Stawki biznesowe w Anglii
.svg)
Stawki biznesowe w Anglii lub stawki niekrajowe to podatek od zajmowania nieruchomości niemieszkalnych ( National Non-Domestic Rates ; NNDR ). Stawki to podatek od nieruchomości o starożytnych korzeniach, który był wcześniej używany do finansowania lokalnych usług, który został sformalizowany ustawą o ubogich z 1572 r . I zastąpiony ustawą o ubogich z 1601 r . Ustawa o finansach samorządów lokalnych z 1988 r. wprowadziła stawki biznesowe w Anglii i Walii od 1990 r., uchylając jej bezpośredniego poprzednika, ustawę o stawkach ogólnych z 1967 r. Ustawa wprowadziła również stawki biznesowe w Szkocji, ale jako poprawkę do istniejącego systemu, który ewoluował niezależnie od tego w pozostałej części Wielkiej Brytanii. Od czasu ustanowienia w 1997 r. walijskiego zgromadzenia zdolnego do uchwalania przepisów , systemy angielski i walijski mogą się różnić. W 2015 r. stawki biznesowe dla Walii zostały zdecentralizowane.
Ustawa o finansach samorządów lokalnych z 1988 r., wraz z późniejszymi aktami prawnymi, zapewniła nowe ramy administracyjne do oceny i fakturowania, ale nie przedefiniowała prawnej jednostki własności, dziedziczności, która została opracowana na podstawie orzecznictwa dotyczącego ratingów .
Nieruchomości są oceniane na liście ratingowej z wartością podlegającą opodatkowaniu, wyceną ich rocznej wartości czynszowej w ustalonym dniu wyceny przy użyciu założeń określonych ustawowo . Listy ratingowe są tworzone i utrzymywane przez Valuation Office Agency , agencję wykonawczą rządu Wielkiej Brytanii . Listy ocen można zmieniać w celu odzwierciedlenia zmian we właściwościach lub w przypadku odwołania od wycen. Nowe listy ratingowe są zwykle tworzone co pięć lat, jednak rewaluacja z 2015 roku została przesunięta na 2017 rok.
W latach 2014-15 władze zebrały łącznie 22,9 miliarda funtów ze stawek biznesowych, co stanowi 3,53% całkowitego dochodu podatkowego w Wielkiej Brytanii i osiągnęło średni roczny wskaźnik poboru na poziomie 98,1%.
1 kwietnia 2013 r. w Anglii rozpoczął się nowy system utrzymywania stawek biznesowych. Przed kwietniem 2013 r. wszystkie dochody ze stawek biznesowych zbierane przez rady tworzyły jedną ogólnokrajową pulę, która była następnie rozdzielana przez rząd w formie dotacji. Poprzez ustawę o finansach samorządów lokalnych z 2012 r. i następujące po niej przepisy, rząd dał władzom lokalnym uprawnienia do zatrzymywania do połowy dochodów z tytułu działalności gospodarczej i przekazywania połowy z nich na szczeblu centralnym do rządu centralnego. Część centralna jest następnie przekazywana radom w formie dotacji wspierających dochody. Druga połowa zatrzymywana przez władze lokalne podlega następnie opłatom celnym, opłatom, dopłatom i zabezpieczeniom, w zależności od sytuacji finansowej rady. Zdaniem rządu zmiana daje radom zachęty finansowe do rozwoju ich lokalnych gospodarek i zwiększania dochodów z opłat biznesowych. Jednocześnie nowy system spowodował większe ryzyko i niepewność.
Historia
Stawki biznesowe to najnowsze wcielenie serii podatków służących do finansowania usług lokalnych, zwanych stawkami, opartych na wartości nieruchomości. Pierwsza stawka była częścią elżbietańskiej ustawy o ubogich z 1572 r., Która ustanowiła pomoc dla ubogich na poziomie lokalnej parafii, opłacaną przez mieszkańców parafii. System stawek na finansowanie samorządu lokalnego i usług ewoluował przez następne trzy stulecia, w tym oddzielny system dla Londynu od 1869 do 1963. Zmiany obejmowały ściślejszą definicję wyceny dla stawki; wprowadzenie listy wycen zawierającej oszacowane wartości; możliwość wyrażenia sprzeciwu wobec oszacowanej wartości; oraz wprowadzenie rzeczoznawcy, mianowanego przez komisarzy urzędu skarbowego (obecnie HM Revenue & Customs ), jako rzeczoznawcę.
Bezpośrednim poprzednikiem stawek biznesowych była stawka ogólna, ustanowiona ustawą o stawkach ogólnych z 1967 r. Był to lokalny podatek w Anglii i Walii od nieruchomości krajowych i niemieszkalnych, oparty na wartości czynszu. Zachował podstawową koncepcję identyfikacji nieruchomości podlegającej opodatkowaniu na podstawie starszych systemów oceny, które wraz z innymi cechami nadal można zobaczyć w nowoczesnym systemie. Ustawa o finansach samorządów lokalnych z 1988 r. uchyliła ustawę o stawkach ogólnych i zastąpiła ją dwoma nowymi podatkami od 1 kwietnia 1990 r. Opłata wspólnotowa , lepiej znana jako „pogłówne”, zastąpiła wycenę nieruchomości mieszkalnych. Został później zastąpiony podatkiem lokalnym . Pozostałe nieruchomości niemieszkalne miały być objęte zmodernizowaną wersją stawki ogólnej.
Nowy niekrajowy system ratingowy stał się znany jako stawki biznesowe lub czasami uniwersalna stawka biznesowa. Zachował od swoich poprzedników koncepcję szeregu lokalnych list rankingowych, w których każda nieruchomość jest oceniana pod kątem wartości podlegającej opodatkowaniu na podstawie wartości czynszu. Listy ratingowe były przygotowywane i utrzymywane przez Biuro Wyceny (odtworzone w 1991 r. jako agencja wykonawcza rządu brytyjskiego , Agencja Biura Wyceny ), podczas gdy rozliczanie i pobieranie należności leżało w gestii władz lokalnych. Wcześniej władze lokalne decydowały, jaką część wartości podlegających opodatkowaniu pobierać; nowy system zawierał centralnie ustalany mnożnik, często nazywany jednolitą stawką biznesową, według którego obliczany był podstawowy rachunek. Projekt ustawy mógłby być dalej modyfikowany przez różne ulgi, w tym nowo wprowadzoną ulgę przejściową, która miała na celu wygładzenie dużych zmian zobowiązań z tytułu przeszacowań. Mnożnik został obliczony tak, aby rachunki wzrosły średnio o nie więcej niż stopa inflacji.
System ocen ewoluował również w Szkocji poprzez odrębne ustawodawstwo. Chociaż pod wieloma względami podobne, kluczowe koncepcje leżące u podstaw systemu szkockiego różniły się, podobnie jak system administracyjny. Ustawa o finansach samorządów lokalnych z 1988 r. Zmieniła nazwę szkockich stawek i nałożyła centralnie ustalany mnożnik, ale poza tym nie zakłóciła szkockiego ustawodawstwa dotyczącego ratingów.
Podczas wprowadzania stawek biznesowych krytyka koncentrowała się na poziomie mnożnika, który należy wybrać, oraz na przejściowym systemie ulg, przy czym organizacje takie jak Konfederacja Przemysłu Brytyjskiego wzywały do obniżenia mnożnika i systemu ulg bardziej korzystnego dla jej członkowie. W 2007 r. Lyons Inquiry to Local Government wykazało, że nie ma znaczącego sprzeciwu wobec zasad podatku, ale poziom ten dotyczy przedsiębiorstw intensywnie korzystających z nieruchomości. Ponieważ ogólny dochód jest powiązany z indeksem cen detalicznych jako miarą inflacji, udział stawek biznesowych w finansach samorządów lokalnych zmniejszył się w porównaniu z podatkiem lokalnym i dotacjami rządowymi. Wiele władz lokalnych wezwało do podwyższenia stawki i przywrócenia lokalnej kontroli uprawnień do ustalania mnożnika; obu sugestiom sprzeciwiły się organizacje biznesowe, takie jak British Retail Consortium . Dochodzenie w Lyonie odrzuciło powrót do lokalnej kontroli i zamiast tego zaproponowało nadanie władzom lokalnym uprawnień do pobierania lokalnego dodatku, w porozumieniu z zainteresowanymi przedsiębiorstwami; reakcje sektora biznesowego wahały się od ostrożności do sprzeciwu. Po utworzeniu Zgromadzenia Narodowego Walii w 1999 r. część uprawnień sprawowanych wcześniej przez rząd Wielkiej Brytanii została przekazana rządowi Zgromadzenia Walijskiego. Systemy angielski i walijski były w stanie nieznacznie się różnić, przy czym Walia ustaliła inny mnożnik stawki Uniform Business i różne ulgi.
Rozliczenia i ulgi
Dla każdej nieruchomości znajdującej się na liście rankingowej dla danego obszaru władze lokalne obliczają i wystawiają rachunek, za którego pobranie są odpowiedzialne, wraz z uprawnieniami do dochodzenia zapłaty. Wartość podlegająca opodatkowaniu jest mnożona przez jednolitą stawkę biznesową, określaną w przepisach jako mnożnik ratingu zagranicznego, w celu uzyskania rachunku rocznego. Na przykład podlegająca opodatkowaniu wartość 10 000 GBP i mnożnik 40 pensów dałyby roczny rachunek w wysokości 4 000 GBP. Rachunek zwykle wymaga płatności w ratach w ciągu roku budżetowego.
Mnożniki stawek biznesowych
Mnożnik jest ustalany przez rząd centralny i jest jednolity. Uprawnienia do ustalania mnożnika w Walii zostały przekazane Zgromadzeniu Narodowemu Walii . Istnieje szczególny przypadek, w którym określony organ specjalny może ustawić własny mnożnik w granicach określonych centralnie. Jedynym obecnie kwalifikującym się organem jest City of London . Mnożnik jest zwiększany co roku, w kwietniu. Wzrost jest ograniczony w tej samej proporcji, co wzrost Wskaźnika Cen Detalicznych za wrzesień poprzedniego roku. W przypadku ponownej wyceny mnożnik jest korygowany w taki sposób, aby ogólna zmiana w całym kraju była taka sama, jak zmiana wskaźnika cen detalicznych.
Wprowadzenie ulgi w stawkach dla małych firm w 2005 r. Dodało dodatek do UBR w celu sfinansowania ulgi. Dochody ze stawek biznesowych obecnie nie trafiają bezpośrednio do władz lokalnych (w przeciwieństwie do podatku lokalnego ); jest raczej gromadzony centralnie i redystrybuowany do władz. W latach 2014-15 władze w Anglii zebrały łącznie 22,9 miliarda funtów ze stawek biznesowych, co stanowi 3,53% całkowitego dochodu podatkowego w Wielkiej Brytanii i osiągnęło średni roczny wskaźnik poboru na poziomie 98,1%.
W roku 2016/17 mnożnik wynosi 49,7 pensów, a mnożnik stawki dla małych firm 48,4 pensów. Mnożnik na rok 2017/18 wynosi 47,9 pensów, co oznacza, że podatek ten wzrósł realnie o 37,6% od jego powstania w 1990 r. Wartości podlegające opodatkowaniu są aktualizowane do aktualnych wartości rynkowych, ale mnożnik wzrósł z 34,8 pensów (lub 34,8 pensów) %) do 47,9 pensów (47,9%).
| Rok | 2019/20 | 2018/19 | 2017/18 | 2016/17 | 2015/16 | 2014/15 | 2013/14 | 2012/13 | 2011/12 | 2010/11 | 2009/10 | 2008/09 | 2007/08 | 2006/07 | 2005/06 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnożnik małych firm | 49,1p | 48,0p | 46,6p | 48,4p | 48,0p | 47,1p | 46,2p | 45,0p | 42,6p | 40,7p | 48,1p | 45,8p | 44,1p | 42,6p | 41,5p |
| Wyższy mnożnik | 50,4 pensów | 49,3p | 47,9p | 49,7p | 49,3p | 48,2p | 47,1p | 45,8p | 43,3p | 41,4p | 48,5p | 46,2p | 44,4p | 43,3p | 42,2p |
| Rok | 2004/05 | 2003/04 | 2002/03 | 2001/02 | 2000/01 | 1999/00 | 1998/99 | 1997/98 | 1996/97 | 1995/96 | 1994/95 | 1993/94 | 1992/93 | 1991/92 | 1990/91 |
| Mnożnik | 45,6p | 44,4p | 43,7p | 43,0p | 41,6p | 48,9p | 47,4p | 45,8p | 44,9p | 43,2p | 42,3p | 41,6p | 40,2p | 38,6p | 34,8p |
Reliefy
Rachunek można również zmniejszyć, stosując jedną lub więcej ulg, takich jak ulgi za puste nieruchomości lub na cele charytatywne. Ulgi są zarządzane przez władze lokalne i nie wpływają na podlegającą opodatkowaniu wartość nieruchomości. Podczas gdy niektóre są obowiązkowe, inne są w gestii władz lokalnych, które również muszą ponieść, w całości lub w części, koszty niektórych ulg. Oprócz określonych ulg, ulga w przypadku trudności jest dostępna według uznania władz lokalnych. Z dniem 14 sierpnia 2006 r. zniesiono ulgę na prowadzenie działalności pozarolniczej na gruntach rolnych lub budynkach porolnych.
Pomoc dla organizacji charytatywnych i non-profit
Istnieją trzy rodzaje ulg, do których organizacja charytatywna może być uprawniona: obowiązkowa ulga na zajmowaną nieruchomość, uznaniowa ulga na zajmowaną nieruchomość i obowiązkowa zerowa ocena dla niezamieszkanej nieruchomości. Odpowiednim aktem prawnym jest ustawa o finansach samorządów lokalnych z 1988 r. Ulgi nie są proste, aw szczególności przyznawanie uznaniowej ulgi (przez władze lokalne lub „organ rozliczeniowy”) może różnić się w zależności od miejsca.
Krótko mówiąc, ulgi są obowiązkową ulgą w wysokości 80% na zajmowane nieruchomości, o którą organizacja charytatywna musi aktywnie ubiegać się. Można również ubiegać się o dodatkową uznaniową ulgę w wysokości do 20%. Ulga zerowa dla niezamieszkanych nieruchomości będzie miała zastosowanie w przypadku, gdy nieruchomość jest niezamieszkana, ale po następnym zajęciu zostanie wykorzystana w całości lub głównie na cele charytatywne (lub cele lokalnego amatorskiego klubu sportowego).
Bycie zarejestrowaną organizacją charytatywną jest ostatecznym dowodem statusu organizacji charytatywnej, ale nie jest jedyną metodą jego ustalenia. Samo bycie własnością organizacji charytatywnej nie wystarczy jednak, aby zakwalifikować się do ulg. Nieruchomość musi być również wykorzystywana w całości lub głównie na cele charytatywne, a także muszą być spełnione kryteria określone w ustawie o finansach samorządów lokalnych z 1988 r. Kryteria kwalifikowalności nie są proste i istnieje pewne orzecznictwo, zwłaszcza w odniesieniu do sklepów charytatywnych, które zawiera wytyczne.
Niektóre organizacje non-profit mogą również ubiegać się o podobną, ale uznaniową ulgę. Kryteria są podane w następujący sposób:
Aby kwalifikować się do wynagrodzenia, płatnik musi być organizacją non-profit, a mienie wykorzystywane do celów charytatywnych, filantropijnych lub religijnych lub związane z edukacją, opieką społeczną, nauką, literaturą lub sztukami pięknymi, lub wykorzystywane w całości lub głównie do celów rekreacji przez klub lub stowarzyszenie non-profit.
Płaskorzeźba pusta i częściowo zajęta
Od 1 kwietnia 2008 r. Zmieniono ulgę pustą, usuwając poprzednią ulgę całkowitą dla nieruchomości przemysłowych i usuwając ulgę 50% dla innych nieruchomości. Zachowano trzymiesięczny okres całkowitej ulgi dla nieruchomości nieprzemysłowych i ustanowiono sześciomiesięczny okres dla nieruchomości przemysłowych. Tak jak poprzednio, niektóre właściwości zachowały 100% pustej rzeźby terenu; obejmowały one wszystkie nieruchomości poniżej określonej wartości podlegającej opodatkowaniu (2200 GBP od 2005 r.) oraz budynki wpisane do rejestru zabytków . W sprawozdaniu przedbudżetowym na 2008 r. kanclerz podwyższył podlegającą opodatkowaniu wartość pełnej ulgi do 15 000 GBP na okres od 1 kwietnia 2009 r. do 31 marca 2010 r.
W przypadku gdy część nieruchomości ma być pusta przez krótki czas, dla tej pustej części istnieje uznaniowa forma zwolnienia. Władze lokalne mogą zwrócić się do Agencji Biura Wyceny o podział wartości podlegającej opodatkowaniu między puste i zajęte części; pusta część może wtedy otrzymać ulgę w normalny sposób. Podział ten nie ma wpływu na wpis na listę rankingową.
Odciążenie własności wiejskiej
Aby udzielić ulgi nieruchomościom uważanym za niezbędne dla społeczności wiejskich, w Anglii istnieje połączenie ulg obowiązkowych i uznaniowych. Program walijski został włączony do ulgi dla małych firm od 1 kwietnia 2007 r.
Nieruchomości o określonej wartości podlegającej opodatkowaniu (7 000 GBP w Anglii od 2005 r.) mogą otrzymać ulgę, jeśli znajdują się w osadzie wiejskiej (zdefiniowanej jako populacja do 3 000 w wyznaczonych obszarach wiejskich) i są jedynym sklepem wielobranżowym lub pocztą , lub sklep spożywczy w osadzie. Jedyny pub lub stacja benzynowa (o wartości podlegającej opodatkowaniu do 10 500 GBP od 2005 r.) w osadzie może również otrzymać ulgę, która wynosi obowiązkowo 50%.
Uznaniowa ulga w wysokości do 100% jest dostępna dla poprzednich nieruchomości i dla wszystkich innych do aktualnego limitu wartości podlegającej opodatkowaniu w wysokości 12 000 GBP, pod warunkiem, że zostaną ocenione jako korzystne dla społeczności lokalnej.
Ulga dla małych firm
Oficjalnie znane jako „Non-Domestic Rating (Small Business Rate Relief)” (SBRR), ostatnie rozporządzenie weszło w życie 2 marca 2015 r. i przedłuża ulgę do końca marca 2016 r.
W Anglii lista ratingowa, która weszła w życie 1 kwietnia 2005 r., zawierała nową ulgę przeznaczoną dla małych firm. Ustawa o samorządzie lokalnym z 2003 r. wprowadziła ulgę dla małych przedsiębiorstw, początkowo ustaloną na 50% dla nieruchomości o wartości podlegającej opodatkowaniu poniżej 6000 GBP, która jest zmniejszana o 1% za każde 120 GBP powyżej 6000 GBP (efektywnie skala ruchoma od 50% do 6000 GBP). 6 000 do 0% przy 12 000 GBP), gdzie płatnik ma:
- jedną nieruchomość lub
- jedna nieruchomość plus dodatkowe nieruchomości, z których żadna nie może mieć podlegającej opodatkowaniu wartości większej niż 2200 GBP, a łączna podlegająca opodatkowaniu wartość wszystkich nieruchomości wynosi 15 000 GBP (21 500 GBP w Londynie).
W przypadku dodatkowych właściwości relief zostanie zastosowany tylko w przypadku właściwości głównej. O ulgę należy aktywnie ubiegać się, wypełniając formularz dostępny w każdej radzie lokalnej. Projekt ustawy wprowadzający obowiązek stosowania ulgi nie został uchwalony, chociaż doprowadziłby do większego wykorzystania tej pomocy.
Aby sfinansować ulgę w Anglii, do mnożnika Uniform Business Rate dodawany jest dodatek. Jednak ten dodatek ma zastosowanie tylko do nieruchomości o wartości podlegającej opodatkowaniu wynoszącej 15 000 GBP lub wyższej (21 500 GBP w Londynie), więc nieruchomości o wartości od 12 000 GBP do 18 000 GBP nie otrzymują ani ulgi, ani dodatku
W Walii ulga w stawkach dla małych przedsiębiorstw została wprowadzona dopiero w 2007 r. Zastąpiła ona ulgę dotyczącą nieruchomości wiejskich, ale zawierała podobne przepisy, z 50% ulgą dla większości nieruchomości o wartości podlegającej opodatkowaniu poniżej 2000 GBP i 25% ulgą dla podlegających opodatkowaniu wartości od 2000 GBP do 5000 funtów. Urzędy pocztowe o wartości podlegającej opodatkowaniu do 9 000 GBP kwalifikują się do 100% ulgi; podczas gdy osoby powyżej 9 000 GBP i do 12 000 GBP otrzymują 50%. Upoważnia również władze lokalne do tworzenia lokalnych programów ulg dla nieruchomości do limitu wartości podlegającej opodatkowaniu w wysokości 12 000 GBP.
Ulga przejściowa
W przypadku przeszacowania mnożnik jest korygowany w taki sposób, aby ogólny wzrost zobowiązań w całym kraju był zgodny ze wskaźnikiem cen detalicznych , który jest miarą inflacji. Nieruchomość, której wartość podlegająca opodatkowaniu zmienia się dokładnie zgodnie ze średnią krajową, spowodowałaby wzrost odpowiedzialności tylko o inflację. I odwrotnie, nieruchomości o niezwykle dużych zmianach wartości podlegającej opodatkowaniu miałyby znaczną zmianę odpowiedzialności. Aby złagodzić te skoki odpowiedzialności, do każdej listy ratingowej zastosowano schematy ulg przejściowych. Działają one poprzez ograniczenie proporcji, o jaką odpowiedzialność może zmieniać się w ciągu roku, zarówno w górę, jak iw dół. Przejściowe programy ulg z lat 1990 i 1995 wymagały finansowania ze Skarbu Państwa , podczas gdy program wykazów z 2000 r. Ustawa o samorządzie lokalnym z 2003 r. wymagała, aby wszystkie przeszacowania w Anglii obejmowały program neutralny pod względem dochodów, począwszy od listy ratingowej z 2005 r. Zwolnienie przejściowe dotyczy tylko zmian odpowiedzialności między listami ratingowymi, a nie zmian w ramach list. Na przykład w ramach przejściowego systemu ulg z 2005 r. w Anglii, gdyby wartość podlegająca opodatkowaniu wzrosła o 20%, wzrost odpowiedzialności byłby ograniczony do 12,5% w pierwszym roku, 17,5% w drugim roku i pełnych 20% w trzeci rok (w przypadku małej firmy miałyby zastosowanie inne ograniczenia). Przejściowe programy ulg zostały zastosowane do list ratingowych z lat 1990, 1995 i 2000 w Anglii i Walii oraz do listy rankingowej z 2005 r. w Anglii.
Lista ocen
Począwszy od 1 kwietnia 1990 r. opracowywano listę rankingową dla każdej jednostki samorządu terytorialnego. Chociaż z technicznego punktu widzenia istnieje oddzielna lista dla każdego organu, często określa się zbiór list jako, na przykład, listę ocen z 1990 r. Listy ocen są utrzymywane przez cały okres ich użytkowania, aby odzwierciedlić zmiany we właściwościach, a nowe listy są opracowywane co pięć lat. Obecna lista weszła w życie 1 kwietnia 2017 r. Oprócz list lokalnych istnieje niewielka liczba centralnych list ratingowych, które służą do oceny nieruchomości, które w przeciwnym razie obejmowałyby wiele list, takich jak sieci kolejowe lub telefoniczne. Wymagana jest lista ratingowa, aby zidentyfikować każdą odpowiednią nieruchomość niemieszkalną na danym obszarze i przypisać podlegającą opodatkowaniu wartość w oparciu o wycenę czynszu nieruchomości . Niektóre rodzaje nieruchomości, takie jak obiekty użyteczności publicznej, są zamiast tego wyceniane przy użyciu formuły ustawowej. Zadanie sporządzenia i prowadzenia wykazu spoczywa na rzeczoznawcy rzeczoznawcy każdego organu, który jest urzędnikiem Agencji Biura Wyceny , Agencji Wykonawczej HM Revenue & Customs .
Wartość podlegająca ocenie
Wartość podlegająca opodatkowaniu to szacunek rocznego czynszu, który byłby płacony za nieruchomość w ustalonym terminie. Obecnie data ta przypada na dwa lata przed początkiem wykazu (znanego jako data poprzedzająca wycenę), uwzględniającego pewne założenia określone w przepisach. Aby wycenić nieruchomość, rzeczoznawca przyjrzałby się właściwościom fizycznym nieruchomości (takim jak wielkość i lokalizacja) oraz uwzględniłby warunki ekonomiczne (cena rynkowa podobnych lokalnych nieruchomości), a także charakter transakcji (np. sprzedaż prawa własności lub umowa najmu ) .
Oszacowanie wartości podlegającej opodatkowaniu wymaga wyceny zgodnej z powyższym procesem, ale kwestie, które należy wziąć pod uwagę, są ograniczone przepisami prawa. Tak więc właściwości fizyczne są brane pod uwagę nie w dniu dzisiejszym, ale w Dniu Materiałowym i są ograniczone założeniami wyceny. Warunki ekonomiczne są brane pod uwagę w Dniu Poprzedniej Wyceny. Wycena oparta jest na hipotetycznym najmie określonym w założeniach wyceny. Sekretarz Stanu może ustanowić przepisy dla niektórych klas nieruchomości, które określają ustawowy wzór na wartość podlegającą opodatkowaniu zamiast wartości najmu. Klasy te obejmują duże porty i obiekty użyteczności publicznej .
Założenia wyceny
W wycenie przyjęto założenie, że uzgadniana jest umowa najmu z roku na rok (czyli trwająca), w której najemca opłaca wszystkie naprawy i ubezpieczenie, a nieruchomość „jest w rozsądnym stanie”. Wydaje się, że intencją twórców ustawy o finansach samorządu terytorialnego z 1988 r. było kontynuowanie w nowym systemie poprzedniego założenia „racjonalnej naprawy”. Jednak pomyślne zaskarżenie prawne w Lands Tribunal ( Benjamin (VO) przeciwko Anston Properties Ltd [1998]) pokazało, że w rzeczywistości nie uwzględnili tego w prawodawstwie. Zostało to naprawione w ustawie o ratingu (wycenie) z 1999 r., Która zmieniła ustawę z 1988 r., Aby wyraźnie uwzględnić to założenie. Założenie naprawy zawiera zastrzeżenie „wyłączenia z tego założenia wszelkich napraw, które rozsądny wynajmujący uznałby za nieopłacalne”. Zakłada się, że nieruchomość jest pusta i do wynajęcia.
Istotny dzień i poprzednia data wyceny
Dzień rzeczowy to dzień, w którym uwzględnia się sprawy mające wpływ na stan fizyczny nieruchomości. Kwestie dotyczą stanu fizycznego lub fizycznej przyjemności oraz sposobu lub kategorii zajmowania nieruchomości. Może to obejmować stan fizyczny miejscowości lub sprawy, które mają fizyczną manifestację w miejscowości, a także wykorzystanie innych właściwości w miejscowości. W przypadku niektórych nieruchomości, w tym kopalń, kamieniołomów i składowisk odpadów , uwzględnia się ilość minerałów, odpadów lub innych substancji zdeponowanych lub pozostających na gruncie.
Przy sporządzaniu zestawienia za dzień rzeczowy uznaje się dzień sporządzania zestawienia (1 kwietnia 2005 r. dla zestawienia wyceny z 2005 r.). Jeżeli lista jest dalej zmieniana, dzień rzeczowy może być inny dla tej zmiany. Na przykład na liście ratingowej z 2005 r. istotnym dniem zmiany odzwierciedlającej rozbudowę nieruchomości będzie dzień zakończenia rozbudowy. Wcześniej istotnym dniem przedłużenia był dzień, w którym lista została zmieniona. Istnieje szereg różnych kategorii zdarzeń powodujących zmianę wykazu (np. nowy wpis na wykaz, połączenie nieruchomości), z których każdy ma określony dzień rzeczowy. Najczęściej dniem materialnym jest dzień, w którym nastąpiło zdarzenie.
Uprzednia data wyceny to dzień, od którego ustalane są wszystkie inne kwestie (w rzeczywistości te, które dotyczą warunków ekonomicznych). W ustawodawstwie może to być albo dzień kompilacji, albo wcześniejsza data ustalona przez rząd. W praktyce zawsze był on ustalany na dwa lata przed rozpoczęciem listy, tak więc dla listy rankingowej z 2005 r. jest to 1 kwietnia 2003 r.
dziedzictwo
Hereditament to prawniczy termin określający jednostkę własności, która często wydaje się być synonimem po prostu „własności” w tradycyjnym znaczeniu tego słowa. Koncepcja dziedziczności w prawie ratingowym rozwinęła się wraz z pojęciem zajęcia podlegającego opodatkowaniu w orzecznictwie, ponieważ żadna ustawa nie zdefiniowała jej odpowiednio. Ustawa o finansach samorządów lokalnych z 1988 r. W szczególności zachowała definicję dziedziczności z ustawy o stawkach ogólnych z 1967 r .:
„dziedzictwo” oznacza majątek, który podlega lub może podlegać opłacie, stanowiący jednostkę takiego majątku, który jest lub byłby wykazywany jako odrębna pozycja w wykazie wyceny.
To samo w sobie nie zapewnia bezpośrednio definicji, ale zależy od orzecznictwa ustalonego już w poprzednich formach oceny; nie istnieje ustawowa definicja dziedziczności. W orzecznictwie pojęcie mienia jest nierozerwalnie związane z pojęciem zajęcia podlegającego opodatkowaniu.
Zawód podlegający ocenie
Zajęcie podlegające opodatkowaniu to zajmowanie mienia w taki sposób, aby podlegać opłacie. W sprawie LCC przeciwko Wilkinsowi (VO) [1957] sąd połączył różne wcześniejsze sprawy, aby ustalić cztery podstawowe elementy zawodu podlegającego opodatkowaniu:
- Rzeczywiste zajęcie — wymaga fizycznego zajęcia nieruchomości w tym sensie, że jest ona wykorzystywana lub sprawowana nad nią kontrola. Jest to traktowane jako fakt, więc tytuł prawny może nie zawsze mieć znaczenie.
- Zawód na wyłączność – również fakt, chociaż tytuł prawny często odgrywa rolę. Sądy orzekły, że tam, gdzie występują konkurujące ze sobą zawody, należy wziąć pod uwagę fakty, aby ustalić, kto sprawuje nadrzędną kontrolę. Na przykład w sprawie Westminster City Council przeciwko Southern Railway Co & Others [1936] sąd musiał wziąć pod uwagę poziom kontroli sprawowanej przez operatorów różnych straganów i sklepów na stacji kolejowej w porównaniu ze spółką kolejową.
- Zajęcie pożyteczne – przynoszące jakąś korzyść okupantowi. Nie trzeba brać pod uwagę zysku finansowego, ponieważ testem jest tutaj to, czy ktoś będzie płacił czynsz za nieruchomość. Na przykład w sprawie R przeciwko School Board for London (1886) zarząd prowadzący szkołę nie mógł czerpać żadnych zysków; sąd uznał, że nie przeszkodziło to w korzystnym zajęciu.
- Niezbyt przejściowe – zajęcie nie może trwać zbyt krótko i ulotnie. Sądy powstrzymują się od określania dokładnego czasu, preferując orzekanie w sprawach na podstawie faktów, w tym intencji zaangażowanych stron.
Relacja między podlegającym opodatkowaniu zajęciem a majątkiem może być złożona – na przykład objęcie podlegającego opodatkowaniu zajęcia części mienia powoduje powstanie nowego mienia z większego. W praktyce określanie zawodu podlegającego opodatkowaniu i dziedziczności jest często ze sobą powiązane.
Pojęcie dziedziczenia
W głównej sprawie Gilbert (oficer ds. wyceny) przeciwko Hickinbottom & Sons Ltd [1956] Lord Denning powiedział:
Sprawa rodzi zatem ważne pytanie: czym jest odrębna dziedziczność dla celów ratingowych? Statut nie zawiera definicji, ale praktyka panująca od wielu lat uzasadnia następujące zasady ogólne
W przypadku gdy dwie lub więcej nieruchomości znajdują się w tym samym obszarze lub sąsiadują ze sobą i są wykonywane w tym samym zawodzie, co do zasady należy je traktować do celów wyceny tak, jakby stanowiły części jednego mienia. Istnieją jednak wyjątkowe przypadki, kiedy z jakiegoś szczególnego powodu mogą być traktowane jako dwa lub więcej mienia.
W przypadku gdy dwie nieruchomości znajdują się w tym samym zawodzie, ale nie znajdują się w tym samym obszarze ani nie sąsiadują ze sobą, każda z nich musi być co do zasady traktowana jako odrębna własność dla celów oceny: i tak jest w przypadku, gdy są one używane przez okupanta na potrzeby jednego całego przedsiębiorstwa.
Zasada określona przez Denninga pokazuje, że jeśli firma zajmuje jedną nieruchomość, jest to dziedzictwo. Jeśli zajmuje tylko parter, to jest to dziedzictwo (a pierwsze piętro to osobne mienie). Jeżeli zajmuje również sąsiednią własność, to razem stanowią dziedziczenie.
Sprawa Gilbert przeciwko Hickinbottom zawierała wyjątek od ogólnej zasady, w której istniały dwie nieruchomości w tym samym zawodzie, oddzielone publiczną autostradą. Uznano, że związek funkcjonalny między tymi dwoma dobrami jest tak silny, że należy je traktować jako jeden majątek. Funkcjonalne połączenie jest oceniane na podstawie siły połączenia oraz stopnia i charakteru separacji. W sprawie Edwards (VO) v. BP Refinery [1974] do zilustrowania zasady wykorzystano analogię świecy zapłonowej.
Dziedzictwo może obejmować prawo do wystawiania reklam na cudzej własności (takiej jak komercyjna tablica reklamowa ), kopalniach i niektórych prawach sportowych. Zakłada się, że niektóre pozycje maszyn i urządzeń w ramach mienia są objęte dziedzicznością.
Zwolnienie
Niektóre nieruchomości, które w przeciwnym razie podlegałyby opodatkowaniu, są w rzeczywistości zwolnione z ratingu (to znaczy nie są umieszczane na żadnej liście ratingowej). Właściwości te są określone w ustawie o finansach samorządów lokalnych z 1988 r. i obejmują:
- Grunty rolne i budynki
- Farmy rybne
- Miejsca publicznego kultu religijnego
- Latarnie morskie, boje i latarnie morskie zajmowane przez Trinity House lub należące do Trinity House
- Kanały i akcesoria należące do kanału
- Pewna właściwość władz melioracyjnych
- Parki
- Nieruchomość przeznaczona dla osób niepełnosprawnych
- Ochrona przeciwlotnicza działa, pod warunkiem, że mienie nie jest używane ani zajmowane w żadnym innym celu
- Wahadłowe cumowania
- Drogi przebiegające nad lub pod ciekami wodnymi
- Dziedzictwa w strefach przedsiębiorstw
- Zwiedzanie pomieszczeń sił zbrojnych
Możliwe jest zwolnienie tylko części nieruchomości, a reszta odpowiednio oceniona.
Krajowe i niedomowe
Własność domowa jest zdefiniowana w ustawie o finansach samorządów lokalnych z 1988 r. jako „wykorzystywana w całości do celów mieszkaniowych”, z zastrzeżeniem wyłączenia hoteli i kwater krótkoterminowych oraz, w stosownych przypadkach, włączenia miejsc do cumowania i przyczep kempingowych. Stwierdza, że nieużywane mienie domowe należy uznać za domowe, jeśli okaże się, że będzie to następne wykorzystanie. Każde dziedzictwo, które nie spełnia kryteriów gospodarstwa domowego, będzie niemieszkalne (chociaż może wtedy być zwolnione). Możliwe jest, aby mienie było zarówno niemieszkalne, jak i domowe w różnych częściach, na przykład sklep z mieszkaniem. Nazywa się to dziedziczeniem złożonym, a cała nieruchomość jest wpisana na listę ratingową, ale wycena niemieszkalna opiera się tylko na części niemieszkalnej.
Zmiany i propozycje
Każda lista rankingowa działa przez pięć lat i może ulec zmianie w tym czasie. Wartość od samego początku listy może zostać zmieniona lub zdarzenia w okresie życia listy (takie jak rozszerzenie) mogą zostać odzwierciedlone przez zmiany na liście, prowadzące do różnych wartości w różnych momentach. Na przykład nieruchomość jest wpisana na listę ratingową 1 kwietnia 2005 r. z wartością podlegającą opodatkowaniu w wysokości 10 000 GBP, a rok później nieruchomość zostaje przedłużona, co powoduje wzrost do 12 000 GBP od 1 kwietnia 2006 r.; pierwotny wpis w wysokości 10 000 funtów pozostaje niezmieniony przez pierwszy rok. Udana propozycja mogłaby zmienić tę pierwotną wartość z 10 000 GBP na 9 000 GBP w okresie od 1 kwietnia 2005 r. do 31 marca 2006 r., ale drugi wpis z 1 kwietnia 2006 r. pozostanie niezmieniony i wynosi 12 000 GBP.
Ustawa o finansach samorządów lokalnych z 1988 r. daje szerokie uprawnienia do wprowadzania regulacji dotyczących zmian, które mogą obejmować zmiany dokonywane przez Agencję Biura Wyceny w celu dokładnego prowadzenia wykazu lub propozycje zmian wykazu przez zainteresowane strony. Przepisy znacznie się różniły, zmieniając ramy czasowe, w których zmiany wchodzą w życie. Na przykład propozycje zmiany listy ratingowej z 2000 r. przez najemcę były ograniczone do wejścia w życie w roku budżetowym, w którym zostały złożone, ale lista ratingowa z 2005 r. zniosła to ograniczenie, tak że pomyślna propozycja może obowiązywać już od 1 kwiecień 2005.
To, co powszechnie nazywa się apelem, jest bardziej trafnie określane jako propozycja zmiany listy rankingowej. Propozycje można składać z wielu powodów, w tym kwestionowania podstawowej wartości podlegającej opodatkowaniu, zmiany w nieruchomości lub proponowania obniżki od określonej daty ze względu na określone wydarzenie (takie jak zmiana ulicy wpływająca na ruch). Po złożeniu odwołania zostanie ono najpierw omówione z Agencją Biura Wyceny, która podejmie próbę zawarcia ugody. Jeśli nie zostanie osiągnięte porozumienie, a propozycja nie zostanie wycofana, zostanie przesłuchana przez niezależny trybunał rzeczoznawczy.
Zobacz też
Notatki
- Korzenie, facet; Richarda Glovera; Neila Kinga; Mary Macpherson; Gabriel Moss; Jenny Wigley (2007). Ryde o ratingu i podatku lokalnym . Prawo Butterwortha. ISBN 978-0-406-00634-9 .
- Hamilton, Susan; Glover, Richard; Warren, Rupert (1998). „Ocena i podatek lokalny”. W Lord Mackay z Clashfern (red.). Prawa Halsbury'ego w Anglii . Tom. 39 (4. wznowienie wyd.). Londyn: Butterworths. s. 461–649. ISBN 0-406-99789-6 .
- Podręcznik wyceny Agencji Biura Wyceny , Agencja Biura Wyceny