Opłata ryczałtowa MLS
Opłata ryczałtowa za wielokrotną aukcję lub opłata ryczałtowa MLS odnosi się do praktyki w branży nieruchomości polegającej na zawieraniu przez sprzedającego „ umowy o świadczenie usług à la carte ” z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami , który akceptuje opłatę ryczałtową zamiast procentu sprzedaży cena po stronie aukcji transakcji. Pośrednictwo MLS z opłatą ryczałtową zazwyczaj rozdziela usługi oferowane przez tradycyjne pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i wystawia nieruchomość na sprzedaż w lokalnej usłudze wielu ofert (MLS) à la carte, nie wymagając od sprzedającego korzystania ze wszystkich usług.
Podstawowym celem aukcji z opłatą ryczałtową jest wyeksponowanie jej w MLS i całkowite odcięcie prowizji od strony wystawiania poprzez bezpośrednie kontakty z „ agentami kupującego ”. W większości przypadków sprzedawca oszczędza około połowy tradycyjnej prowizji i zachowuje pełną swobodę sprzedaży na własną rękę. Broker kupującego nadal zazwyczaj oferuje procent, chociaż może to być również opłata ryczałtowa.
Historia
Opłata ryczałtowa w systemie MLS zapewniłaby sprzedającemu taką samą ofertę, jak każda inna, z tą różnicą, że zachowywałby swobodę sprzedaży na własną rękę i musiałby kontaktować się bezpośrednio z agentami pytającymi przez cały czas trwania umowy i zamknięcia. Na początku doszło do powstania firm oferujących pełną obsługę nieruchomości, ponieważ ta usługa z pewnością ograniczyłaby ich zdolność do zmonopolizowania MLS i możliwość uzyskania wyłącznych praw do ofert sprzedaży, gdzie bez względu na wszystko otrzymywaliby prowizję. FTC w końcu wkroczyła i orzekła, że model opłaty ryczałtowej może pozostać na swoim miejscu, ponieważ dał sprzedawcom domów inną opcję, która pozwoliłaby im zaoszczędzić pieniądze i wprowadzić większą konkurencję na rynku. Ponadto sprzedawca korzysta z syndykacji w innych kanałach witryn, takich jak Zillow, Trulia, Realtor.com i około 100 innych witryn internetowych, co jest automatyczne, gdy znajdzie się w MLS.
Tradycyjnie usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w Stanach Zjednoczonych były świadczone jako część pakietu obejmującego takie usługi, jak (i) pomoc sprzedającemu w ustaleniu ceny katalogowej nieruchomości; (ii) marketing i reklama nieruchomości na sprzedaż, w tym umieszczanie nieruchomości w MLS; (iii) obsługa zapytań kupujących oraz planowanie i organizowanie pokazów nieruchomości potencjalnym nabywcom domów; (iv) organizowanie „Dni Otwartych” w celu umożliwienia publiczności podglądu nieruchomości na sprzedaż; (v) obsługa przygotowania i negocjacji umów w imieniu sprzedającego; (vi) zarządzanie transakcją dotyczącą nieruchomości aż do ostatecznego rozliczenia (lub zamknięcia rachunku powierniczego ). Struktura opłat za ten pakiet usług w Stanach Zjednoczonych i Kanadzie zasadniczo polegała na płaceniu prowizji od ceny sprzedaży brutto nieruchomości w wysokości od 5 do 7%.
Stephen J. Dubner i Steven D. Levitt donoszą, że ta typowa duża prowizja nie jest nawet korzystna dla przeciętnego pośrednika w obrocie nieruchomościami w takim stopniu, jakiego można by się spodziewać po niedawnym wzroście cen mieszkań, ze względu na zbyt długi czas, jaki przeciętny realny pośrednik w obrocie nieruchomościami musi poświęcić trolowanie o nowych klientów, a stosunkowo niewielki procent swojego czasu spędza na wykonywaniu usług w zakresie nieruchomości dla każdego klienta.
Jednak koncepcja stałej opłaty istniała przez wiele lat, zanim Internet stał się popularny. Istnieją również grupy brokerów o stałej opłacie, które współpracują ze sobą w całych Stanach Zjednoczonych. Wiele stron internetowych FSBO będzie również lokalizować lokalnych brokerów opłat ryczałtowych dla zainteresowanych sprzedawców. Oferty te zwykle obejmują stronę internetową FSBO, która pomaga w reklamowaniu nieruchomości.
W ostatnich latach, wraz z uwolnieniem usług przyspieszonym przez pojawienie się Internetu, rozwinęło się wiele modeli brokerskich, aby zaspokoić potrzeby rynku FSBO poprzez świadczenie usług na zasadzie „a la carte”. Powszechna dostępność informacji o nieruchomościach na sprzedaż spowodowała presję na obniżenie opłat za nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. O zmianach w branży przeczytaj także trendy na rynku nieruchomości .
Przydatny przegląd praktyk związanych z płatnościami za nieruchomości w Stanach Zjednoczonych można znaleźć w raporcie AEI-Brookings Joint Centre for Regulatory Studies z października 2006 roku . W badaniu zauważono, że „prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami są dziwnie niezwiązane ani z ilością, ani z jakością świadczonych usług, ani nawet z dostarczoną wartością”. Stwierdzono ponadto, że „konsumenci odnieśli największe korzyści z polegającego na opłacie za usługę – łączącego opłaty ryczałtowe, opłaty godzinowe i premie, w tym procent wytworzonej dodatkowej wartości”. Zawiera szereg przykładów takich opcji.
Przegląd
W wykazie MLS z opłatą ryczałtową, umowa dotycząca wykazu między pośrednikiem w obrocie nieruchomościami a właścicielem nieruchomości zazwyczaj wymaga od pośrednika wpisania nieruchomości do systemu MLS i świadczenia innych zakontraktowanych usług, przy czym pośrednik działa jako „ograniczona pośrednik usług". Jednak branża opłat ryczałtowych preferuje termin broker à la carte, ponieważ usługi nie są ograniczone. Zamiast tego rozszerza się wolność wyboru, aby umożliwić sprzedawcom wybór z menu usług. Na przykład, jeśli sprzedawca zdecyduje się na zakup marketingu w systemie MLS i innych kanałach dystrybucji, nie oznacza to, że broker aukcji nie negocjowałby ani nie oferowałby więcej usług, gdyby sprzedawca chciał za nie zapłacić. W rzeczywistości wielu brokerów oferujących opłaty ryczałtowe oferuje ulepszone pakiety, na które sprzedawcy często zawierają umowy. W związku z tym usługi nie są ograniczone, ale dostosowane do potrzeb i życzeń sprzedawcy.
Obecnie istnieje wiele określeń opisujących usługi w zakresie nieruchomości z obniżoną opłatą i dyskontem, z których część nie opiera się na świadczeniu ograniczonych usług. Departament Sprawiedliwości używa terminów takich jak „nietradycyjne”, „opłata za usługę” i „oparte na menu”, które kontrastują z „tradycyjnymi” usługami w zakresie nieruchomości oferowanymi sprzedawcy przez licencjonowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami nieruchomości. Ważne jest, aby konsument zrozumiał, że obecnie nie ma standardowej terminologii dla nietradycyjnych usług związanych z nieruchomościami, chociaż à la carte jest prawdopodobnie najlepszym określeniem.
Na nietradycyjnym rynku usług w zakresie nieruchomości istnieje wiele programów oferowanych sprzedawcom, których wspólnym celem jest oszczędzanie pieniędzy konsumentów poprzez zmniejszenie ogólnych kosztów sprzedaży nieruchomości. „Usługa nietradycyjna” nie oznacza automatycznie „usługi ograniczonej”. Na przykład niektórzy brokerzy z pełnym zakresem usług wymieniają nieruchomości w ramach umowy z pełną obsługą, ale pobierają „stawkę ryczałtową”, która nie stanowi procentu ceny sprzedaży. Ta opcja z pełną obsługą jest zwykle listą z pełnymi usługami ze zniżką, ale różni się od usługi MLS „Flat Fee”, która jest przedmiotem tej dyskusji. Dopóki branża nie rozwinie się i nie przyjmie standardowej praktyki terminologicznej, zarówno konsumenci, jak i pośrednicy w obrocie nieruchomościami będą nadal doświadczać pewnego zamieszania co do terminologii opisującej oferowane usługi. W każdym przypadku konsument powinien dokładnie zapoznać się ze świadczonymi usługami i sposobem zapłaty za te usługi.
Usługa MLS z opłatą ryczałtową radykalnie różni się od tradycyjnych usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Ponieważ każdy stan wymaga zawarcia umowy między pośrednikiem w obrocie nieruchomościami a właścicielem nieruchomości, gwałtowna eksplozja usługodawców korzystających z ryczałtowej opłaty stworzyła lukę w stanach, które opracowały przepisy regulujące usługi ryczałtowe świadczone przez pośrednika w obrocie nieruchomościami. W większości zarządów nieruchomości / systemów MLS istnieją zasadniczo dwa rodzaje umów o wystawianie ofert, chociaż niektóre zarządy zezwalają na inne. Pierwsza i najczęstsza nazywa się aukcją „Exclusive Right to Sell”, w której sprzedający nie tylko zapłaci prowizję, jeśli jego nieruchomość zostanie sprzedana za pośrednictwem jego brokera aukcji lub innego brokera MLS (broker kupujących), ale także jeśli sprzedający znajdzie ich własny nabywca. W aukcji z wyłącznym prawem do sprzedaży pośrednik aukcji otrzymuje prowizję określoną w umowie aukcji, niezależnie od tego, kto rzeczywiście znajdzie kupca. Drugi rodzaj umowy o wystawianie jest nazywany umową o umieszczanie na liście „Agencja na wyłączność”. Ta „wyłączna agencja” jest jedną z form umowy, która może być wykorzystana, aby umożliwić sprzedającemu sprzedaż swojej nieruchomości „przez właściciela” i płacić zerową prowizję, jeśli uda mu się znaleźć własnego nabywcę. To właśnie ta umowa wystawiania „Agencja na wyłączność” stanowi podstawę dla wielu umów wystawiania z usługodawcami oferującymi usługi ryczałtowe. W istocie oferty MLS z opłatą ryczałtową są logicznym następstwem alternatyw sprzedaży po obniżonych kosztach dla właścicieli nieruchomości, którzy czują się komfortowo w zarządzaniu częścią lub całością procesu sprzedaży, którzy wierzą, że system MLS skutecznie „zareklamuje” ich nieruchomość i którzy są chętni do zapłacić pośrednikowi kupującego prowizję.
Opłaty za wystawienie za usługi „zryczałtowanej opłaty MLS” obejmują w większości przypadków szeroki zakres opcji, ale zazwyczaj składają się z dwóch elementów: zryczałtowanej opłaty uiszczanej na rzecz pośrednika w wystawianiu ofert oraz prowizji, którą właściciel nieruchomości zgadza się zapłacić pośrednikowi kupującemu (jeśli istnieje jeden). Prowizja, która normalnie jest płacona brokerowi „wystawiającemu”, jest zastępowana przez płatność ryczałtową, która jest płacona z góry przez sprzedającego i nie podlega zwrotowi, niezależnie od tego, czy nieruchomość zostanie sprzedana, czy nie.
Minimalne prawa serwisowe
Od maja 2015 r. 11 stanów i Dystrykt Kolumbii przyjęło jakąś formę „przepisów dotyczących usług minimalnych”, które wymagają od konsumentów płacenia za te usługi, czy tego chcą, czy nie. Dodatkowe osiem stanów ma minimalne wymagania dotyczące usług, ale pozwala konsumentom zrezygnować z tych dodatkowych usług, zachowując wybór.
Podczas gdy Departament Sprawiedliwości i FTC monitorują i kwestionują prawa dotyczące nieruchomości lub zmiany prawa postrzegane jako antykonkurencyjne we wszystkich stanach, niniejszy komunikat prasowy z kwietnia 2005 jest przykładem ich wysiłków: „Departament Sprawiedliwości i Federalna Komisja Handlu (FTC) wydał wspólny list wzywający utworzoną przez stan Texas Real Estate Commission do odrzucenia proponowanej regulacji, która zmieni obecne zasady poprzez nałożenie nowych ograniczeń na zdolność teksańskich specjalistów ds. nieruchomości do oferowania elastyczności usług maklerskich. Agencje wyraziły zaniepokojenie, że proponowana regulacja nie tylko spowodowałoby, że konsumenci z Teksasu płaciliby więcej za usługi związane z nieruchomościami, ale także ograniczyłoby wybór konsumentów, ograniczając zdolność pośredników w obrocie nieruchomościami do świadczenia usług dostosowanych do potrzeb klientów”.
Wydział Antymonopolowy Departamentu Sprawiedliwości Stanów Zjednoczonych ogłosił uruchomienie w październiku 2007 r. nowej strony internetowej, której celem jest „edukowanie konsumentów i decydentów o potencjalnych korzyściach, jakie konkurencja może przynieść konsumentom usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, oraz o barierach hamujących tę konkurencję”. Wśród innych ustaleń donoszą, że nowe modele sprzedaży mogą obniżyć koszty sprzedaży domu przez konsumentów „o tysiące dolarów. Na przykład w stanach, które zezwalają na otwartą konkurencję, niektórzy brokerzy kupujących udzielają klientowi rabatu do dwóch trzecich swojej prowizji, a niektórzy brokerzy sprzedającego oferują pakiety z ograniczonymi usługami, które pozwalają sprzedawcom wystawiać swoje domy w lokalnym serwisie wielu aukcji (MLS) za jedyne kilkaset dolarów”. „Konkurencja i nieruchomości” zawiera łącze do przepisów dotyczących nieruchomości w każdym stanie USA oraz tego, jak wspierają one lub hamują konkurencję w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Konieczność informowania opinii publicznej za pomocą pisemnych ujawnień
Alternatywą dla „przepisów dotyczących usług minimalnych” jest pisemne ujawnienie nabywcom i sprzedawcom domów, które dokładnie usługi będą oferowane, a które nie. Zwolennicy tej metody zwracają uwagę, że alternatywa oparta na ujawnianiu informacji umożliwia konsumentom pełne poinformowanie o usługach, których mogą nie otrzymać w przypadku korzystania z usług ryczałtowych lub usług ograniczonych, jednocześnie umożliwiając im wybór rodzajów usług, które mają zostać zakupione. Ohio i Wirginia to stany, które niedawno przyjęły przepisy zezwalające na nową formę reprezentacji zwaną „przedstawicielem ds. ograniczonych usług”, która wymaga od zarządcy nieruchomości (i) ujawnienia, że licencjobiorca działa jako przedstawiciel ds. ograniczonych usług; (ii) podać listę konkretnych usług, które licencjobiorca będzie świadczyć na rzecz klienta; oraz (iii) zawiera listę określonych obowiązków standardowego brokera określonych w podziale, których przedstawiciel ds. ograniczonych usług nie będzie wykonywał na rzecz klienta.
Jednak ujawnienia dotyczące poziomu usług były czasami normalnym aspektem warunków umownych wszystkich pośredników w obrocie nieruchomościami. Praktyczność dyktuje konieczność nakreślenia zakresu świadczonych usług w celu stworzenia jakiejkolwiek umowy notowania. Dlatego w niektórych jurysdykcjach zarówno brokerzy świadczący usługi z pełnym, jak i ograniczonym zakresem usług opisali świadczone przez siebie usługi. Przez lata nawet brokerzy z pełnym zakresem usług oferowali różne opcje usług, takie jak „listy agencji”, aw niektórych stanach „listy otwarte” .
Te alternatywne opcje usług istniały na długo przed wprowadzeniem ich w Internecie przez brokerów oferujących stawki ryczałtowe. W niektórych przypadkach takie usługi oferowano znajomym lub krewnym pośredników w obrocie nieruchomościami oraz instytucjom takim jak banki lub inwestorzy, którzy mogli znaleźć pośrednika oferującego takie opcje. To właśnie rozprzestrzenianie się tych usług w Internecie zwróciło uwagę branży nieruchomości i ustawodawców.
