Zagospodarowanie przestrzenne jednorodzinne

Mapa strefowa Winnipeg (1947); zabudowa jednorodzinna zaznaczona na żółto

Podział na strefy jednorodzinne to rodzaj ograniczeń planistycznych stosowanych do niektórych stref mieszkalnych w Stanach Zjednoczonych i Kanadzie w celu ograniczenia rozwoju, aby umożliwić tylko jednorodzinne domy jednorodzinne . Nie zezwala na budowę kamienic, bliźniaków i budynków wielorodzinnych (mieszkań) na jakiejkolwiek działce z tym oznaczeniem zagospodarowania przestrzennego. Jest to forma stref wykluczających i pojawił się jako sposób na trzymanie mniejszości z dala od białych dzielnic. Zabudowa jednorodzinna zarówno zwiększa koszt mieszkań, jak i zmniejsza podaż. W wielu miastach Stanów Zjednoczonych 75% gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową to tereny jednorodzinne.

Około 2020 roku wiele miast w Stanach Zjednoczonych zaczęło zastanawiać się nad reformą swoich przepisów dotyczących użytkowania gruntów, zwłaszcza stref jednorodzinnych, próbując rozwiązać problem niedoboru mieszkań i zmniejszyć nierówności rasowe wynikające z segregacji mieszkaniowej . Te wysiłki polegające na zmianie strefy nie wymagałyby budowy nowych typów mieszkań w sąsiedztwie, a jedynie pozwalają na elastyczność w zakresie opcji. Na przykład zmiana dzielnicy z zabudową jednorodzinną na dzielnicę z zabudową mieszkaniową wielorodzinną nie wymagałaby przebudowy domów jednorodzinnych ani nie zakazywałaby nowych domów jednorodzinnych, a jedynie umożliwiłaby właścicielom tych domów jednorodzinnych podział ich nieruchomości, lub właścicieli pustych działek pod budowę czegoś innego niż dom jednorodzinny.

Pod koniec 2010 roku i na początku 2020 roku stany, w tym Kalifornia i Oregon , a także miasta takie jak Minneapolis i Charlottesville w Wirginii podpisały rachunki, złożyły propozycje lub rozpoczęły dochodzenia w celu skutecznego wyeliminowania stref jednorodzinnych. Obejmuje to na przykład wymaganie od miast zatwierdzenia dwóch jednostek, a pod pewnymi warunkami do czterech jednostek na działkach jednorodzinnych.

Historia

Według wielu źródeł podział na strefy jednorodzinne powstał w 1916 roku w dzielnicy Elmwood w Berkeley w Kalifornii jako próba powstrzymania mniejszości, w szczególności czarnej sali tanecznej i chińskich pralni, z dala od białych dzielnic. Deweloper Duncan McDuffie był jednym z pierwszych zwolenników podziału na strefy jednorodzinne w tej dzielnicy Berkeley, aby uniemożliwić sali tanecznej należącej do czarnoskórego mieszkańca wprowadzanie się do domów, które próbował sprzedać. Martwił się, że kolorowe rodziny wprowadzające się do sąsiedztwa zmniejszą atrakcyjność okolicy i obniżą wartość nieruchomości. Opowiadając się za strefami jednorodzinnymi, McDuffie i inni deweloperzy w tamtym czasie próbowali wycenić grupy społeczne, które uważali za mniej pożądane w okolicy. To sprawia, że ​​​​zagospodarowanie przestrzenne dla jednej rodziny jest jedną z wielu wykluczających zasad zagospodarowania przestrzennego, których celem jest ograniczenie, kogo stać na mieszkanie w określonej okolicy. Cel polegający na ograniczeniu niektórych dzielnic tylko do domów jednorodzinnych oznaczał, że w okolicy mogą mieszkać tylko rodziny, które stać na zakup całego domu. Nie było możliwości podziału mieszkań tak, aby rodziny, których nie było stać na zakup całej nieruchomości, mogły mieszkać w mniejszych lokalach.

Po decyzji Sądu Najwyższego Stanów Zjednoczonych z 1917 r. w sprawie Buchanan v. Warley , w której uznano, że wyraźne przepisy dotyczące podziału na strefy oparte na rasie są niezgodne z konstytucją, sąd w 1926 r. Orzekł w sprawie Euclid v. Ambler, że było to zgodne z prawem wykorzystanie siły policji miast do zakazania mieszkania budynki z niektórych dzielnic, z Justice George Sutherland odnosząc się do kompleksu mieszkalnego jako „zwykłego pasożyta” w sąsiedztwie. Umożliwiło to rozpowszechnienie stref jednorodzinnych jako sposobu na powstrzymanie ludzi biednych i należących do mniejszości z dala od białych dzielnic. W wielu przypadkach właściciele domów i stowarzyszenia sąsiedzkie przyjęły przymierza , aby zapobiec sprzedaży domów w ich sąsiedztwie nabywcom w kolorze. Restrykcyjne przymierza były legalne do czasu, gdy decyzja Sądu Najwyższego z 1948 r. w sprawie Shelley v. Kraemer uczyniła je niewykonalnymi, chociaż nadal były one uwzględniane w aktach, dopóki ustawa o sprawiedliwym mieszkalnictwie z 1968 r. Uznała to również za nielegalne.

„Zabudowa jednorodzinna stała się w zasadzie jedyną opcją utrzymania segregacji rasowej i klasowej” — Jessica Trounstine (profesor nadzwyczajny nauk politycznych na Uniwersytecie Kalifornijskim w Merced )

Sonia Hirt , profesor architektury krajobrazu i urbanistyki na Uniwersytecie Georgii , stwierdza, że ​​„na początku XX wieku prywatne ograniczenia na tle rasowym i etnicznym z końca XIX wieku zostały chwilowo przyćmione przez powstanie miejskich rozporządzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego z tymi samymi wyraźnymi zamiar." Hirt mówi, że podział na strefy dla domów jednorodzinnych jest zjawiskiem wyłącznie amerykańskim: „Nie mogłem znaleźć żadnych dowodów w innych krajach, że ta szczególna forma – wolnostojący dom jednorodzinny – jest rutynowo, podobnie jak w Stanach Zjednoczonych, uważana za tak niezgodną z wszystkimi innymi typów urbanizacji, aby uzasadnić prawnie zdefiniowaną dzielnicę, dzielnicę, w której wszystkie inne główne rodzaje użytkowania gruntów i typy budynków są zakazane”.

Statystyka

W wielu miastach Stanów Zjednoczonych 75% gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową to tereny jednorodzinne, aw całym stanie Kalifornia liczba ta przekracza 66%.

Efekty

Ponieważ ten rodzaj podziału na strefy zmniejsza ilość gruntów dostępnych pod nowe mieszkania, popycha rozwój do biednych, mniejszościowych społeczności lub do gruntów poza granicami miasta.

Według Andrew Whittemore'a, profesora planowania miejskiego i regionalnego na University of North Carolina-Chapel Hill , jeden z efektów wynika z przekonania, że ​​gęstsza zabudowa w dzielnicach obniża ich wartość i że jedną z ról rządu jest utrzymanie domu właściciela wartości wysokie, a ponieważ miasta nadały priorytet właścicielom domów jednorodzinnych ponad inne grupy, zmieniło to urbanistów w zarządców majątku, gdy planiści miejscy powinni zajmować się wykorzystaniem podziału na strefy w celu zapobiegania szkodom. Sonia Hirt popiera to, stwierdzając: „W Stanach Zjednoczonych prywatny zysk w wyniku rozporządzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego, które chroniły i wzmacniały„ wartości inwestycyjne ”, był nie tylko w pełni oczekiwany, ale był głównym celem zagospodarowania przestrzennego”.

Segregacja rasowa

Badanie z 2020 r. Przeprowadzone przez UC Berkeley wykazało, że „Im większy odsetek stref jednorodzinnych, tym wyższy obserwowany poziom segregacji rasowej w mieszkaniach”.

Zwiększa koszty mieszkaniowe i zmniejsza podaż mieszkań

Zagospodarowanie przestrzenne jednorodzinne zarówno zwiększa koszty mieszkaniowe, jak i zmniejsza liczbę dostępnych jednostek poprzez zmniejszenie liczby jednostek, które można zbudować na kawałku ziemi. Na przykład stary, zaniedbany dom jednorodzinny na typowej działce w Waszyngtonie można by sprzedać za około 1 milion dolarów, ale gdyby deweloper mógł legalnie zbudować trzypiętrowy, sześciopiętrowy budynek mieszkalny na ta partia, te jednostki byłyby sprzedawane za około 600 000 $; czyli o 40% mniej na jednostkę i 500% więcej jednostek.

Ostatnie zmiany

Ostatnio miasta w całym kraju zaczęły zastanawiać się nad reformą przepisów dotyczących użytkowania gruntów, zwłaszcza stref jednorodzinnych, próbując rozwiązać problem niedoboru mieszkań i zmniejszyć nierówności rasowe wynikające z segregacji mieszkaniowej.

na rynku mieszkaniowym w Stanach Zjednoczonych narastały obawy dotyczące „ brakujących średnich mieszkań ”. Termin ten odnosi się do opcji pomiędzy wynajmem mieszkania a kupnem domu jednorodzinnego wolnostojącego na całej działce. Takie „środkowe” opcje mieszkaniowe obejmują dupleksy , czteropleksy, kamienice , a także apartamenty wiejskie, które mogłyby zapewnić opcje dla osób o niskich i średnich dochodach, których nie stać na domy jednorodzinne. Zwolennicy likwidacji stref jednorodzinnych argumentują, że zezwalając na opcje mieszkaniowe poza domami jednorodzinnymi, więcej osób będzie mogło pozostać w swoich miastach bez ponoszenia wysokich cen lub polegania na kurczącej się podaży przystępnych cenowo mieszkań.

Zakończenie podziału na strefy jednorodzinne to kontrowersyjny temat. Wielu mieszkańców i NIMBY (Not in My Backyard) nie chce, aby rozwój zwiększał zagęszczenie ich sąsiedztwa wyłącznie domami jednorodzinnymi. Niektórzy twierdzą, że posiadanie mieszkań obniży wartość ich domów jednorodzinnych. Niektórzy twierdzą, że inicjatywy upzoningu zwiększą skutki gentryfikacji poprzez zwiększenie kosztów mieszkaniowych na tym obszarze. Ich argumentem jest to, że właściciele domów będą mieli większą motywację do sprzedawania swoich nieruchomości po jeszcze wyższych stawkach, ponieważ kupujący lub deweloperzy mogą być skłonni zapłacić więcej za domy, o których wiedzą, że mogą zostać przekształcone w multipleksy. Zgłaszają się ci, którzy są zwolennicy likwidacji zabudowy jednorodzinnej YIMBYs (Yes in my Backyard) jako ruch przeciwny do nastrojów NIMBY. Twierdzą, że odpowiedzią na niedobór mieszkań jest zwiększenie liczby mieszkań, dlatego wzrost zagęszczenia ich sąsiedztwa uważają za uzasadniony.

Stany Zjednoczone

Minneapolis

W 2018 roku Minneapolis stało się pierwszym dużym miastem w Stanach Zjednoczonych, które zakończyło strefowanie jednorodzinne (które obejmowało prawie 75% ich gruntów mieszkalnych), zezwalając na bliźniaki i potrójne budynki w każdej dzielnicy, a także na zabudowę mieszkaniową o większej gęstości wzdłuż linii tranzytowych. Zezwalając na potrójne mieszkania we wszystkich dzielnicach, ich intencją jest umożliwienie wszystkim ludziom przeniesienia się do dzielnic z dobrymi szkołami lub miejscami pracy, a także zwiększenie przystępności cenowej, zmniejszenie przesiedleń mieszkańców o niższych dochodach oraz zwiększenie różnorodności ekonomicznej i rasowej dzielnic.

Kalifornia

Poziom stanu

Przed 2021 rokiem w całym stanie Kalifornia prawie 66% wszystkich rezydencji stanowiły domy jednorodzinne, a prawie 75% wszystkich gruntów nadających się pod zabudowę było przeznaczonych na strefy jednorodzinne.

We wrześniu 2021 r. Gubernator Gavin Newsom podpisał senacką ustawę nr 9, która skutecznie wyeliminowała podział na strefy tylko jednorodzinne, wymagając od miast zatwierdzenia dwóch jednostek, a pod pewnymi warunkami do czterech jednostek na działkach jednorodzinnych. Oczekuje się, że ta ustawa będzie miała minimalny wpływ na dzielnice, ponieważ eksperci oszacowali, że modernizacja ich nieruchomości jest opłacalna tylko dla 5% właścicieli domów jednorodzinnych. Badanie przeprowadzone przez Terner Center for Housing Innovation w UC Berkeley oszacowało, że to nowe prawo może potencjalnie skutkować powstaniem 700 000 nowych mieszkań w całym stanie, czyli około 20% domów niezbędnych do złagodzenia niedoboru mieszkań z 3,5 mln domów.

Miasta

W styczniu 2021 r. Sacramento głosowało za zezwoleniem na maksymalnie cztery lokale mieszkalne na wszystkich działkach mieszkalnych, aby pomóc miastu zmniejszyć niedobór mieszkań i osiągnąć cele równości poprzez udostępnienie dzielnic z dobrymi szkołami ludziom, których nie stać na zakup tam domów.

W lutym 2021 r. Rada Miejska Berkeley w Kalifornii jednogłośnie przegłosowała zezwolenie na czteropleksy we wszystkich dzielnicach, a wiceburmistrz Lori Droste powiedziała, że ​​jest to „konieczne jako pierwszy krok do cofnięcia historii rasistowskiej polityki mieszkaniowej”.

San Francisco , gdzie prawie 75% wszystkich gruntów mieszkalnych dopuszcza tylko domy jednorodzinne lub bliźniaki, zaplanowano w 2021 r. Omówienie propozycji dopuszczenia czterech kompleksów na działkach narożnych i na każdej działce w promieniu pół mili od stacji kolejowej. David Garcia, dyrektor polityczny Terner Center for Housing Innovation w UC Berkeley , powiedział, że propozycja dopuszczenia czterech kompleksów wszędzie byłaby bardziej sprawiedliwą propozycją, a badania pokazują, że niedobór mieszkań jest tak duży, że ograniczenie nowych mieszkań do określonych obszarów byłoby niewystarczająco zaradzić brakowi.

Charlottesville

W sierpniu 2021 r. Komisja planowania w Charlottesville w Wirginii rozpoczęła badanie pomysłu ograniczenia niektórych z ich zasad dotyczących stref wykluczających (zwłaszcza stref jednorodzinnych), aby umożliwić większą przystępność cenową mieszkań, gdzie czarni mieszkańcy z klasy robotniczej zostali nieproporcjonalnie przesiedleni do okolicznych społeczności .

Oregon

W dniu 2 lipca 2019 r. Oregon uchwalił ustawę House Bill 2001 , wymagającą od średnich miast (powyżej 10 000 mieszkańców), aby zezwalały na tworzenie bliźniaków na obszarach przeznaczonych pod domy jednorodzinne i duże miasta (ponad 25 000 osób lub ponad 1000 osób, jeśli znajdują się w obszar metropolitalny Portland ), aby zezwolić na bliźniaki, trzypleksy, czteropleksy, apartamenty z domkami letniskowymi i kamienice na obszarach przeznaczonych dla domów jednorodzinnych. Weszło w życie 30 lipca 2021 r. dla średnich miast i wejdzie w życie 30 lipca 2022 r. dla dużych miast. Prawie 70% stanu (około 2,8 mln osób) mieszka w mieście objętym ustawą, a większość z nich mieszka w mieście objętym przepisami dla dużych miast.

Kanada

Delikatne zagęszczanie zaproponowano w miastach, w tym w Edmonton, gdzie przepisy dotyczące stref pozostają niezmienione od ponad 60 lat. Upzoning pozwoliłby na różne formy zabudowy o większej gęstości i wysokości, w tym zabudowę bliźniaczą, szeregową, domy przydomowe i mieszkania trzykondygnacyjne. Proponowane zmiany pomagają idealizować 15-minutowego miasta . W październiku 2022 r. Ontario ogłosiło, że na nieruchomości mieszkalnej, znanej jako More Homes, Built Faster Act , można zbudować do trzech jednostek, co również uniemożliwiłoby gminom nakładanie ograniczeń w celu ograniczenia ekspansji.

Dalsza lektura

Pobrano z „ https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Single-family_zoning&oldid=1143954491 ”