinne, ponieważ dzielą one wiele z innymi domami, co skutkuje niższymi kosztami gruntu na jednostkę, a tym samym niższymi kosztami mieszkaniowymi. Brakujące średnie typy mieszkań są również jednymi z najtańszych form mieszkań do wyprodukowania, ponieważ są to zazwyczaj niskie budynki, niskie parkingi i konstrukcje drewniane, co pozwala uniknąć drogich betonowych podestów. Ponieważ konstrukcja i materiały budowlane są stosunkowo mniej skomplikowane niż większe konstrukcje średnie i wysokie, większa pula drobnych i lokalnych budowniczych domów może uczestniczyć w tworzeniu tej formy mieszkań. Aby wesprzeć budżety gmin, gęstsze i bardziej wydajne wykorzystanie gruntów i infrastruktury może być finansowo produktywne dla gmin, w których więcej osób płaci podatki za akr za mniejszą infrastrukturę niż domy jednorodzinne na dużych działkach.
Rosnąca liczba brakujących opcji średnich mieszkań może umożliwić rodzinom o różnej wielkości, typie i dochodach dostęp do wysokiej jakości mieszkań. Brakujące środkowe domy zwykle stają się naturalnie przystępnymi cenowo mieszkaniami w miarę starzenia się i zapewniają poziom zagęszczenia, który obsługuje sklepy, restauracje i transport, które są związane z dzielnicami, w których można spacerować. Dzielnice, po których można spacerować, mogą następnie wspierać cele w zakresie zrównoważonego rozwoju, zdrowia i przystępności cenowej, zmniejszając zależność od pojazdów osobistych. Promowałoby to aktywny transport, ograniczało niekontrolowany rozwój, zmniejszało zanieczyszczenie i obniżało koszty transportu poprzez zmniejszenie zapotrzebowania na samochody osobowe. Brak opcji mieszkaniowych w średnim wieku może pozwolić seniorom na zmniejszenie rozmiaru bez opuszczania ich sąsiedztwa. Na przykład dodatkowe lokale mieszkalne mogą zapewnić wielopokoleniowym gospodarstwom domowym prywatność, podczas gdy wszyscy mieszkają na tej samej nieruchomości. Brak mieszkań w środkowej części może umożliwić szerszemu gronu rodzin uzyskanie własności domu poprzez oferowanie szerszego zakresu opcji mieszkaniowych i cen. Ponadto brakujące średnie typy mieszkań, takie jak dodatkowe lokale mieszkalne, mogą wspierać kredyty hipoteczne z czynszów za te drugorzędne lokale. Ogólnie rzecz biorąc, brak średnich opcji mieszkaniowych może spowodować powstanie mieszkań w szerokim zakresie cen dla różnych typów rodzin.
Niektórzy obrońcy praw własności uważają, że szerokie zezwalanie na brakujące środkowe mieszkania rozszerza prawa własności, dając właścicielom nieruchomości większy wybór w sposobie korzystania z ich własności. Niektórzy zwolennicy równości uważają, że umożliwienie bardziej zróżnicowanych wyborów mieszkaniowych, takich jak brak mieszkań średnich, może zmniejszyć historyczne i współczesne nierówności, które powstrzymują mniej zamożnych ludzi z pewnych dzielnic bogatych w udogodnienia.
Przykłady na poziomie stanu
Kilka stanów amerykańskich przyjęło lub zaproponowało przepisy mające na celu zwiększenie liczby brakujących średnich mieszkań. Przede wszystkim Oregon przyjął ustawę House Bill 2001 w 2019 r. Ustawa wymaga, aby średnie miasta Oregonu zezwoliły na bliźniaki na każdej działce lub działce przeznaczonej do użytku mieszkalnego, co pozwala na rozwój domów jednorodzinnych. Ponadto duże miasta Oregonu (z populacją powyżej 25 000) i miasta w regionie Portland Metro muszą dopuszczać bliźniaki, potrójne, poczwórne, skupiska domków letniskowych i kamienice w obszarach mieszkalnych. Ustawa przeznaczyła fundusze na pomoc planistyczną dla samorządów lokalnych, aby pomóc w opracowaniu lokalnych kodeksów i umożliwia gminom ustalenie rozsądnych standardów projektowych i infrastrukturalnych. W Massachusetts przyjęto H.5250, aby wymagać od gmin w pobliżu MTBA rozsądnego zezwalania na zabudowę bliźniaczą lub wielorodzinną w pobliżu stacji tranzytowych. Ustawa stworzyła również zachęty finansowe dla społeczności do strefy dla „ inteligentny rozwój ” i ułatwiło gminom przyjmowanie rozporządzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego lub zmian dotyczących zagospodarowania przestrzennego. W 2019 r. stan Waszyngton przyjął E2SHB 1923, zachęcając wszystkie miasta na mocy ustawy o zarządzaniu wzrostem (GMA) do zwiększania pojemności mieszkalnej poprzez wspieranie wielu form brakujących średnich mieszkań. Stan Waszyngton zapewnił fundusze na wsparcie zmian kodeksu, planów działań mieszkaniowych i planów podobszarów w celu wsparcia brakujących średnich typów mieszkań. W 2022 r. Maine przyjęło ustawy LD2003 i LD201, które wdrażają kilka strategii przystępnych cenowo mieszkań, w tym zezwalanie na dodatkowe jednostki mieszkalne i bliźniaki na parcelach mieszkalnych w całym stanie i zezwalające na czwórki w niektórych „obszarach wzrostu”.
Stany Vermont, New Hampshire i Kalifornia przyjęły szereg ustaw, które promują dodatkowe jednostki mieszkalne i zmniejszają bariery regulacyjne w budowie dodatkowych jednostek mieszkalnych. Działania na szczeblu stanowym miały również miejsce w Australii, gdzie powołując się na wysiłki mające na celu promowanie bardziej „brakującego środka” rozwoju, Nowa Południowa Walia wprowadziła Kodeks różnorodności mieszkaniowej o niskiej zabudowie i przewodniki projektowe dotyczące różnorodności mieszkaniowej o niskiej zabudowie. Stan Connecticut House i Senat zatwierdziły przepisy mające na celu zmniejszenie niektórych ograniczeń strefowych dotyczących brakujących średnich typów mieszkań, takich jak dodatkowe jednostki mieszkalne.
Inne stany rozważyły, ale nie przyjęły podobnych przepisów wspierających brakujące średnie typy mieszkań. Stan Illinois rozważał HB4869, który wymagałby od gmin zezwolenia (i rozsądnego uregulowania) dodatkowych jednostek mieszkalnych. Virginia rozważała HB 152, który wymagałby od gmin zezwolenia (i rozsądnego uregulowania) brakujących średnich typów zabudowy (bliźniaki, domki letniskowe itp.) Na wszystkich działkach obecnie przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Stan Maryland rozważał HB1406 „Ustawa o planowaniu skromnych domów z 2020 r.”, która wymagałaby spisów powszechnych, które są zamożne, sąsiadują z tranzytem i / lub znajdują się w pobliżu dużej liczby miejsc pracy, aby umożliwić brakujące średnie typy mieszkań. Nebraska uważała, że LB794 upoważni każde miasto liczące ponad 5000 mieszkańców do zezwolenia na brakujące środkowe mieszkania na obszarach, które wcześniej były przeznaczone wyłącznie dla domów jednorodzinnych. Montana rozważała HB 134, który pozwoliłby na mieszkania dwu, trzy i czteropoziomowe w niektórych gminach. Karolina Północna rozważała ustawę House Bill 401 i Senate Bill 349, które zezwalałyby na średnie mieszkania w każdej dzielnicy przeznaczonej na wolnostojące domy jednorodzinne.
Miejskie przykłady
Wiele gmin aktualizuje swoje przepisy dotyczące użytkowania gruntów i stref, aby lepiej wspierać brakujące średnie mieszkania. Zmiany w przepisach dotyczących użytkowania gruntów mające na celu wspieranie brakującej średniej zabudowy mogą również obejmować zmiany, takie jak kody oparte na formularzach, rozwój zorientowany na transport i inne aktualizacje.
W Stanach Zjednoczonych w Portland w stanie Oregon znajduje się wiele historycznych brakujących środkowych typów mieszkań zlokalizowanych w całym mieście, z których większość to bliźniaki, które zostały zbudowane przed latami dwudziestymi XX wieku, zanim zatwierdzono pierwszy plan zagospodarowania przestrzennego miasta. Podział na strefy dla domów jednorodzinnych został rozszerzony w latach pięćdziesiątych XX wieku, a budowa bliźniaków lub trójek w dużej mierze stała się nielegalna w Portland. W 2010 roku Portland zaczęło aktualizować swoje przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, aby zezwolić na typy Missing Middle Housing. Brakujące aktualizacje środkowego podziału na strefy rozprzestrzeniły się po północno-zachodnim Pacyfiku i obejmują teraz między innymi Seattle, Walla Walla, Lake Stevens, Orting, Wenatchee, Eugene, Olympia, Spokane i Bellingham, Tacoma i Tigard.
Aktualizacje podziału na strefy w celu wsparcia brakujących środkowych mieszkań znajdują się nie tylko na północno-zachodnim Pacyfiku. Warto zauważyć, że w Minnesocie plan Minneapolis 2040 przewidywał podział na strefy w mieście, aby umożliwić więcej brakujących średnich typów mieszkań w całym mieście. Nowy podział na strefy w Minneapolis nie zabrania budowy domów jednorodzinnych, ale żadna dzielnica w mieście nie jest przeznaczona wyłącznie pod zabudowę jednorodzinną. Miasto wyeliminowało również obowiązkowe minimum parkingowe ze swoich przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, umożliwiając budowniczym i właścicielom firm wybór liczby zapewnianych miejsc parkingowych w oparciu o rynek i ich unikalne potrzeby.
W Kalifornii Sacramento głosowało za zezwoleniem na budowę do czterech mieszkań na wszystkich parcelach mieszkalnych i zmniejszeniem wymagań dotyczących parkowania, aby pomóc miastu złagodzić kryzys mieszkaniowy i osiągnąć cele równościowe. Miasto Berkeley w Kalifornii jednogłośnie głosowało za strefą dla kilku brakujących średnich typów mieszkań w całym mieście do 2022 r., podając jako cele równość i przystępność cenową mieszkań.
Bryan w Teksasie wdrożyło politykę podziału na strefy , w której miasto zapewnia kilka wstępnie zaprojektowanych i zatwierdzonych planów dla brakujących średnich typów mieszkań (ze znacznie ograniczonymi procedurami wydawania zezwoleń) w „środkowej” części miasta. Celem programu jest obniżenie kosztów mieszkaniowych spowodowanych opłatami projektowymi i długimi procedurami wydawania pozwoleń, zmniejszenie obciążeń dla pracowników miejskich, uzyskanie wkładu publicznego i wsparcia z wyprzedzeniem dla projektów mieszkaniowych oraz zapewnienie wysokiej jakości projektów mieszkaniowych. Norfolk w Wirginii ma również brakujący środkowy katalog wzorników z bezpłatnymi projektami brakujących środkowych typów obudów, w tym dupleksów i poczwórnych mieszkań.
Wiele samorządów lokalnych w całych Stanach Zjednoczonych zdecydowało się na wyznaczenie stref dla brakujących średnich typów mieszkań w znacznych częściach ich okręgów zagospodarowania przestrzennego, w tym Grand Rapids Michigan, Durham, Karolina Północna, podział na strefy dla domków letniskowych Kirkland Washington, hrabstwo Montgomery, liczne studia mieszkaniowe Maryland, Bloomington, Indiana i hrabstwo Dekalb w stanie Georgia. Indianapolis w stanie Indiana zdecydowało się zezwolić na brakujące średnie typy mieszkań (oprócz typów mieszkań o większej gęstości) wzdłuż szybkiego transportu autobusowego korytarze. Indianapolis uwzględnił również brakujące środkowe typy mieszkań w swoich wytycznych dotyczących wypełnień mieszkaniowych. Inne miasta opracowują długoterminowe plany zwiększenia podaży brakujących średnich mieszkań. Charlotte w Karolinie Północnej dodała język do swojego kompleksowego planu, aby umożliwić dwustronne i potrójne połączenia w całym mieście. Powołując się na brakujące środkowe mieszkania jako element większej strategii przystępnych cenowo mieszkań, Raleigh w Karolinie Północnej głosowało za zezwoleniem na kilka brakujących średnich typów mieszkań w większości stref mieszkalnych.
_-_%22Fellow_Observer%22.jpg)
Chociaż niektóre społeczności nie przyjęły przepisów zezwalających na szeroki zakres brakujących średnich typów mieszkań, wprowadziły zmiany, aby zezwolić na dodatkowe jednostki mieszkalne. Różnorodne przykłady obejmują duże miasta, takie jak Los Angeles w Kalifornii, miasto Chicago w stanie Illinois oraz mniejsze miasta, takie jak Lexington w stanie Kentucky i Santa Cruz w Kalifornii.
Poza Stanami Zjednoczonymi miasta zarówno w Australii, jak i Kanadzie przyjęły brakujące średnie reformy mieszkaniowe. Godne uwagi przykłady w Kanadzie obejmują Edmonton, brakujące reformy zagospodarowania przestrzennego w Albercie oraz podział na strefy w jednostkach drugorzędnych w Vancouver w Kolumbii Brytyjskiej. Montréal w Quebecu wyróżnia się odrębną architekturą i urbanistyką, która w przeszłości obejmowała znaczne ilości brakujących mieszkań w środkowej części. Ze względu na swoją wyjątkową historię, wiele dzielnic Montrealu obejmuje niskobudżetowe dwupoziomowe, trzyosobowe i apartamenty, często z zewnętrznymi wejściami schodowymi, minimalnymi niepowodzeniami z przodu i małymi podwórkami. Stwarza to znaczny poziom gęstości bez wieżowców. W Australii 30-letni plan dla Greater Adelaide obejmuje skupienie się na brakujących średnich mieszkaniach, podobnie jak przegląd mieszkań średniej gęstości firmy Moreland.