Majątek mieszkaniowy

W prawie zwyczajowym i ustawowym majątek dożywotni (lub dzierżawa dożywotnia) to własność nieruchomości na czas życia danej osoby. Z prawnego punktu widzenia jest to spadek w nieruchomości , który kończy się z chwilą śmierci, gdy własność nieruchomości może powrócić do pierwotnego właściciela lub może przejść na inną osobę. Właściciel nieruchomości dożywotniej nazywany jest „najemcą dożywotnim”.

W połączonej jurysdykcji Anglii i Walii od 1925 r . własność majątkowa, która ma być „posiadana” jako dożywotni interes, jest skuteczna tylko jako udział w kapitale własnym, w szczególności jako udział w powiernictwie posiadania . Innym rodzajem własności gruntów jest dzierżawa i chociaż większość długoterminowych umów dzierżawy zawiera się na okres od 99 do 999 lat , „dzierżawa na całe życie” będzie interpretowana w często nieprzewidywalny sposób jako licencja lub dzierżawa.

Zasady

Własność dożywotniego majątku jest ograniczona czasowo, ponieważ kończy się wraz ze śmiercią osoby. Jej właściciel jest dożywotnim dzierżawcą (zwykle także „mierzącym życiem”) i niesie ze sobą prawo do korzystania z pewnych korzyści wynikających z posiadania nieruchomości, głównie dochodów pochodzących z czynszu lub innych sposobów użytkowania nieruchomości oraz prawa do zajmowania nieruchomości, podczas jego lub jej posiadanie. Ponieważ majątek dożywotni przestaje istnieć z chwilą śmierci osoby dokonującej pomiaru, dożywotni najemca, tymczasowy właściciel, może krótkoterminowo wynajmować, ale nie może sprzedawać, dawać ani zapisywać majątku na czas nieokreślony (w tym przy założeniu, że może przejść na spadkobierców ( intestate )) lub stworzenie rzekomego dokumentu pozostawiając go devisees ( testate ).

Dożywotni majątek pur autre vie ( prawo francuskie , „za życie innej osoby”) jest utrzymywane przez resztę życia osoby, która nie posiada majątku, znane jako cestui que vie (prawo francuskie, „osoba, która zyje"). Ta forma dożywotniego majątku powstaje, gdy dożywotni najemca zbył nieruchomość, zakładając, że takie zbycie nie powoduje żadnego specjalnego przepadku w ramach instrumentu dożywotniego. Powstaje również, gdy koncesjonariusz decyduje się na mierzenie życia kogoś innego niż życie najemcy. A life estate pur autre vie jest najczęściej tworzony w jednej z dwóch okoliczności.

Po pierwsze, gdy właściciel nieruchomości przenosi prawo do tej nieruchomości na inną osobę, na życie osoby trzeciej. Na przykład, jeśli A przekazuje ziemię B za życia C, wówczas B jest właścicielem ziemi tak długo, jak żyje C; jeśli B umrze przed C, spadkobiercy B odziedziczą ziemię i będą ją posiadać tak długo, jak żyje C.
Po drugie, jeśli A przekazuje ziemię C na całe życie, C może następnie sprzedać dożywotnią posiadłość B. Ponownie, spadkobiercy B i B będą właścicielami ziemi tak długo, jak długo C będzie żył.
W każdym ze scenariuszy, gdy C umrze, własność ziemi powróci do A. Jeśli A umrze, własność powróci do spadkobierców A. Prawo do wstąpienia na własność nieruchomości po wygaśnięciu dożywocia nazywa się rewersją . Jednak pozostała część przyznana stronie trzeciej (od A do B na całe życie, z pozostałą częścią w C) nazywana jest „pozostałą częścią”.

Należy dokonać wyraźnego rozróżnienia z majątkiem na (a) okres lat , interpretowanym jako dzierżawa lub licencja.

W chwili śmierci, zakładając, że nie doszło do nadużyć z pewnymi niewinnymi nabywcami, majątek objęty dożywotnim majątkiem przechodzi na własność pozostałego ( l.mn. pozostali ) lub wraca do jego dawcy (wszystko to myląco można nazwać „rewersjami” i „rewersjami”). rewersjonistów). Istnieje niewielki rynek rewersji nieruchomości, co wymaga od kupującego przeprowadzania ulepszonych badań due diligence dokumentów i kontroli fizycznych.

Właściciel nieruchomości nie może dać „większego udziału” w nieruchomości niż on lub ona jest właścicielem. Oznacza to, że dożywotni właściciel nieruchomości nie może przekazać pełnej i nieokreślonej własności ( prosta opłata ) innej osobie, ponieważ dożywotnia własność nieruchomości kończy się wraz ze śmiercią osoby, która mierzy życie. Na przykład, jeśli Ashley przekazała Bobowi dożywotnią własność Boba, a Bob przekazał majątek dożywotni innej osobie, Charliemu, na życie Charliego [wbudowany majątek dożywotni], wówczas udział Charliego w majątku dożywotnim trwałby tylko do śmierci Charliego lub Boba. Interes życia Charliego lub pur autre vie odsetki (odsetki dożywotnie, zależnie od tego, który z nich miał zastosowanie) i najczęściej pozostałe prawa własności do nieruchomości („odsetki zwrotne”) przechodzą na osoby na mocy testamentu/zasady testamentu/deklaracji powierniczej/ umowa powiernicza (Wielka Brytania) lub testament/zasady dziedziczenia/„dotacja lub akt dożywocia” (lub podobny) (USA) w pozostałej części lub powrócić do pierwotnego stypendysty, w zależności od warunków Ashley. Taki majątek dożywotni w Stanach Zjednoczonych można również przekazać na całe życie koncesjodawcy, na przykład „A przenosi X na rzecz B, dopóki A nie umrze”, aw Wielkiej Brytanii poprzez przeniesienie powiernictwa na powiernictwo lub przypisanie, a nie przekazanie X.

Jeśli najemca dożywotni zamierza przenieść bazowe odsetki „zwrotne”, których lokator dożywotni nigdy nie ma, stanowi to podlegające zaskarżeniu naruszenie zaufania do odszkodowania i może stanowić oszustwo karne, jednak może nie uprawniać ostatecznego podmiotu dokonującego zwrotu (lub zastępczych beneficjentów ) do możliwości uzyskać oświadczenie sądu, że nieruchomość jest ich własnością, jeśli nieruchomość ta znajduje się w rękach niewinnego nabywcy za określoną wartość bez powiadomienia ( nabywca w dobrej wierze ).

Odpowiedzialność finansowa i fizyczna spoczywa na najemcy dożywotnim zgodnie z doktryną prawną dotyczącą marnotrawstwa , która zabrania najemcom dożywotnim niszczenia lub dewaluacji aktywów. Krótko mówiąc, ponieważ własność dożywotniego najemcy jest tymczasowa, brak konserwacji lub rozsądnej ochrony składnika aktywów skutkujący zmniejszeniem jego wartości, a nawet zniszczeniem, stanowi podstawę do powództwa dla podmiotu rewersyjnego.

Kolejnym ograniczeniem jest zasada zakazująca wieczystości w wielu stanach i krajach, która zabrania długotrwałego dziedziczenia dożywotnich umów najmu w stylu sprzed XIX wieku i może skutkować przedwczesnym i uprawniającym do odszkodowania zakończeniem takich kolejnych interesów życiowych. W Anglii i Walii jest to ustalone na jedno życie lub 80 lat, w zależności od tego, który okres jest dłuższy.

Sprzedaż nieruchomości przy zachowaniu majątku dożywotniego jest powszechnie znana we Francji jako „ viager ”, gdzie jest używana częściej niż gdzie indziej, najsłynniej w przypadku Jeanne Calment , najdłużej żyjącego człowieka w historii.

Zastosowania majątku dożywotniego

W Stanach Zjednoczonych majątek dożywotni jest zwykle używany jako narzędzie planowania majątku. Majątek dożywotni może uniknąć spadków i zapewnić, że zamierzony spadkobierca otrzyma tytuł własności nieruchomości. Na przykład Al jest właścicielem domu i pragnie, aby Bill odziedziczył go po śmierci Ala. Al może spełnić to pragnienie, przenosząc tytuł własności do domu na Billa i zachowując dożywotnią posiadłość w domu. Al utrzymuje majątek dożywotni, a Bill otrzymuje zwykłą pozostałą część należnej opłaty. Gdy tylko Al umiera, udziały w majątku dożywotnim łączą się z pozostałą częścią Billa, a Bill ma prosty tytuł honorarium. Zaletą takiego przeniesienia jest to, że czyni zbędnym korzystanie z testamentu i eliminuje konieczność przeprowadzenia testu spadkowego. Wadą jest niewielkie ryzyko oszustwa ze strony beneficjenta Billa, gdyby mógł łatwo wykazać w danej jurysdykcji nieskrępowaną opłatę prostą, mógłby przedwcześnie sprzedać majątek osobie niewinny nabywca , na przykład gdy Al jest na wakacjach. Drugą wadą koncesjodawcy jest to, że postanowienie dotyczące każdego pozostałego członka (lub mężczyzn) (strona C) jest nieodwołalne bez zgody pozostałego członka. W niektórych stanach ustawowo utworzono „akty beneficjenta”, aby rozwiązać ten problem.

Przepisy dotyczące dziedziczenia w niektórych stanach amerykańskich, takich jak Arkansas Delaware i Rhode Island , ograniczają prawa (dziedziczenie) pozostałego przy życiu współmałżonka do majątku zmarłego małżonka do majątku dożywotniego. Luizjana , stosując prawo cywilne , ma podobne domyślne postanowienie w spadkach ustawowych, zwane użytkowaniem , które dotyczy tylko majątku wspólnego i kończy się wraz ze śmiercią lub ponownym małżeństwem, które nastąpi wcześniej.

Niektóre stany amerykańskie zezwalają na rozszerzony akt dożywocia, w którym koncesjonariusz zachowuje możliwość przeniesienia własności na osobę trzecią bez zgody pozostałego. Dzięki temu narzędziu koncesjonariusz może skorzystać z dożywotniego majątku, aby uniknąć spadków bez rezygnacji z prawa do sprzedaży nieruchomości.

Przepisy dotyczące dziedziczenia w Anglii i Walii od 1 października 2014 r. przewidują 250 000 GBP (lub cały majątek niewspólny, jeśli jest niższy) i 50% nadwyżki dla małżonka, a pozostała część dla dorosłych dzieci. To zniosło pozostałe 50%, z których korzystano jako dożywotni interes, który obowiązywał od lat dwudziestych XX wieku.

Pozostały przy życiu współmałżonek (i rzadko inni) korzysta z majątku wspólnego.

Ustalenie, o którym mowa w akapicie pierwszym, byłoby w Wielkiej Brytanii interpretowane jako udział w posiadaniu trustu i zwykle jest unikane, ponieważ podatek od spadków jest uważany za „zastrzeżenie korzyści”, wymagające w pełni wstecznych kwot rocznego podatku dochodowego od wszelkich czynszów rynkowych, które powinny były zostać zapłacone prawnemu właścicielowi w Anglii i Walii w celu dalszego korzystania z aktywów.

Wycena majątku dożywotniego

Wycena jest zwykle wyprowadzana z bieżącej wartości korzyści netto uzyskiwanej przez całe życie (lub życia) w okresie rezydualnym odsetek. Tam, gdzie wyceny te opierają się na pojedynczym życiu, można odnieść się do tabel, takich jak współczynniki najemców życia według płci i wieku. Czynniki te są przygotowywane z uwzględnieniem oczekiwanej długości życia i obowiązujących stóp procentowych dla określonej jurysdykcji lub celu. Przykładem jest tabela współczynników dożywotniego dzierżawy, która służy do określenia proporcji nieruchomości przypadającej na konkretnego najemcę dożywotniego w odniesieniu do opłaty skarbowej płatnej w momencie jej przeniesienia. Bardziej skomplikowane przykłady mogą dotyczyć upośledzonego lub wspólnego życia i zwykle wymagana jest specjalistyczna porada, na przykład udzielona przez an aktuariusz .

Czas trwania dożywocia

Majątek dożywotni mierzony jest albo życiem odbiorcy majątku ( pur sa vie ), albo życiem innej osoby ( pur autre vie ).

Ważność majątku dożywotniego

Prawnie i kapitałowo (USA)

Dożywocie w nieruchomościach powstaje do dziś. Majątek na życie jest częściej używany w powierniczych , zazwyczaj w celu zminimalizowania wpływu podatku od spadków lub innych podatków na transfery majątku. Przyszła obniżka podatku dla twórcy („osadnika”) często następuje, jeśli osadnik zrzeknie się wszystkich obecnych i przyszłych odsetek . Jednak wiele przepisów podatkowych przenosi ciężar podatków od nieruchomości na posiadacza udziału w posiadaniu (najemcę dożywotniego) i może traktować tę osobę lub pozostałych mężczyzn jako posiadaczy drugiej/nadwyżkowej nieruchomości.

Formalnie tam, gdzie system wywodzi się z prawa angielskiego, prawo dzieli się na prawo zwyczajowe i prawo słuszności — u ich podstaw znajduje się tytuł formalny i dalsze nadrzędne zasady (zwłaszcza w odniesieniu do interesów powierniczych, takich jak ten). Ten ostatni zwykle nie może obalić roszczenia do tytułu prawnego nabywcy działającego w dobrej wierze za wartość bez powiadomienia, ponieważ taka osoba rozsądnie zbadała pozycję własności w oparciu o tytuł prawny (prawo zwyczajowe). Jako właściciel interesu prawnego, w USA, z majątku dożywotniego można utworzyć dalsze interesy osadzone lub prawne zgodne z formą własności.

W związku z tym, ze względu na ich potencjalną wszechstronność i złożoność w Stanach Zjednoczonych, prawo zwyczajowe rzadko uznaje majątek dożywotni we własności osobistej (rzeczy materialne i żywy inwentarz inny niż grunty, w tym budynki), ale takie udziały są ujmowane według praw własności, jeśli mają odpowiednią formę – narzucają to ustawy i przepisy formalności związane z tworzeniem dożywotnich interesów osobistych.

Kapitał własny (Anglia i Walia)

Od 1925 r. zarejestrowane tytuły własności w Anglii i Walii powinny, ale przeważnie nie ujawniają „dożywotniego udziału”, „dożywotniego majątku” lub „dożywotniego dzierżawy” w formie ograniczenia w rejestrze. Zamiast tego zarejestrowany właściciel prawny może posiadać różne stopnie dzierżawy lub prawa własności, ale zwykle odsetki bezwzględne. Zapewnia to wiarygodne „zwierciadło tytułu”, które może podlegać tylko nielicznym nadrzędnym interesom . Maksyma słuszności brzmi: „Tam, gdzie równość jest równa, prawo zwycięży”. Słuszność odnosi się do pozycji prawnej osoby działającej w dobrej wierze nabywcy za wartość bez powiadomienia (w tym każdego najemcy lub hipoteki), a ponieważ „kapitał własny nie ucierpi bez naprawienia szkody”, jeśli taki istnieje, będzie ograniczony do osobistych środków prawnych przeciwko osadnikowi lub najemcy dożywotniemu, jeżeli potwierdzi życie majątki, na mocy powiernictwa, zostały ważnie utworzone:

dla dożywotniego najemcy; A następnie
dla pozostalych, pozostalych lub rewersyjnego osadnika.

Lokatorzy dożywotni nigdy nie są rejestrowani jako właściciele w rejestrze gruntów, ponieważ są tymczasowymi, sprawiedliwymi właścicielami i nie są uprawnieni do przeniesienia gruntu. Jeżeli właściciel zmarł, wykonawcy testamentu, zarządcy lub beneficjenci mają prawo wystąpić o ograniczenie na standardowym formularzu A i są do tego zachęcani przez oficjalne wytyczne.

Jeśli dzierżawa trwa dłużej niż siedem lat, dzierżawa musi zostać zarejestrowana. Większość długoterminowych umów dzierżawy zawiera się na okres od 99 do 999 lat , a „dzierżawy na całe życie” będą interpretowane jako licencja lub dzierżawa.

Torrens tytuł jurysdykcji

W większości jurysdykcji Torrens Title najemca dożywotni ma, podobnie jak w Wielkiej Brytanii i Stanach Zjednoczonych , prawo do posiadania i korzystania z nieruchomości , ale po śmierci najemcy nieruchomość wraca do pozostałej części . Główna różnica polega na tym, że majątek dożywotni zostanie zarejestrowany przez sekretarza generalnego tej jurysdykcji i pojawi się na zarejestrowanym tytule. Powoduje to, że stają się one jednym z 9 rodzajów uznanych udziałów w ziemi i jednym z czterech, które potwierdzają posiadanie. Proces rejestracji w systemach tytułów własności Torrensa zwykle nadaje dożywotni majątek nienaruszalność .

Posiadacz majątku dożywotniego może zbyć swoje prawa, ale i tak wygasną one z chwilą jego śmierci, niezależnie od tego, komu je zrazi. W tym momencie nabywca będzie musiał zrzec się gruntu.

Inwestycje w najem dożywotni

Staje się coraz bardziej popularne wśród prywatnych inwestorów lokowanie środków w inwestycję w najem dożywotni. Ten rodzaj inwestycji jest oferowany jako alternatywa dla tradycyjnego kupna na wynajem i staje się coraz bardziej popularny w Wielkiej Brytanii, gdzie w 2018 r.

Zobacz też