Nagrywanie (nieruchomości)

Zdecydowana większość stanów w Stanach Zjednoczonych stosuje system rejestrowania instrumentów prawnych (znany również jako rejestracja czynów ), które mają wpływ na tytuł własności nieruchomości , jako wyłączny sposób publicznego dokumentowania tytułów i interesów gruntowych. System ten znacznie różni się od ewidencji gruntów , takich jak system Torrensa które zostały przyjęte w kilku stanach. Główna różnica polega na tym, że system rejestracji nie określa, kto jest właścicielem danego tytułu lub udziałów, co jest ostatecznie ustalane w drodze postępowania sądowego. System zapewnia ramy dla określenia, kogo prawo będzie chronić w odniesieniu do tych tytułów i interesów w przypadku powstania sporu.

kreacja

Systemy rejestracji są ustanowione ustawą państwową . Zwykle przewidują urząd rejestratora w każdym hrabstwie lub innej jurysdykcji. Nazwy tych urzędów to zwykle „Recorder of Deeds” lub coś podobnego. Statuty państwowe określają również następujące elementy:

Jakie instrumenty są uprawnione do rejestracji, zwykle akty , hipoteki (czy to w formie aktów powierniczych), dzierżawy (zwykle długoterminowe odmiany), służebności i nakazy sądowe . Na ogół dodaje się do nich ogólną kategorię „innych instrumentów wpływających na tytuł własności nieruchomości”. Statuty te wymieniają również wymagania techniczne, takie jak to, czy wymagane są poświadczenia przed notariuszem ( zdecydowana większość) lub czy świadkowie muszą również podpisać dokument (rzadziej).
Skutek braku rejestracji. Zwykle stwierdza się: Czyny (itp.), które nie są zarejestrowane, są nieważne w stosunku do nabywców za cennym wynagrodzeniem bez wiedzy o ich istnieniu.
Procedura indeksowania instrumentów przedstawionych do nagrania.
- Indeksy stypendysto-stypendysta. W przeważającej mierze jest to tworzenie indeksu opartego na nazwiskach koncesjonariuszy (osób przekazujących odsetki) i grantobiorców (odbiorców odsetek). Nazywa się to indeksem stypendysta-stypendysta . Uwzględniono również daty rejestracji instrumentów. Wiele, jeśli nie większość, takich systemów prowadzi oddzielne indeksy dla czynów i hipotek. Istnieją również systemy indeksowania zastawów orzeczonych, w których dłużnik i wierzyciel są wymieniani w taki sam sposób, jak odpowiednio koncesjonariusze i beneficjenci.
- Indeksy traktatowe. Kilka przepisów stanowych wymaga utworzenia indeksu traktatów . Wymaga to od pracowników kancelarii protokołów ustalenia, na jaką właściwość wpływa instrument i zindeksowania jej przez opis prawny tej właściwości. Nie jest to powszechnie praktykowane ze względu na zwiększone koszty, większe prawdopodobieństwo błędu i być może lobby abstraktów i ubezpieczycieli tytułu w organach ustawodawczych. (Abstraktorzy i ubezpieczyciele tytułów wydali ogromne sumy pieniędzy na tworzenie „fabryk tytułów”, które ponownie indeksują zarejestrowane dokumenty zgodnie z traktatami, na które wpływają, w celu zwiększenia wydajności wyszukiwania tytułów).

Wyszukiwanie tytułów

Grantodawca / stypendysta

Wyszukiwanie tytułów koncesjonariusza / beneficjenta próbuje zlokalizować zapisy, przeszukując strony wymienione na nagranym instrumencie. Jedno podejście do przeprowadzenia pełnego wyszukiwania tytułu koncesjodawcy / stypendysty rozpoczyna się od przeszukania indeksu koncesjonariuszy w aktach hrabstwa i ustalenia nazwiska pierwszego zarejestrowanego właściciela tytułu. Zwykle jest to suweren, którym jest rząd federalny lub Korona narodu, który był właścicielem byłej kolonii znajdującej się obecnie na terenie Stanów Zjednoczonych. Wyszukiwanie znajduje dotację od suwerena do pierwszego stypendysty. Zwykle ma to formę patentu. Następnie nazwisko stypendysty jest przeszukiwane w indeksie stypendystów, aby znaleźć akt, którym następnie przekazał tytuł, i tak dalej, aż nie zostaną znalezione żadne dotacje. Wyszukiwanie obejmuje również zastawy lub obciążenia udzielone przez którąkolwiek ze stron widniejące na zarejestrowanych instrumentach. Choć teoretycznie dokładne, podejście to ma praktyczne trudności ze względu na często liczne dotacje od suwerena. Dlatego też alternatywną metodą jest odwrócenie procesu, czyli przeszukiwanie wstecz w indeksie stypendystów. Odbywa się to poprzez rozpoczęcie od nazwiska osoby lub podmiotu, o którym sądzi się, że jest właścicielem gruntu, aby znaleźć koncesjodawcę. Następnie ponownie przeszukiwany jest indeks beneficjentów, aby znaleźć źródło tytułu tego koncesjodawcy i tak dalej, aż dojdziesz do grantu od suwerena. Te powiązania między dawcą a stypendystą nazywane są „ łańcuch tytułów ”. Ostatni znaleziony stypendysta to „rekordowy posiadacz tytułu”.

Indeks geograficzny

W gminach o dużej populacji i stanach, które nie obsługują indeksów traktów , metoda Grantor/Grantee może być czasochłonna i całkowicie trudna ze względu na popularne nazwy w indeksie. W tych gminach często tworzony jest indeks geograficzny, aby pomóc w wyszukiwaniu tytułów. W tym systemie każdy dokument jest księgowany zarówno w indeksie Grantodawcy, jak i Beneficjenta, oprócz księgowania w indeksach opisujących atrybuty lokalizacji nieruchomości, takie jak numer działki, nazwa podziału lub numer identyfikacyjny działki (PIN). Dzięki funkcjonującemu indeksowi geograficznemu wyszukiwanie można przeprowadzić za pomocą kombinacji koncesjodawcy/beneficjenta, opisu prawnego lub wyszukiwania kodu PIN.

Jak działa system

Posiadacz tytułu metrykalnego niekoniecznie jest faktycznym właścicielem gruntu, jeśli istnieją wcześniejsze niezarejestrowane akty prawne na rzecz innych osób. Podstawowa teoria prawna głosi, że gdy dana osoba przekazała komuś tytuł do swojej własności (lub jakiegoś jej aspektu), nie ma już nic do przeniesienia na kolejną osobę. Jednak w wyniku różnych stanowych aktów rejestracyjnych sądy będą chronić kupującego w dobrej wierze , który płaci cenne wynagrodzenie i nie ma wiedzy na temat wcześniejszego niezarejestrowanego czynu z roszczeń wcześniejszego stypendysty na podstawie tego aktu. To samo dotyczy większości rodzajów niezarejestrowanych zastawów lub obciążeń. Na przykład nabywcy gruntów od posiadacza aktu własności, którzy płacą cenne wynagrodzenie i nie mają wiedzy o niezarejestrowanych hipotekach, będą chronieni przed tymi hipotekami przez sądy. Wszystko to wynika ze stwierdzenia w większości ustaw ewidencyjnych, że niezarejestrowane instrumenty są nieważne wobec takich nabywców. Ponadto prawo amerykańskie zezwala syndykowi masy upadłościowej dłużnika na odstąpienie od przeniesionych przez dłużnika udziałów majątkowych, jeżeli działający w dobrej wierze nabywca nieruchomości, który odpowiednio udoskonalił swój udział, byłby chroniony przed przeniesieniem. Dlatego kupujący i kredytodawcy hipoteczni powinni rejestrować odpowiednio swoje czyny lub hipoteki, aby temu zapobiec.

Po dokonaniu wpisu aktu wpływającego na tytuł własności do nieruchomości ustawa stanowi, że uważa się, że każdy wie o jego istnieniu, nawet jeśli nie przeszukiwał akt w kancelarii metrykalnej. Jest to doktryna „ konstruktywnego zawiadomienia ” i jest prawie powszechna w różnych stanach USA. Na przykład po zarejestrowaniu aktu własności lub hipoteki przez kogoś w łańcuchu tytułowym żaden kolejny nabywca nie będzie przed tym chroniony . Powodem jest to, że przepisy dotyczące nagrywania uznają, że wszyscy wiedzą o jego istnieniu po jego nagraniu.

Efekt aktu rejestracyjnego

Każdy stan USA ma ustawę rejestracyjną, ustawę , która określa procedurę prawną , według której osoba fizyczna roszcząca sobie prawo do nieruchomości (nieruchomości) formalnie ustanawia swoje roszczenie do tej nieruchomości. Rejestracja praw własności staje się szczególnie istotna, gdy pozbawiony skrupułów handlarz gruntami rzekomo wielokrotnie sprzedaje ten sam obszar gruntu. W przypadku innych rodzajów własności pierwszy kupujący byłby właścicielem nieruchomości, a późniejsi właściciele nie mieliby żadnego interesu w nieruchomości i zamiast tego mieliby powództwo przeciwko pierwotnemu sprzedawcy za oszustwo. Jednak w przypadku nieruchomości pierwszy nabywca niekoniecznie jest właścicielem, w zależności od rodzaju ustawy, na podstawie której działa rejestracja takich udziałów w nieruchomości. Istnieją trzy podstawowe rodzaje schematów ustawowych w rejestrowaniu aktów: wyścig, zawiadomienie i wyścig / zawiadomienie.

Mimo że czynność rejestracyjna nie wymaga rejestracji, prawo stwarza silną zachętę dla kupującego do rejestracji. Rejestracja stanowi konstruktywne powiadomienie dla każdego kolejnego nabywcy, że miało miejsce wcześniejsze przekazanie, a tym samym chroni poprzedniego nabywcę w przypadku kolejnego przekazania.

Statuty wyścigów

Zgodnie z regulaminem wyścigu , ten, kto pierwszy zapisze, wygrywa. Tak więc, jeśli Oscar rzekomo sprzeda Alice kawałek ziemi za 100 000 $, a następnego dnia rzekomo sprzeda dokładnie ten sam kawałek ziemi Bobowi za kolejne 100 000 $, to ten z dwóch kupujących jako pierwszy dotrze do biura nagrań i zarejestrował sprzedaż, zostanie uznany za właściciela nieruchomości. Tak więc, jeśli Bob jest pierwszym, który zarejestruje przeniesienie, będzie właścicielem, nawet jeśli wiedział o wcześniejszym przekazaniu Alicji. Statuty rasowe są niezwykle rzadkie, ponieważ ogólnie uważa się, że ochrona strony, która faktycznie została powiadomiona o wcześniejszym przekazaniu, jest niesprawiedliwa. Obecnie Delaware , Karolina Północna i Luizjana to jedyne jurysdykcje, w których obowiązuje statut rasowy. Zaletą statutu czysto rasowego jest to, że zachęca wszystkich stypendystów do szybkiego rejestrowania swojego zainteresowania.

Uwaga statuty

Zgodnie z ustawą o zawiadomieniu , kolejny nabywca za wartość wygrywa, jeśli w momencie przekazania ten kolejny nabywca nie miał faktycznego ani konstruktywnego zawiadomienia o poprzednim przekazaniu. Krótko mówiąc, wygrywa kolejny nabywca działający w dobrej wierze . Tak więc, jeśli Oscar zamierza sprzedać kawałek ziemi Alice za 100 000 dolarów, a następnego dnia zamierza sprzedać dokładnie ten sam kawałek ziemi Bobowi za kolejne 100 000 dolarów, to Bob będzie właścicielem tej ziemi, dopóki nie będzie świadomy uprzedniej sprzedaży Alice. Należy jednak pamiętać, że jeśli Alice nagrywa jej zainteresowanie przed zakupem Boba, to nagranie zostanie uznane za konstruktywne powiadomienie Boba. Jeśli Bob kupi ziemię bez uprzedzenia, a Alice zapisze jej wcześniejszego zakupu, zanim Bob zarejestruje swój własny zakup, wtedy Bob nadal będzie miał pierwszeństwo w posiadaniu gruntu. Korzyścią płynącą z samego prawa zawiadomienia jest to, że zachęca Alicję do szybkiego rejestrowania, ale jeśli Alicja rejestruje po zakupie Boba, Bob ma tylko ograniczoną motywację do natychmiastowego rejestrowania swojego transportu. Może to spowodować, że rejestry gruntów będą niekompletne przez nieokreślony czas i może spowodować, że Alice dokona ulepszeń, z których może zostać pozbawiona późniejszego zarejestrowanego czynu Boba.

Obecnie Alabama, Arizona, Connecticut, Floryda, Illinois, Iowa, Kansas, Missouri, New Hampshire, Nowy Meksyk, Oklahoma, Rhode Island, Karolina Południowa, Tennessee, Teksas, Vermont i Wirginia Zachodnia to jurysdykcje, w których obowiązują przepisy efekt.

Regulamin zawodów/ogłoszeń

Zgodnie z ustawą o wyścigu/zawiadomieniu , kolejny nabywca wygrywa pod względem wartości, jeśli (1) w momencie przekazania ten kolejny nabywca nie miał faktycznego ani konstruktywnego powiadomienia o poprzednim przekazaniu oraz (2) kolejny nabywca rejestruje przed poprzednim nabywcą. Krótko mówiąc, kolejny nabywca w dobrej wierze wygrywa tylko wtedy, gdy dokona rejestracji przed poprzednim nabywcą. W systemie tego typu, jeśli Oscar rzekomo sprzeda Alice kawałek ziemi za 100 000 $, a następnego dnia rzekomo sprzeda dokładnie ten sam kawałek ziemi Bobowi za kolejne 100 000 $, to Bob będzie właścicielem gruntu tylko wtedy, gdy nie był świadomy wcześniejszej sprzedaży Alice i jeśli Bob faktycznie zarejestruje swoje zainteresowanie, zanim zrobi to Alice. W statucie hybrydowego wyścigu / ogłoszenia wszyscy beneficjenci mają silną motywację do wcześniejszego rejestrowania, dzięki czemu rejestry gruntów są kompletne.

Obecnie Alaska, Arkansas, Kalifornia, Kolorado, Dystrykt Kolumbii, Georgia, Hawaje, Idaho, Indiana, Kentucky, Maine, Maryland, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Mississippi, Montana, Nebraska, Nevada, New Jersey, Nowy Jork, Dakota Północna , Ohio (jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, Ohio przestrzega przepisów dotyczących wyścigów), Oregon, Pensylwania (jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, Pensylwania podąża za wyścigami), Południowa Dakota, Utah, Waszyngton, Wisconsin i Wyoming to jurysdykcje, w których obowiązują przepisy dotyczące wyścigów/zawiadomień.

Ograniczenia

Jak widać z powyższego, istnieją ograniczenia ochrony większości przepisów dotyczących nagrań, z których niektóre wymieniono poniżej.

Ci, którzy nie płacą wartościowego wynagrodzenia za swój udział w nieruchomości, nie są chronieni przed niezarejestrowanymi interesami. Przykładami są osoby otrzymujące nieruchomość w prezencie oraz spadkobiercy. Również ci, którzy nabywają udziały własnościowe we właścicielach nieruchomości, takie jak udziały w spółce będącej właścicielem gruntu, nie nabyli udziałów w samej nieruchomości, a zatem nie są chronieni. Ponadto przepisy dotyczące rejestracji generalnie nie chronią nabywców przed podatkami od nieruchomości, ponieważ zawiadomienie o nich zwykle nie jest wymagane do zarejestrowania, aby były skuteczne. Wreszcie, niektóre klasy zastawów pozarządowych, takie jak zastawy dla mechaników, są często skuteczne przez określony czas, nawet jeśli nie są zarejestrowane.

Zobacz też