Gentryfikacja San Francisco

6th i Market w San Francisco

Gentryfikacja San Francisco była ciągłym źródłem napięć między najemcami a ludźmi pracującymi mieszkającymi w mieście, a także interesami w zakresie nieruchomości. Rezultatem tego konfliktu jest wyłaniający się antagonizm między długoletnimi mieszkańcami miasta z klasy robotniczej a napływem nowych pracowników technologicznych. Znaczny wzrost gentryfikacji w San Francisco przypisuje się boomowi Dot-Com w latach 90., który stworzył silny popyt na wykwalifikowanych pracowników technicznych ze strony lokalnych start-upów i pobliskich firm z Doliny Krzemowej , co doprowadziło do wzrostu standardów życia. W rezultacie duży napływ nowych pracowników w sektorze internetowym i technologicznym zaczął przyczyniać się do gentryfikacji historycznie biednych dzielnic imigrantów, takich jak Mission District . W tym czasie San Francisco rozpoczęło transformację, której kulminacją było to, że stało się najdroższym miastem do życia w Stanach Zjednoczonych.

Powoduje

Firmy technologiczne i kapitał podwyższonego ryzyka

Wielu mieszkańców San Francisco przypisuje negatywne skutki gentryfikacji dużej liczbie firm technologicznych w otaczającym obszarze metropolitalnym. Prywatne autobusy wahadłowe obsługiwane przez firmy takie jak Google podniosły czynsze w obszarach w pobliżu ich przystanków, co doprowadziło do protestów lokalnych autobusów w San Francisco. Wyraźnie widać, że istnieje silny związek między sferą technologiczną a miastem w przeciwieństwie do miasta i ludzi, którym mają służyć; obecni/obecni mieszkańcy. Nie oznacza to jednak, że winna jest wielka technologia , ponieważ w większości przypadków celem gentryfikacji jest zwiększenie bogactwa miasta. W związku z tym miasto będzie nawiązywać kontakty lub zmiany z tymi, którzy w danym momencie mają największe bogactwo, którymi w tym przypadku były duże firmy technologiczne, ponieważ nadzieja polegała na zwiększeniu zarówno możliwości zatrudnienia, jak i dobrobytu gospodarczego San Francisco.

Kontrola czynszu

W 1994 r. Wyborcy z San Francisco przyjęli inicjatywę głosowania , która rozszerzyła istniejące w mieście przepisy dotyczące kontroli czynszów o małe mieszkania wielorodzinne z czterema lub mniej lokalami, zbudowane przed 1980 r. (Około 30% miejskich zasobów mieszkaniowych na wynajem w tym czasie) . W 2017 roku badaczka ekonomii ze Stanford , Rebecca Diamond i inni, opublikowali badanie, w którym zbadano wpływ tego konkretnego prawa dotyczącego kontroli czynszów na nowo kontrolowane lokale do wynajęcia w porównaniu z lokalami o podobnym stylu (mieszkania wielorodzinne z czterema lub mniej lokalami), które nie są objęte kontrolą czynszu ( wybudowanych po 1980 r.), a także wpływ tej ustawy na całkowite miejskie zasoby czynszowe oraz na ogólne ceny czynszów w mieście, obejmujące lata od 1995 do 2012 r.

Odkryli, że chociaż przepisy dotyczące kontroli czynszu w San Francisco przyniosły korzyści najemcom, którzy posiadali lokale z regulowanym czynszem, spowodowało to również, że właściciele usunęli 30% lokali objętych badaniem z rynku wynajmu (poprzez konwersję na mieszkania lub TIC), co doprowadziło do 15 % ogólnomiejski spadek łącznej liczby wynajmowanych lokali i 7% wzrost czynszów w całym mieście.

Autorzy stwierdzili, że „To zastąpienie zajmowanych przez właścicieli i wysokiej klasy nowych mieszkań na wynajem prawdopodobnie napędzało gentryfikację San Francisco, ponieważ tego typu nieruchomości są przeznaczone dla osób o wyższych dochodach”.

Autorzy zauważyli również, że „… zmuszanie właścicieli do ubezpieczenia się od podwyżek czynszów prowadzi do dużych strat dla lokatorów. Jeżeli społeczeństwo chce zapewnić ubezpieczenie społeczne od podwyżek czynszów, bardziej pożądane byłoby zaoferowanie tej dotacji w formie rządowej dotacja lub ulga podatkowa. To usunęłoby zachęty właścicieli do zmniejszania podaży mieszkań i mogłoby zapewnić gospodarstwom domowym ubezpieczenie, jakiego pragną”.

Od 2014 r. Około 75% wszystkich wynajmowanych lokali w San Francisco jest kontrolowanych pod kątem czynszu.

Uderzenie

Rosnące ceny, imigracja i boom technologiczny doprowadziły do ​​kulturowej i demograficznej zmiany w mieście.

Demografia

W latach 1990-2010 San Francisco zyskało 2000 białych mieszkańców, 32 000 mieszkańców Azji i 13 000 mieszkańców Latynosów, podczas gdy populacja Afroamerykanów zmniejszyła się o 18 000 osób. Według American Community Survey w tym samym okresie średnio 60 000 osób wyemigrowało do San Francisco i wyemigrowało. Osoby, które opuściły miasto, częściej miały niższy poziom wykształcenia i niższe dochody niż ich odpowiednicy, którzy przenieśli się do miasta. Ponadto nastąpiła roczna migracja netto wynosząca 7500 osób w wieku do 35 lat oraz migracja netto ponad 5000 osób w wieku 36 lat lub starszych. Dla wszystkich tych statystyk demograficznych tempo zmian przyspieszyło od 2005-2007 do 2010-2014. Migracja i wzorce demograficzne nadal szybko się zmieniają w San Francisco.

Ekonomia

W latach 2010-2014 liczba gospodarstw domowych zarabiających 100 000 USD lub więcej odnotowała średni wzrost o 17%, podczas gdy gospodarstwa domowe zarabiające mniej niż 100 000 USD odnotowały średni wzrost o -3%. Spośród wszystkich wielorodzinnych jednostek czynszowych zbudowanych w latach 2012–2014, 85% nowych nieruchomości w San Francisco było luksusowych.

Wielu ludzi mieszkających w San Francisco nie pracuje w mieście. Znacznie więcej mieszka na przedmieściach i codziennie dojeżdża do San Francisco. Wysokie czynsze w Dolinie Krzemowej i inne czynniki przyczyniły się do zjawiska, w którym wielu pracowników technicznych decyduje się nie mieszkać bliżej pracy w Dolinie Krzemowej i zamiast tego zostaje w San Francisco. Ankieta przeprowadzona przez Bay Area Council i Metropolitan Transportation Commission wykazała, że ​​35 usług wahadłowych obsługuje flotę ponad 800 autobusów, które każdego dnia przewożą 34 000 osób dojeżdżających do pracy w obszarze metropolitalnym San Francisco. Spośród tych wahadłowców ponad 200 z nich podróżuje wyłącznie między hrabstwami San Francisco a hrabstwami Santa Clara .

eksmisje

Jedną z głównych obserwowanych konsekwencji gentryfikacji San Francisco była rosnąca liczba zawiadomień o eksmisji widzianych w całym mieście. Od 2009 roku liczba eksmisji rośnie z każdym rokiem w San Francisco, aw latach 2014-2015 do rady ds. czynszów wpłynęło ponad 2000 zawiadomień o eksmisji. W tym okresie liczba eksmisji wzrosła o 54,7% w porównaniu z pięcioma poprzednimi latami. Domy w San Francisco, których średnia cena ofertowa wynosi 1 000 000 USD, prowadzą klasy niskie i średnie do dostosowania się do listy najemców, którzy są najbardziej dotknięci rosnącą liczbą eksmisji.

Odpowiedź społeczności

W odwecie za szybko zmieniający się socjoekonomiczny krajobraz San Francisco, przyspieszony przez napływ dobrze płatnych miejsc pracy w branży technologicznej, ruchy przeciwdziałające eksmisjom, takie jak San Francisco Tenants Union, Causa Justa :: Just Cause , Right to the City Alliance i People Organising Żądać Praw Ekologicznych i Gospodarczych (PODER) zostały stworzone przez lokalną społeczność jako środek przeciwdziałania skutkom gentryfikacji. Poza prawami lokatorów, społecznymi, gospodarczymi, środowiskowymi i kulturalnymi problemami społecznymi zajmowała się również The Mission Anti-displacement Coalition (MAC), organizacja utworzona przez PODER w celu przeciwdziałania skutkom gentryfikacji pod koniec lat 90. Oferty pracy.

Pięć głównych uzasadnień eksmisji to:

1. Naruszenie umowy najmu — zgodnie z rozporządzeniem w sprawie czynszu najemcy mogą zostać eksmitowani za naruszenie jakichkolwiek warunków podpisanej umowy najmu.
2. Uciążliwość - najemcy, którzy regularnie zakłócają „komfort, bezpieczeństwo lub przyjemność właściciela lub najemców w budynku” podlegają eksmisji.
3. Wprowadzanie się właściciela — właściciele mają prawo do lokalu w swoich kompleksach dla siebie lub bliskiego krewnego do wykorzystania jako miejsce zamieszkania
4. Ustawa Ellisa — Prawo stanu Kalifornia zezwala na eksmisję wszystkich lokatorów, jeśli właściciel zamierza zaprzestać wynajmu.
5. Nielegalne użytkowanie — metoda eksmisji stosowana w celu pozbycia się lokatorów zaangażowanych w nielegalną działalność. To uzasadnienie jest obecnie wykorzystywane do eksmisji najemców z „nielegalnych” lokali, które istnieją, ponieważ właściciel nie uzyskał pozwoleń.

W stosunku do wszystkich eksmisji, eksmisje z powyższymi pięcioma uzasadnieniami wzrosły o 82,5% w tym samym pięcioletnim okresie. Ruchy te skupiły się również na łagodzeniu eksmisji z eksmisji „bez winy”, takich jak te spowodowane ustawą Ellisa . W listopadzie 2014 r. zaproponowano ustawę o opodatkowaniu spekulacji nieruchomościami. Propozycja G doprowadziła do faktycznego wstrzymania eksmisji na mocy Ellis Act w miesiącach poprzedzających wybory. Po tym, jak propozycja została nieznacznie odrzucona, liczba eksmisji z Ustawy Ellisa wzrosła ponad dwukrotnie w latach 2014-2015.

Polityka

Firmy technologiczne z siedzibą w San Francisco, takie jak Airbnb, są aktywnie zaangażowane w politykę miejską, aby rozwijać swoje interesy w mieście. W odpowiedzi na wpływ Airbnb na rynek mieszkaniowy w San Francisco, działacze mieszkaniowi wezwali do ograniczenia praktyk firmy w zakresie wystawiania ofert, aby ograniczyć liczbę krótkoterminowych wynajmów w mieście. Airbnb wydał ponad 8 milionów dolarów, aby pokonać jedną propozycję w San Francisco, która ograniczyłaby liczbę wynajmów w San Francisco. We wrześniu Airbnb rozpoczął proces pozwania miasta San Francisco w celu odwetu na nowych przepisach.

Według sąsiedztwa

Jako czwarte pod względem liczby ludności miasto w Kalifornii i 13. pod względem liczby ludności w Stanach Zjednoczonych, z populacją szacowaną na 870 887 według spisu z 2016 r., San Francisco ma wiele dzielnic, które doświadczyły gentryfikacji w różnych okresach. Poniżej znajduje się kilka obszarów, które zostały najbardziej zgentryfikowane w San Francisco.

Chinatown

Chinatown w San Francisco to obszar, w którym mieszka wielu imigrantów i właścicieli małych firm i który został poddany masowej gentryfikacji. Ze względu na wolny krajobraz i dogodną lokalizację Chinatown, obszar ten przyciąga duże firmy, a wiele małych firm w okolicy nie jest w stanie związać końca z końcem. W ramach inicjatyw politycznych podejmowano wiele prób zachowania wartości kulturowej w Chinatown i spowolnienia gentryfikacji. Chinatown Resource Center podjęło próbę uniemożliwienia deweloperom, którzy chcą kupić ziemię w Chinatown, tworzenia biur; jednak 1700 wcześniej zajmowanych lokali mieszkalnych nadal zostało przekształconych w powierzchnie biurowe. W odpowiedzi Centrum Zasobów Chinatown stworzyło propozycję wprowadzenia zmian strukturalnych w polityce użytkowania gruntów w celu zmniejszenia lub spowolnienia „rewitalizacji”. Ponadto dział planowania Chinatown Core stworzył plan zagospodarowania przestrzennego z 1986 r., Który zabraniał wyburzania i przekształcania budynków mieszkalnych w Chinatown Core na alternatywne potrzeby. Jednak wszystkie inne części Chinatown, takie jak Chinatown North i Polk Gulch, nie były chronione tym planem (tylko Chinatown Core był). W związku z tym wiele społeczności azjatyckich na obszarach poza Chinatown Core cierpiało z powodu groźby wykupu i eksmisji. Na przykład liczba mieszkańców Azji w dzielnicy Polk Gulch w Chinatown spadła z 3519 do 2527 w latach 1980-2013. Ponadto większość tych mieszkańców Azji została zastąpiona białymi mieszkańcami. Chociaż inicjatywy polityczne spowolniły gentryfikację w Chinatown, nie zapobiegły jej.

Opór wobec gentryfikacji w Chinatown

Zarówno mieszkańcy Chinatown pochodzenia azjatyckiego, jak i Amerykanie pochodzenia azjatyckiego, którzy nie mieszkają w Chinatown, protestowali przeciwko gentryfikacji w rejonie Chinatown w celu zachowania kultury i historii tego miejsca.

Obszar misji

Dzielnica Mission w San Francisco jest gęsto zaludniona przez społeczności latynoskie i historycznie podlegała gentryfikacji w wyniku rozwoju i ekspansji technologii. Na przykład koszty utrzymania i ceny wynajmu w Mission District wzrosły pod koniec lat 90. po bańki internetowej Dot-com . Dzielnica Misyjna została wybrana jako miejsce zamieszkania wielu białych pracowników technicznych o wyższych dochodach ze względu na kulturę Dzielnicy Misyjnej, dużą gęstość sąsiedztwa i różnorodne formy infrastruktury transportowej dostępnej w okolicy do Dzielnicy Finansowej i Dolina Krzemowa. Wraz ze wzrostem cen czynszów wartość Northeast Mission Industrial Zone (NEMIZ) spadła i została zastąpiona pracą opartą na technologii. Boom na dot-comy jest również znany jako pierwsza fala gentryfikacji w Mission District. Po pęknięciu bańki internetowej, Mission District doświadczył mniejszej gentryfikacji w okresie ożywienia gospodarczego, jednak pozostał obszarem o rosnącym napływie pracowników technicznych o wysokich dochodach. Od 1980 roku populacja Latynosów w Mission District spadła z 44% do 38% w 2013 roku. Towarzyszył temu wzrost populacji białych mieszkańców w Mission District z 36% w 1980 roku do 43% w 2013 roku. liczba mieszkańców Dystryktu Misyjnego bez matury spadła z 41% w 1980 roku do 17% w 2003 roku, podczas gdy liczba mieszkańców Okręgu Misyjnego z czteroletnim wykształceniem wzrosła z 18% w 1980 roku do 52% w 2003.

Opór wobec gentryfikacji w dystrykcie misyjnym

Dzielnica Mission w San Francisco była historycznie obszarem robotniczym. Od wczesnych lat 60-tych Misja była zamieszkana głównie przez ludzi pracujących i o niskich dochodach, których pierwszym językiem jest hiszpański, wielu z nich to niedawni imigranci. Boom na dot-com od połowy do końca lat 90. przyniósł intensywne przyspieszenie gentryfikacji misji. Mieszkańcy Misji, którzy poczuli się zagrożeni gentryfikacją, reagowali w różny sposób. Znanym przykładem oporu był „Mission Yuppie Eradication Project”, antykapitalistyczna grupa akcji bezpośredniej, która popierała i dopuszczała się aktów wandalizmu i sabotażu drogich pojazdów, luksusowych mieszkań oraz barów i restauracji obsługujących bogatych przybyszów. MYEP miał na celu zdefiniowanie gentryfikacji w kategoriach nie do pogodzenia konfliktu między klasami i wywołał znaczną ilość relacji w mediach.

Gentryfikacja misji wywołała również reakcje różnych organizacji, ruchów i form ekspresji artystycznej. Street art można zobaczyć na drogach i alejkach w Mission District, opisujący negatywne skutki gentryfikacji. Na przykład sztuka uliczna na rogu 19th i San Carlos przedstawiająca dziesięć żółwi morskich mówi: „Tylko sztuka latynoska”, co wskazuje na niezadowolenie z gentryfikacji, a także z napływu białych ludzi do dzielnicy, która była głównie latynoska. Dzielnica Mission jest także sercem protestów w San Francisco. Protesty autobusów technicznych w San Francisco miały miejsce w Mission District, aby walczyć z gentryfikacją i przesiedleniami spowodowanymi boomem technologicznym, a także rosnącymi cenami mieszkań na wynajem. Jednak rodziny latynoskie były nadal wysiedlane, pomimo wszystkich protestów i innych wysiłków, aby powstrzymać ich przed wyjazdem.

Gentryfikacja regionu Greater Bay Area

Rozwój technologiczny Doliny Krzemowej doprowadził również do gentryfikacji szerszego obszaru Zatoki. Obejmuje to East Palo Alto , gdzie Latynosi i Afroamerykanie zaczęli się wyprowadzać w obliczu rosnących kosztów. Rozkwit sektora technologicznego w Dolinie Krzemowej i szybkie wyjście z Wielkiej Recesji spowodowały, że rynek pracy dla popularnych zawodów gwałtownie wzrósł, podczas gdy inne spadły. Burlingame , Mountain View , San Jose i Santa Clara są również dotknięte rozwojem Doliny Krzemowej, ponieważ region ten nie ma określonych granic i nadal rozprzestrzenia się wzdłuż środkowego wybrzeża.

Afroamerykanie stanowili prawie połowę właścicieli i najemców domów w North Oakland w latach 90., ale do 2011 roku liczba ta spadła o prawie 30%. Chociaż Afroamerykanie stanowią znaczącą mniejszość demograficzną w miastach East Bay, są bardziej narażeni na wysiedlenia i gentryfikację ze względu na niski status społeczno-ekonomiczny i mniejsze bogactwo finansowe. W rzeczywistości istnieje silna korelacja między gentryfikacją a podatnością osób kolorowych na eksmisję i likwidację mieszkań. Na przykład, podczas gdy West Oakland było centrum życia kulturalnego Czarnych na skalę międzynarodową pod koniec XX wieku, tylko 28% populacji Oakland w całym mieście zidentyfikowało się jako Afroamerykanie w spisie powszechnym z 2010 roku.

Fale gentryfikacji w Bay Area

Pierwsza fala (lata 50.-90.): Pierwsza fala gentryfikacji nastąpiła w okresie rozkwitu technologii i szybkiej modernizacji społeczeństwa. Dyskurs pojawił się, gdy San Francisco stało się centrum rozwoju technologicznego, który doprowadził do szybkiego wzrostu liczby miejsc pracy i transformacji dynamiki rynku mieszkaniowego. Społeczności kolorowe w Bay Area zaczęły napływać nowych milionerów, co dało właścicielom ziemskim możliwość zaangażowania się w proces eksmisji i drastycznego wzrostu czynszu. Liczne raporty podają, że w tym okresie liczba bezbłędnych eksmisji w Oakland potroiła się, a czynsze wzrosły o ponad 100 procent.

Druga fala (2000-2015) : zmiana dynamiki rynku mieszkaniowego w Bay Area nie tylko spowodowała kryzys mieszkaniowy, ale także intensyfikację gentryfikacji, znaną również jako druga fala. Okres ten charakteryzuje się drastycznym wzrostem zaciągania drapieżnych pożyczek w celu zwalczania skutków gentryfikacji. Jednak wiele oferowanych pożyczek nie obejmowało weryfikacji dochodów , więc wiele domów zostało przejętych, co miało wpływ na tysiące właścicieli domów i najemców mieszkających w Bay Area.

Trzecia fala (2015- obecnie): Trzecia fala gentryfikacji jest często spowodowana zmianą kultury gospodarczej i status quo w danym czasie. Oznacza to, że następna wielka rzecz, która przyciągnie bogactwo, będzie dyktować zmianę, której jesteśmy świadkami w określonym obszarze lub sąsiedztwie. Często ci, którzy nie będą pasować do nowych zmian, zostaną przymusowo wysiedleni i pozostawieni samym sobie, a często są to o niskich dochodach , którzy mieszkają w okolicy od dziesięcioleci . To właśnie miało miejsce w San Francisco podczas trzeciej fali gentryfikacji, ponieważ było bardzo zainteresowane zwiększeniem bogactwa i dochodów miasta poprzez uczynienie miasta bardziej atrakcyjnym dla turystów i inwestorów. Bay Area stoi obecnie w obliczu nowej fali gentryfikacji spowodowanej ekspansją przemysłu technologicznego i inwestycjami prywatnych deweloperów biznesowych. Wszędzie otwierają się nowe firmy, które zastępują społeczności długoterminowe i powoduje ciągłą migrację najemców w całym rejonie Zatoki . Okres ten charakteryzuje się wzmożonymi eksmisjami , wskaźnikami wysiedleń, które przyczyniają się do wzrostu nierówności i pogłębiającymi się wskaźnikami ubóstwa . Ogólnym celem wydaje się być pospieszna próba dążenia do rozwoju gospodarczego miasta , podczas gdy wypieranie mieszkańców pierwotnych lub o niskich dochodach jest odkładane na dalszy plan , które zostanie omówione na późniejszy czas.

Zobacz też

• Gentryfikacja w Filadelfii
• Gentryfikacja Atlanty
• Gentryfikacja Chicago
• Gentryfikacja Portland w stanie Oregon
• Gentryfikacja Vancouver