Połącz REIT
 | |
 Siedziba główna w Kwun Tong w Hongkongu
| |
| Typ | REIT publiczny |
|---|---|
|
|
| Przemysł | Nieruchomość |
| Założony | 2004 w Hongkongu |
| Założyciel | Urząd Mieszkaniowy Hongkongu |
| Siedziba | 20/F, Tower 1, The Quayside, 77 Hoi Bun Road, Kwun Tong , Kowloon , Hongkong |
Kluczowi ludzie |
George'a Hongchoya |
| Produkty | Centra handlowe, targi świeże, biura i parkingi |
| Przychód | 10,744 mld HKD |
| Aktywa ogółem | 209,885 mld HKD |
Liczba pracowników |
ponad 1000 |
| Strona internetowa | |
| Link do funduszu inwestycyjnego w nieruchomości | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tradycyjne chińskie | 領展房地產投資信託基金 | ||||||||||
| Chiński uproszczony | 领展 房 地 产 投 资 信 托 基 金 | ||||||||||
|
|||||||||||
Link Real Estate Investment Trust ( chiński : 領展房地產投資信託基金 lub 領展 ; wcześniej znany jako The Link Real Estate Investment Trust ( 領匯房地產投資信託基金 , or 領匯 ), zarządzany przez Link Asset Management Limited, jest pierwszy fundusz inwestycyjny nieruchomości w Hong Kongu i obecnie największy w Azji pod względem kapitalizacji rynkowej, w całości należący do inwestorów prywatnych i instytucjonalnych.
Portfolio Link REIT obejmuje 126 nieruchomości z około 9 milionami stóp kwadratowych powierzchni handlowej i biurowej w Hongkongu, a także 7 nieruchomości z około 6 milionami stóp kwadratowych powierzchni handlowej i biurowej poza Hongkongiem.
Link REIT ma swoją siedzibę główną w The Quayside w Kwun Tong .
Historia
LINK REIT został utworzony przez rząd Hongkongu , który wydzielił aktywa z Hong Kong Housing Authority , które obejmowały 151 obiektów handlowych – głównie na osiedlach publicznych – oraz 79 000 miejsc parkingowych. Data wpisu na giełdę to 25 listopada 2005 r., A wycena wyniosła 22,02 mld HK $ (wycena = 2 137 454 000 x 10,30 HK $ = 22,02 mld HK $) (2,82 mld USD). Po prywatyzacji Link Reit pozostaje związany warunkami istniejących umów najmu, ale nie będzie już wymagał zgody rządu na podwyższenie czynszów za nowe umowy najmu. Analitycy finansowi oczekiwali jednak od sprywatyzowanej spółki atrakcyjnych dywidend – do 7 proc. sektorze mieszkalnictwa publicznego.
Pierwsza oferta publiczna
IPO The Link REIT, opóźnione o rok do 2005 r. z powodu działań prawnych lokatorów mieszkań obawiających się wzrostu czynszów, ostatecznie osiągnęło 18-krotną nadsubskrypcję. Około 510 000 mieszkańców Hongkongu, czyli siedem procent populacji miasta, złożyło zamówienia o wartości 36 miliardów USD, podczas gdy inwestorzy instytucjonalni byli gotowi zaangażować 40 miliardów USD.
Wspólnymi globalnymi koordynatorami IPO byli Goldman Sachs , HSBC Holdings plc i UBS AG . JPMorgan Chase & Co. był doradcą finansowym Urzędu ds. Mieszkalnictwa.
Proponowana sprzedaż The Link REIT przez władze mieszkaniowe została opóźniona, gdy lokator mieszkań komunalnych, Lo Siu-lan, zakwestionował legalność proponowanego zbycia nieruchomości. Prawnik Lo stwierdził, że władze mieszkaniowe „naruszyły swój obowiązek wynikający z rozporządzenia w sprawie mieszkalnictwa, polegający na zapewnieniu mieszkań potrzebującym. Zamiast tego sprzedawał aktywa prywatnej firmie, która mogłaby podnajmować nieruchomości po stawkach rynkowych, zamiast przynosić korzyści osobom upośledzonym”. Reprezentowała obawy wielu mieszkańców mieszkań komunalnych, że istniejące udogodnienia nie będą już publiczne i że The Link podniesie czynsze, wymuszając tym samym podwyżki cen w sklepach bez należytego uwzględnienia dobra publicznego. Niektóre organizacje pozarządowe obawiały się również, że zmniejszone dochody władz mieszkaniowych ostatecznie doprowadzą do podwyżek czynszów dla najemców publicznych. Prośba Lo o kontrola sądowa prywatyzacji została odrzucona przez Sąd Pierwszej Instancji i Sąd Apelacyjny.
Od wejścia na giełdę w 2005 r. firma Link zaangażowała się w proces „prac związanych z udoskonalaniem aktywów”, dążąc do podniesienia wartości nieruchomości poprzez ulepszenie struktury fizycznej, zastąpienie tanich lokalnych sklepów użyteczności publicznej lepiej płatnymi markami i sieciami, ulepszenie „obsługi klienta usługowych i promocyjnych. Link dokonał również przeglądu wielu mokrych rynków, którymi zarządza. Remonty doprowadziły do wyższych czynszów, wyższych cen i utraty lokalnych sklepów.
Nabycie nieruchomości
Dążąc do dywersyfikacji portfela i asortymentu nieruchomości, Link nabył część handlową Nan Fung Center z parkingami w Hang Hau od Nan Fung Group w połowie 2010 roku za łączną kwotę 1,17 miliarda dolarów.
Pod koniec 2010 roku Link nabył część handlową Maritime Bay Shopping Mall wraz z parkingami w Hang Hau od Sino Group za łączną kwotę 588,4 mln USD
W połowie 2014 roku Link przejął The Lions Rise Mall z parkingami w Wong Tai Sin od Kerry Properties za łączną kwotę 1,38 miliarda dolarów.
W 2015 roku The Link zrobił pierwszy krok w zakupie gruntów na aukcji rządowej, kiedy nawiązał współpracę z Nan Fung Group w celu zakupu działki NKIL 6512 w Kwun Tong za łączną kwotę 5,86 miliarda dolarów w styczniu. Następnie Link zaskoczył rynek, dokonując kolejno pierwszych dwóch zakupów w Chinach kontynentalnych, kiedy to przejął Beijing EC Mall za kwotę 2,5 miliarda jenów; nabyła dwa budynki komercyjne w Szanghaju za 6,6 miliarda jenów. Firma ma cel, aby nieruchomości na kontynencie nie przekraczały 12,5% jej portfela.
W dniu 19 lutego 2016 r. Spółka zależna Link zakupiła od rządu wieżę Departamentu Handlu i Przemysłu w Mong Kok (dawniej Argyle Center Tower II) za kwotę 5,91 mld HK $.
W kwietniu 2020 r. LINK REIT sfinalizował zakup 100 Market Street w Sydney za około 683 mln AUD od Blackstone Group. Jest to 10-piętrowy biurowiec o powierzchni 28 385 metrów kwadratowych nad centrum handlowym Westfield w CBD w Sydney.
Sprzedaż nieruchomości
W połowie 2014 roku Link REIT sprzedał cztery nieruchomości komercyjne czterem różnym nabywcom za łączną kwotę 1,24 miliarda dolarów. Nieruchomości to Hing Tin Commercial Center (w Lam Tin ), centrum handlowe Kwai Hing ( Kwai Chung ), centrum handlowe Tung Hei Court ( Shau Kei Wan ) i centrum handlowe Wah Kwai ( Pokfulam ).
Pod koniec 2015 roku sprzedali pięć nieruchomości, a mianowicie: Fung Wah Estate Retail and Car Park, Ka Fuk Shopping Centre, Kwong Tin Shopping Centre, Siu On Court Retail and Car Park oraz Tin Wan Shopping Centre.
Pod koniec 2016 roku ponownie sprzedali pięć nieruchomości, a mianowicie: centrum handlowe Sui Wo Court, centrum handlowe On Yam, centrum handlowe Sun Tin Wai, centrum handlowe Cheung Hong i centrum handlowe Shek Wai Kok.
Zielony Bond
W lipcu 2016 r. Link REIT wyemitował zielone obligacje zamienne, pozyskując 500 mln USD po stałym oprocentowaniu 2,875% do 2026 r.
Zmiana nazwy
W dniu 19 sierpnia 2015 r. Link ogłosił zmianę nazwy firmy na Link REIT. Niektórzy twierdzili, że celem zmiany nazwy jest odcięcie się od swojej wcześniejszej działalności.
Starsze przywództwo
- Przewodniczący: Nicholas Allen (od kwietnia 2016)
- Dyrektor naczelny: George Hongchoy (od maja 2010)
Lista byłych przewodniczących
- Peter Wong (2004–2005)
- Paul Cheng (2005–2007)
- Nicholas Sallnow-Smith (2007–2016)
Lista byłych dyrektorów generalnych
- Victor So (2004–2007)
- Ian Robbins (2007–2010)
Krytyka
Trudności ekonomiczne w klasach niższych
Link został nazwany „krwiopijcą” przez mieszkańców osiedli po tym, jak firma przejęła centra handlowe Urzędu Mieszkaniowego, wyremontowała je i podniosła czynsze. Doprowadziło to do wypierania lokalnych sklepów, wyższych cen i dominacji sieci sklepów na terenie osiedli. Tendencja ta ograniczyła możliwości przedsiębiorczości dla osób o niższych dochodach na publicznych osiedlach mieszkaniowych i nowych miastach Hongkongu, zmniejszając ich szanse na osiągnięcie mobilności społecznej i zwiększyła koszty utrzymania.
Kampania The Link z 2012 roku mająca na celu promowanie „nostalgicznych restauracji” w swoich centrach handlowych była powszechnie wyśmiewana w mediach społecznościowych jako obłudna. Użytkownicy na Złotym Forum a Facebook napisał, że firma „najpierw zabiła sklepy, a potem zarabia na ich śmierci” i skrytykował firmę za dopuszczanie do swoich nieruchomości tylko sieci sklepów. W 2006 roku The Link zwolnił tysiące pracowników, co było „ostro krytykowane przez związkowców, którzy powiedzieli, że Link Management złamał obietnicę ochrony dobrobytu swoich pracowników pierwszej linii, przejmując operację od Urzędu Mieszkaniowego”. Link odpowiedział, że „redukcja zatrudnienia była zgodna z prywatną praktyką”.
Do połowy 2015 roku organizacja pozarządowa Link Watch ( 領匯監察 ) opublikowała raport, z którego wynikało, że duże sieci stanowiły 76 procent z 2075 sklepów w 22 centrach handlowych prowadzonych przez firmę, ale dyrektor generalny Link stwierdził: „Nadal utrzymujemy około 60 procent naszych sklepów wydzierżawionych mniejszym operatorom”.
Protesty Anti-Link REIT stają się w ostatnich latach coraz częstsze. Siedziba Link REIT w Kwun Tong była miejscem demonstracji, bójek i okupacji, co skłoniło firmę do ubiegania się o nakaz sądowy zakazujący aktywistom wstępu do budynku.
Zarządzanie rynkiem
Oprócz centrów handlowych pod dachem, w 2005 roku The Link nabył również wiele lokalnych rynków nieruchomości. Takie rynki obejmują obiekty z małymi straganami i sklepami wynajmowanymi lokalnym mieszkańcom, zazwyczaj oferującymi świeże mięso i warzywa, a także artykuły codziennego użytku i artykuły gospodarstwa domowego. Podobnie jak w przypadku centrów handlowych, The Link podniósł czynsze, a także odnowił niektóre nieruchomości, co doprowadziło do wzrostu cen żywności i trudności finansowych gospodarstw domowych o niskich dochodach.
W Tin Shui Wai , gdzie The Link ma niemal monopol na powierzchnię handlową, firma była krytykowana przez lokalnych mieszkańców i radnych legislacyjnych w latach 2015–2016 za planowanie przekształcenia Tin Yiu Market w konwencjonalne centrum handlowe. Targ dostarcza świeże warzywa, mięso i ryby mieszkańcom okolicznych osiedli komunalnych. Najbliższy targ oddalony jest o 5–10 minut spacerem.
Operatorzy straganów w Cheung Fat Estate na Tsing Yi strajkowali w 2010 i 2016 roku, aby zaprotestować przeciwko podwyżkom czynszów. Po ostatnim strajku doniesiono, że czynsze podwoiły się w ciągu dziesięciu lat. Niektórzy lokalni mieszkańcy stwierdzili, że zamiast tego odwiedzają rządowy targ w Tsuen Wan ze względu na wyższe ceny w Cheung Fat. Właściciele stoisk Cheung Fat protestowali również przeciwko outsourcingowi zarządzania rynkiem do Uni-China (Market) Management Limited, co, jak się obawiali, doprowadzi do niemożliwych do utrzymania podwyżek czynszów.
Uni-China (Market) Management zarządza również rynkiem w Leung King Estate w Tuen Mun, który również jest własnością The Link. W lutym 2016 roku grupa mężczyzn ubranych w ciemne kurtki z napisem „kierownik” (管理員) nadrukowanym na plecach od 2 lutego zachowywała się w sposób zastraszający wobec straganiarzy w rejonie centrum handlowego. Ponad 200 osób pojawiło się, by zaprotestować przeciwko mężczyznom walczącym z straganiarzami w nocy 8 lutego. Między samozwańczymi menedżerami a protestującymi doszło do drobnych starć, które wymagały mediacji ze strony policji. Podczas starcia aresztowano dwóch demonstrantów, a jeden reporter został ranny.
Konflikty między dyrekcją a społeczeństwem powtórzyły się w nocy 9 lutego. Mężczyźni zostali sfilmowani, jak biją protestujących, podczas gdy policja stała obok i uniemożliwiała udział innych. Reporter został również pobity przez zespół kontrolny. 31-latek został zatrzymany za zakłócanie porządku w miejscu publicznym. Rzekomo przeszkadzał pracownikowi wykonującemu swoje obowiązki w Leung King Estate. Link REIT zdystansował się od starć i zaprzeczył, że zespół kontrolujący domokrążców był częścią jego personelu.
Nielegalne zrzuty ścieków
W 2016 roku Departament Ochrony Środowiska wszczął postępowanie przeciwko Link REIT na podstawie rozporządzenia w sprawie kontroli zanieczyszczenia wody, ponieważ ścieki z centrum handlowego Mei Lam, którego właścicielem i zarządcą jest Link, były nielegalnie odprowadzane do rzeki Shing Mun . Firma została ukarana grzywną w wysokości 15 000 USD w listopadzie 2016 r. I nakazała natychmiastowe naprawienie sytuacji.
Krwiopijczy gospodarz
Ze względu na swoją historię jako monopolistycznego właściciela lokalnych centrów handlowych, kontrowersyjną etykę biznesową i nieprzyjazne traktowanie dzielnic, właścicieli małych firm i inwestorów. Firma jest dobrze znana jako „krwiopijca właściciel”, jak przez lata określały ją partie ponadpartyjne za nieustępliwą pięść wobec najemców. Według opinii Richarda Harrisa Link Reit był powszechnie uważany w Hongkongu za „korporacyjnego potwora”, częściowo odpowiedzialnego za problemy społeczno-ekonomiczne miasta.
Źle zarządzany problem gryzoni podczas COVID-19
W sierpniu 2020 r. znaleziono dziesiątki szczurów pełzających po świeżej wieprzowinie leżącej na podłodze przed sprzedawcą we wczesnych godzinach porannych na mokrym targu Sau Mau Ping firmy Link REIT .
Odpowiedź rządu
Link REIT został powszechnie potępiony przez urzędników po obu stronach politycznego spektrum. Starry Lee , przewodniczący pro-pekińskiego DAB , poinformował, że były dyrektor naczelny Leung Chun-ying „mocno skrytykował” Link REIT na spotkaniu z DAB. W wywiadzie dla South China Morning Post Leung zakwestionował, czy struktura wynagrodzeń najwyższego kierownictwa Link REIT doprowadziła do zachowania trustu. Powiedział, że jako poprzedni właściciel powierzchni komercyjnej w mieszkaniach publicznych, rząd Hongkongu ma obowiązek wobec najemców mieszkań publicznych „zaspokajać ich potrzeby i, jeśli to konieczne, zapewnić alternatywy dla nieruchomości Link REIT”. Powiedział, że monopol Link REIT na osiedlach publicznych jest nie do przyjęcia, ponieważ nie można oczekiwać, że starsi najemcy będą nosić ciężkie zakupy na inne rynki iz powrotem. Powiedział, że nie ma planu odkupienia Linka, ale rząd może rozważyć zapewnienie alternatyw, jeśli Link nie będzie służył pobliskim mieszkańcom.
Carrie Lam , obecnie dyrektor naczelna, została zgłoszona w 2016 r. (kiedy była głównym sekretarzem) nazwała Link REIT jedną z „trzech gór” – tj. jednym z głównych źródeł niezgody w społeczeństwie Hongkongu – które rząd starał się podbić . Lam stwierdził, że rząd powinien zbadać różne możliwości rozwiązania problemu, w tym rozpoczęcie potencjalnej walki prawnej przeciwko firmie.
Podobnie w kwietniu 2019 r. legislatorka Alice Mak wystąpiła w Radzie Legislacyjnej z wnioskiem wzywającym rząd do „pokonania„ trzech wielkich gór ”, o których napisała, że nękają lokalną społeczność, z których jedną jest Link REIT. Różni inni ustawodawcy zgłosili wnioski do tej nowelizacji, proponując sposoby rozwiązania problemu, w tym zmianę rozporządzenia w sprawie mieszkalnictwa w celu uregulowania podwyżek czynszów; budowanie większej liczby rynków publicznych i bazarów w celu zmniejszenia monopolu handlowego Link REIT na wielu obszarach i zapewnienia mieszkańcom większego wyboru zakupów; utworzenie dedykowanego zespołu w ramach Wydziału Gruntów w celu kontroli nieruchomości Link REIT oraz prowadzenia egzekucji w przypadku naruszenia przez spółkę warunków dzierżawy gruntów; oraz odkupienie nieruchomości Link REIT i oddanie ich z powrotem pod zarząd rządu.
Zobacz też
- Prywatyzacja
- Sekurytyzacja – patrz „sekurytyzacja rządowa”
Linki zewnętrzne
- Oficjalna strona internetowa
- Dane biznesowe dla Link REIT: