Bańka mieszkaniowa w Stanach Zjednoczonych z 2000 roku

Koszt mieszkania według stanu

Średnia cena mieszkań według obszaru metra

Ryc. 1: Wykres Roberta Shillera przedstawiający ceny domów, populację, koszty budowy i rentowność obligacji w USA, z Irrational Exuberance , wyd. 2. Shiller pokazuje, że ceny domów w USA skorygowane o inflację rosły o 0,4% rocznie od 1890 do 2004 i 0,7% rocznie od 1940 do 2004, podczas gdy dane ze spisu powszechnego w USA od 1940 do 2004 pokazują, że samoocena wartości wzrastała o 2% rocznie.

Bańka mieszkaniowa w Stanach Zjednoczonych z 2000 roku była bańką na rynku nieruchomości, która dotknęła ponad połowę stanów USA . To był impuls do kryzysu kredytów hipotecznych typu subprime . Ceny mieszkań osiągnęły najwyższy poziom na początku 2006 r., zaczęły spadać w 2006 i 2007 r., aw 2011 r. osiągnęły nowy najniższy poziom. 30 grudnia 2008 r. indeks cen domów Case-Shiller odnotował największy spadek cen w swojej historii. Kryzys kredytowy wynikający z pęknięcia bańki mieszkaniowej jest ważną przyczyną Wielkiej Recesji w Stanach Zjednoczonych .

Zwiększone wskaźniki wykluczenia w latach 2006-2007 wśród właścicieli domów w USA doprowadziły do ​​kryzysu w sierpniu 2008 r. na rynkach subprime , Alt-A , zabezpieczonych zobowiązań dłużnych (CDO), kredytów hipotecznych , kredytów , funduszy hedgingowych i banków zagranicznych . W październiku 2007 r. Henry Paulson , sekretarz skarbu USA , nazwał pęknięcie bańki mieszkaniowej „najpoważniejszym zagrożeniem dla naszej gospodarki”.

Jakiekolwiek załamanie bańki mieszkaniowej w USA ma bezpośredni wpływ nie tylko na wyceny domów, ale także na rynki kredytów hipotecznych, producentów domów, nieruchomości, punkty sprzedaży detalicznej artykułów wyposażenia domu, fundusze hedgingowe z Wall Street posiadane przez dużych inwestorów instytucjonalnych oraz banki zagraniczne, zwiększając ryzyko ogólnokrajową recesję. Obawy o wpływ załamania się rynków mieszkaniowych i kredytowych na większą gospodarkę USA skłoniły prezydenta George'a W. Busha i prezesa Rezerwy Federalnej Bena Bernanke do ogłoszenia ograniczonego ratowania amerykańskiego rynku mieszkaniowego dla właścicieli domów, którzy nie byli w stanie spłacić kredytu hipotecznego długi.

Tylko w 2008 roku rząd Stanów Zjednoczonych przeznaczył ponad 900 miliardów dolarów na specjalne pożyczki i akcje ratunkowe związane z bańką mieszkaniową w USA. Zostało to podzielone między sektor publiczny i sektor prywatny. Ze względu na duży udział w rynku Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) i Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) (oba są przedsiębiorstwami sponsorowanymi przez rząd ), a także Federal Housing Administration , otrzymały one znaczny udział w wsparcia rządowego, mimo że ich kredyty hipoteczne były gwarantowane w sposób bardziej konserwatywny iw rzeczywistości osiągały lepsze wyniki niż kredyty z sektora prywatnego.

Tło

Ceny gruntów przyczyniły się do wzrostu cen znacznie bardziej niż budowle. Widać to we wskaźniku kosztów budowy na ryc. 1. Oszacowanie wartości gruntu pod dom można uzyskać, odejmując od ceny domu wartość odtworzeniową konstrukcji, skorygowaną o amortyzację. Korzystając z tej metodologii, Davis i Palumbo obliczyli wartości gruntów dla 46 obszarów metropolitalnych Stanów Zjednoczonych, które można znaleźć na stronie internetowej Lincoln Institute for Land Policy.

Na lokalnych lub globalnych rynkach nieruchomości mogą wystąpić bańki mieszkaniowe. Na późnych etapach charakteryzują się zazwyczaj gwałtownym wzrostem wyceny nieruchomości , aż do osiągnięcia niezrównoważonych poziomów w stosunku do dochodów, stosunku ceny do czynszu i innych ekonomicznych wskaźników przystępności. Po tym mogą nastąpić spadki cen domów, w wyniku których wielu właścicieli znajdzie się w sytuacji ujemnego kapitału własnego — zadłużenia hipotecznego wyższego niż wartość nieruchomości. Przyczyny bańki mieszkaniowej są złożone. Czynniki obejmują politykę podatkową (zwolnienie mieszkań z zysków kapitałowych), historycznie niskie stopy procentowe, luźne standardy kredytowe, brak interwencji organów regulacyjnych i gorączkę spekulacyjną . Ta bańka może być związana z giełdą lub bańką internetową z lat 90. Ta bańka z grubsza pokrywa się z bańkami na rynku nieruchomości w Wielkiej Brytanii, Hongkongu, Hiszpanii, Polsce, na Węgrzech i w Korei Południowej.

Podczas gdy bąbelki można zidentyfikować w toku, bąbelki można ostatecznie zmierzyć dopiero z perspektywy czasu po korekcie rynkowej, która rozpoczęła się w latach 2005–2006 na amerykańskim rynku mieszkaniowym. Były przewodniczący Rady Rezerwy Federalnej Stanów Zjednoczonych, Alan Greenspan , powiedział: „Mieliśmy bańkę na rynku nieruchomości”, a także powiedział w następstwie kryzysu kredytów hipotecznych i kredytów subprime w 2007 r.: „Naprawdę zrozumiałem to dopiero bardzo późno w 2005 i 2006 r. " W 2001 roku Alan Greenspan obniżył stopy procentowe do niskiego poziomu 1%, aby ożywić gospodarkę po bańce „.com”. To wtedy bankierzy i inne firmy z Wall Street zaczęły pożyczać pieniądze ze względu na ich niską cenę.

Kryzys hipoteczny i kredytowy był spowodowany niezdolnością dużej liczby właścicieli domów do spłaty kredytów hipotecznych, ponieważ ich hipoteki o niskim oprocentowaniu początkowym powróciły do ​​​​regularnych stóp procentowych. Dyrektor generalny Freddie Mac , Richard Syron , podsumował: „Mieliśmy bańkę” i zgodził się z ostrzeżeniem ekonomisty z Yale , Roberta Shillera , że ​​ceny domów wydają się zawyżone, a korekta może trwać latami, powodując utratę bilionów dolarów wartości domu. Greenspan ostrzegł przed „dużymi dwucyfrowymi spadkami” wartości domów „większymi niż większość ludzi się spodziewa”.

Problemy właścicieli domów z dobrym kredytem pojawiły się w połowie 2007 roku, powodując, że największy amerykański pożyczkodawca hipoteczny, Countrywide Financial , ostrzegł, że ożywienie w sektorze mieszkaniowym nie powinno nastąpić co najmniej do 2009 roku, ponieważ ceny domów spadały „prawie jak nigdy dotąd, z wyjątkiem Wielkiego Kryzysu ”. Wpływ boomu wyceny domów na gospodarkę USA od czasu recesji w latach 2001-2002 był ważnym czynnikiem ożywienia, ponieważ znaczna część wydatków konsumpcyjnych była napędzana przez związany z tym boom na refinansowanie, co pozwoliło ludziom zarówno obniżyć miesięczne raty kredytu hipotecznego, jak i obniżać stopy procentowe i wycofywać kapitał ze swoich domów w miarę wzrostu ich wartości.

Oś czasu

Główny artykuł: Kalendarium bańki mieszkaniowej w Stanach Zjednoczonych

Wskaźniki cen mieszkań do dochodów osobistych według obszaru metropolitalnego

  Los Angeles

  San Jose

  Denver

  Nowy Jork

  Seattle

  Boston

   Średnia w Stanach Zjednoczonych

  Dallas

  Chicago

  Detroit

Identyfikacja

Mediana i średnie ceny sprzedaży nowych domów sprzedanych w Stanach Zjednoczonych w latach 1963-2010

Chociaż trudno jest zidentyfikować bańkę gospodarczą , chyba że z perspektywy czasu , liczne czynniki ekonomiczne i kulturowe skłoniły kilku ekonomistów (zwłaszcza pod koniec 2004 i na początku 2005 r . ) ostrzegając przed jego naturą i głębią oraz politycznymi powodami, które były ignorowane. Wcześniej obszernie o tym pisał Robert Prechter, podobnie jak profesor Shiller w swojej oryginalnej publikacji Irrational Exuberance w roku 2000.

Pęknięcie bańki mieszkaniowej zostało przewidziane przez garstkę analityków politycznych i ekonomicznych, takich jak Jeffery Robert Hunn w artykule redakcyjnym z 3 marca 2003 roku. Hunna napisała:

[Możemy] skorzystać na pęknięciu bańki kredytowej i późniejszej sprzedaży na giełdzie [(spadek)]. Nieruchomości jednak jeszcze nie włączyły się w spadek cen podsycany sprzedażą (i przejęciem). O ile nie masz bardzo konkretnego powodu, by sądzić, że nieruchomości przewyższą wszystkie inne inwestycje przez kilka lat, możesz uznać ten najlepszy czas na likwidację nieruchomości inwestycyjnych (do wykorzystania na bardziej lukratywnych rynkach).

Wielu zakwestionowało wszelkie sugestie, że może istnieć bańka mieszkaniowa, szczególnie w jej szczytowym okresie od 2004 do 2006 roku, a niektórzy odrzucili etykietę „bańki mieszkaniowej” w 2008 roku. Twierdzenia, że ​​​​nie było ostrzeżenia przed kryzysem, zostały następnie odrzucone w artykule z sierpnia 2008 roku w The New York Times , który doniósł, że w połowie 2004 roku Richard F. Syron , dyrektor generalny Freddie Mac , otrzymał notatkę od Davida Anddrukonisa, byłego dyrektora ds. zagroził stabilności finansowej Freddiego Maca. W swojej notatce pan Anddrukonis napisał, że te pożyczki „prawdopodobnie stanowiłyby ogromne ryzyko finansowe i reputacyjne dla firmy i kraju”. W artykule ujawniono, że ponad dwa tuziny wysokich rangą dyrektorów powiedziało, że pan Syron po prostu zdecydował się zignorować ostrzeżenia .

Inne ostrzeżenia pojawiły się już w 2001 r., kiedy nieżyjący już prezes Rezerwy Federalnej Edward Gramlich ostrzegł przed ryzykiem związanym z kredytami hipotecznymi subprime. We wrześniu 2003 r. podczas przesłuchania przed Izbą Reprezentantów ds. Usług Finansowych kongresman Ron Paul zidentyfikował bańkę mieszkaniową i przepowiedział trudności, jakie ona spowoduje: „Podobnie jak wszystkie sztucznie stworzone bańki, wzrost cen mieszkań nie może trwać wiecznie. , właściciele domów doświadczą trudności, ponieważ ich kapitał własny zostanie zniszczony. Ponadto posiadacze długu hipotecznego również poniosą stratę”. Reuters poinformował w październiku 2007 r., że analityk Merrill Lynch również ostrzegał w 2006 r., że firmy mogą ucierpieć z powodu inwestycji subprime .

Magazyn Economist stwierdził: „Światowy wzrost cen domów jest największą bańką w historii”, więc każde wyjaśnienie musi uwzględniać przyczyny globalne, jak również specyficzne dla Stanów Zjednoczonych. Ówczesny przewodniczący Rady Rezerwy Federalnej, Alan Greenspan, powiedział w połowie 2005 r., Że „co najmniej jest trochę„ piany ”(na amerykańskim rynku mieszkaniowym)… trudno nie zauważyć, że istnieje wiele lokalnych baniek”; Greenspan przyznał w 2007 roku, że piana „była eufemizmem dla bańki”. Na początku 2006 roku prezydent Bush powiedział o boomie mieszkaniowym w USA: „Jeśli domy staną się zbyt drogie, ludzie przestaną je kupować… Gospodarki powinny się zmieniać”.

Przez cały okres bańki spekulacyjnej niewiele było wzmianek o tym, że mieszkania w wielu obszarach były (i nadal są) sprzedawane po cenach znacznie przekraczających koszty odtworzenia .

Na podstawie danych rynkowych z 2006 r., które wskazywały na wyraźny spadek, w tym niższą sprzedaż, wzrost zapasów, spadek cen i wzrost wskaźników przejmowania nieruchomości, do wniosku, że korekta na amerykańskim rynku mieszkaniowym rozpoczęła się w 2006 r. A Raport magazynu Fortune z maja 2006 r. na temat bańki mieszkaniowej w USA stwierdza: „Wielka bańka mieszkaniowa w końcu zaczęła się opróżniać… Na wielu niegdyś gorących rynkach w całym kraju doniesienia o spadających cenach katalogowych zastąpiły opowieści o listach oczekujących na niezabudowane mieszkania i licytowanie wojen o zwyczajne trzypokojowe kolonie”.

Główny ekonomista Freddie Mac i dyrektor Joint Center for Housing Studies (JCHS) zaprzeczyli istnieniu krajowej bańki mieszkaniowej i wyrazili wątpliwości, czy możliwy jest jakikolwiek znaczący spadek cen domów, powołując się na stale rosnące ceny od czasu Wielkiego Kryzysu , przewidywany zwiększony popyt ze strony pokolenia wyżu demograficznego i zdrowy poziom zatrudnienia. Jednak niektórzy sugerowali, że finansowanie otrzymane przez JCHS z branży nieruchomości mogło wpłynąć na ich osąd. David Lereah , były główny ekonomista Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR), w sierpniu 2005 r. rozpowszechniał „Raporty anty-bańkowe”, aby „odpowiedzieć na nieodpowiedzialne oskarżenia o bańkę wysuwane przez lokalne media i lokalnych naukowców”.

Raporty stwierdzały między innymi, że ludzie „nie powinni się martwić, że ceny domów rosną szybciej niż dochody rodziny”, że „praktycznie nie ma ryzyka krajowej bańki cenowej na mieszkania w oparciu o fundamentalny popyt na mieszkania i przewidywalną sytuację gospodarczą czynników” oraz że „można spodziewać się ogólnego spowolnienia tempa wzrostu cen, ale w wielu obszarach utrzymają się niedobory zapasów, a ceny mieszkań prawdopodobnie będą nadal rosły powyżej historycznych norm”. Po doniesieniach o gwałtownych spadkach sprzedaży i deprecjacji cen w sierpniu 2006 r. Lereah przyznał, że spodziewa się „spadku cen domów o 5% w całym kraju, więcej na niektórych rynkach, mniej na innych. I kilka miast na Florydzie i w Kalifornii, gdzie ceny domów poszybowały do ​​zawrotów głowy, mogą mieć „twarde lądowanie”.

Krajowa sprzedaż domów i ceny spadły dramatycznie w marcu 2007 r. — najbardziej gwałtowny spadek od czasu kryzysu oszczędności i pożyczek w 1989 r . Według NAR sprzedaż spadła o 13% do 482 000 ze szczytu 554 000 w marcu 2006 r., A krajowa mediana ceny spadła o prawie 6% do 217 000 USD ze szczytu 230 200 USD w lipcu 2006 r.

John A. Kilpatrick z Greenfield Advisors został zacytowany przez Bloomberg News w dniu 14 czerwca 2007 r. na temat związku między zwiększoną liczbą przejęć a lokalnymi spadkami cen mieszkań: wartości". Kontynuował: „W niektórych przypadkach może to zniweczyć kapitał własny właścicieli domów lub sprawić, że będą musieli spłacać kredyt hipoteczny więcej niż jest wart dom. Niewinne domy, które akurat znajdują się obok tych nieruchomości, wezmą uderzyć."

Komisja Bankowa Senatu Stanów Zjednoczonych przeprowadziła w 2006 r. Przesłuchania w sprawie bańki mieszkaniowej i związanych z nią praktyk kredytowych, zatytułowane „Bańka mieszkaniowa i jej konsekwencje dla gospodarki” oraz „Obliczone ryzyko: ocena nietradycyjnych produktów hipotecznych”. Po upadku branży kredytów hipotecznych typu subprime w marcu 2007 r. senator Chris Dodd , przewodniczący Komisji Bankowej , przeprowadził przesłuchania i poprosił dyrektorów pięciu największych firm hipotecznych typu subprime o złożenie zeznań i wyjaśnienie ich praktyk kredytowych. Dodd powiedział, że „drapieżne pożyczki” zagroziły milionom ludzi posiadaniu domów. Ponadto demokratyczni senatorowie, tacy jak senator Charles Schumer z Nowego Jorku, już proponowali rząd federalny ratowanie kredytobiorców subprime, aby uchronić właścicieli domów przed utratą rezydencji.

Powoduje

Główny artykuł: Przyczyny bańki mieszkaniowej w Stanach Zjednoczonych

Zakres

Ceny mieszkań skorygowane o inflację w Stanach Zjednoczonych według stanów w latach 1998–2006

Aprecjacja cen domów była nierównomierna do tego stopnia, że ​​niektórzy ekonomiści, w tym były prezes Fed Alan Greenspan , argumentowali, że Stany Zjednoczone nie doświadczają ogólnokrajowej bańki mieszkaniowej per se , ale szereg lokalnych baniek. Jednak w 2007 roku Greenspan przyznał, że w rzeczywistości na amerykańskim rynku mieszkaniowym istniała bańka i że „wszystkie bańki piany składają się na bańkę zagregowaną”.

Pomimo znacznie złagodzonych standardów kredytowych i niskich stóp procentowych, w wielu regionach kraju wzrost cen w „okresie bańki” był bardzo niewielki. Spośród 20 największych obszarów metropolitalnych śledzonych przez indeks cen domów S&P/Case-Shiller , sześć (Dallas, Cleveland, Detroit, Denver, Atlanta i Charlotte) odnotowało w latach 2001-2006 wzrost cen poniżej 10% w ujęciu skorygowanym o inflację. W tym samym okresie siedem obszarów metropolitalnych (Tampa, Miami, San Diego, Los Angeles, Las Vegas, Phoenix i Waszyngton) zyskało ponad 80%.

Jednak bańki mieszkaniowe nie ujawniły się w każdym z tych obszarów jednocześnie. San Diego i Los Angeles utrzymywały niezmiennie wysokie stopy aprecjacji od późnych lat 90., podczas gdy bańki Las Vegas i Phoenix rozwinęły się odpowiednio dopiero w 2003 i 2004 roku. To właśnie na wschodnim wybrzeżu, w bardziej zaludnionej części kraju, zawirowania gospodarcze na rynku nieruchomości były najgorsze.

Nieco paradoksalnie, gdy bańka mieszkaniowa pęka, niektóre obszary metropolitalne (takie jak Denver i Atlanta) odnotowują wysokie wskaźniki przejmowania nieruchomości , mimo że przede wszystkim nie widziały one dużego wzrostu wartości domów i dlatego nie wydaje się, aby przyczyniały się do krajowej bańki . Dotyczyło to również niektórych miast w Pasie Rdzy , takich jak Detroit i Cleveland , gdzie słabe gospodarki lokalne spowodowały niewielką aprecjację cen domów na początku dekady, ale w 2007 r. Ohio i Floryda były stanami o najwyższych wskaźnikach wykluczenia.

Do lipca 2008 r. ceny od początku roku spadły w 24 z 25 obszarów metropolitalnych Stanów Zjednoczonych, przy czym największe spadki cen odnotowano w Kalifornii i na południowym zachodzie. Według raportów tylko Milwaukee odnotowało wzrost cen domów po lipcu 2007 roku.

Skutki uboczne

Przed korektą na rynku nieruchomości w latach 2006–2007 bezprecedensowy wzrost cen mieszkań, który rozpoczął się w 1997 r., wywołał wiele dalekosiężnych skutków w gospodarce Stanów Zjednoczonych.

Rozpoczęcie budowy mieszkań w Stanach Zjednoczonych w latach 1959–2021

  Dom jednorodzinny

  Zabudowa wielorodzinna

  2-4 lokale mieszkalne

• Jednym z najbardziej bezpośrednich skutków była budowa nowych domów. W 2005 roku sprzedano 1 283 000 nowych domów jednorodzinnych, w porównaniu ze średnio 609 000 rocznie w latach 1990–1995. Najwięksi budowniczowie domów, tacy jak DR Horton , PulteGroup i Lennar , znacznie usprawnili działalność. Akcje DR Horton wzrosły z 3 USD na początku 1997 r. Do rekordowego poziomu 42,82 USD 20 lipca 2005 r. Przychody Pulte Corp wzrosły z 2,33 mld USD w 1996 r. Do 14,69 mld USD w 2005 r.
• Wycofanie kapitału hipotecznego – głównie kredyty hipoteczne i refinansowanie wypłat – znacznie wzrosło od wczesnych lat 90-tych. Według szacunków Rezerwy Federalnej Stanów Zjednoczonych, w 2005 roku właściciele domów wydobyli ze swoich domów kapitał własny o wartości 750 miliardów dolarów (wzrost z 106 miliardów dolarów w 1996 roku), wydając dwie trzecie tej sumy na konsumpcję osobistą, ulepszenia domów i zadłużenie z tytułu kart kredytowych.
• recesji na pełną skalę w gospodarce USA po krachu dot-comów i offshoringu do Chin. Analitycy uważali, że wraz ze spadkiem koniunktury w tych dwóch sektorach gospodarka od początku XXI wieku do 2007 roku uniknęła stagnacji wzrostu z dynamicznie rozwijającym się rynkiem mieszkaniowym tworzącym miejsca pracy, popyt gospodarczy wraz z boomem konsumenckim wynikającym z domów wartość wycofuje się do czasu, gdy rynek mieszkaniowy rynek rozpoczął korektę.
• Szybko rosnące ceny domów i rosnące gradienty cen zmusiły wielu mieszkańców do ucieczki z drogich centrów wielu obszarów metropolitalnych, co spowodowało gwałtowny wzrost przedmieść w niektórych regionach. Populacja hrabstwa Riverside w Kalifornii prawie się podwoiła z 1 170 413 w 1990 r. do 2 026 803 w 2006 r., ze względu na względną bliskość San Diego i Los Angeles . Na wschodnim wybrzeżu, w hrabstwie Loudoun w Wirginii , niedaleko Waszyngtonu , w latach 1990-2006 populacja potroiła się.
• Skrajne różnice regionalne w cenach gruntów. Różnice w cenach mieszkań wynikają głównie z różnic w wartości gruntów, które w szczytowym momencie sięgały 85% całkowitej wartości domów na rynkach o najwyższych cenach. Wisconsin Business School publikuje internetową bazę danych z kosztami budowy i wartością gruntów dla 46 obszarów metropolitalnych w USA. Jednym z najszybciej rozwijających się regionów w Stanach Zjednoczonych w ciągu ostatnich kilkudziesięciu lat był obszar metropolitalny Atlanty w stanie Georgia, gdzie wartość gruntów stanowi niewielki ułamek cen na rynkach o wysokich cenach. Wysokie wartości gruntów ogólnie przyczyniają się do wysokich kosztów utrzymania i są jedną z przyczyn upadku starych ośrodków przemysłowych, podczas gdy na całym południu budowano na przykład nowe fabryki samochodów, które rosły szybciej niż inne regiony.
• Ludzie, którzy albo doświadczyli przejęcia nieruchomości, albo mieszkają w jej pobliżu, mają większe prawdopodobieństwo zachorowania lub przynajmniej radzenia sobie ze zwiększonym lękiem. Ogólnie rzecz biorąc, zgłasza się, że właściciele domów, których nie stać na mieszkanie w pożądanych lokalizacjach, częściej doświadczają złego stanu zdrowia. Oprócz problemów zdrowotnych wykazano również, że niestabilny rynek mieszkaniowy zwiększa liczbę przypadków przemocy. Następnie zaczynają się obawiać, że ich własne domy mogą zostać im odebrane. Powszechnie notowano co najmniej wzrost niepokoju. Istnieje obawa, że ​​przejęcia wywołają takie reakcje u ludzi, którzy przewidują, że to samo im się przydarzy. Wykazano również, że wzrost liczby aktów przemocy następuje po dzielnicach, w których istnieje taka niepewność.

Trendy te uległy odwróceniu podczas korekty na rynku nieruchomości w latach 2006-2007. W sierpniu 2007 r. Akcje DR Horton i Pulte Corp spadły do ​​1/3 ich odpowiednich szczytowych poziomów, ponieważ spadła sprzedaż nowych domów mieszkalnych. Niektóre miasta i regiony, które odnotowały najszybszy wzrost w latach 2000–2005, zaczęły odnotowywać wysokie przejmowania nieruchomości . Sugerowano, że słabość budownictwa mieszkaniowego i utrata konsumpcji, która była spowodowana wycofaniem kapitału hipotecznego, może doprowadzić do recesji, ale do połowy 2007 r. Nie ustalono jeszcze istnienia tej recesji. W marcu 2008 r. Thomson Financial poinformował, że „ Indeks aktywności narodowej Banku Rezerw Federalnych w Chicago za luty wysłał sygnał, że prawdopodobnie rozpoczęła się recesja”.

Ceny akcji Fannie Mae i Freddie Mac gwałtownie spadły w 2008 r., ponieważ inwestorzy martwili się, że brakuje im kapitału wystarczającego na pokrycie strat z ich portfela pożyczek i gwarancji kredytowych o wartości 5 bilionów dolarów. 16 czerwca 2010 roku ogłoszono, że Fannie Mae i Freddie Mac zostaną wycofane z giełdy nowojorskiej; akcje są obecnie przedmiotem obrotu na rynku pozagiełdowym.

Korekta na rynku mieszkaniowym

Główny artykuł: Korekta na rynku mieszkaniowym w Stanach Zjednoczonych

Porównanie procentowej zmiany Indeksu Cen Mieszkań Case-Shiller dla korekt mieszkaniowych w okresach rozpoczynających się w 2005 r. (kolor czerwony) i latach 80.–90. (kolor niebieski), porównanie miesięcznych wartości CSI z wartościami szczytowymi bezpośrednio przed pierwszym miesiącem spadać przez cały okres pogorszenia koniunktury i pełnego ożywienia cen domów.

NAR , Davida Lereaha, „Co się stało” z konferencji NAR Leadership Conference w 2006 roku Boom zakończył się w sierpniu 2005 roku Oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło o prawie jeden punkt Pogorszyły się warunki przystępności cenowej Inwestorzy spekulacyjni wycofali się Zaufanie nabywców domów spadło Kupujący kurorty odeszli na boczny tor Kupujący w ramach wymiany odeszli na boczny tor Kupujący po raz pierwszy wycenieni poza rynkiem

Opierając swoje stwierdzenia na historycznych tendencjach wyceny mieszkań w USA, w latach 2005 i 2006 wielu ekonomistów i pisarzy biznesowych przewidywało korekty rynkowe od kilku punktów procentowych do 50% lub więcej w stosunku do wartości szczytowych na niektórych rynkach i chociaż to ochłodzenie nie dotknęło jeszcze wszystkich obszarów USA, niektórzy ostrzegali, że nadal może, i że korekta będzie „paskudna” i „dotkliwa”. Główny ekonomista Mark Zandi z firmy badawczej Moody's Economy.com przewidział „załamanie” dwucyfrowej deprecjacji w niektórych miastach USA w latach 2007–2009. W artykule, który wygłosił na sympozjum ekonomicznym Zarządu Rezerwy Federalnej w sierpniu 2007 roku, ekonomista z Yale University, Robert Shiller , ostrzegał: „Przykłady z poprzednich cykli wskazują, że znaczne spadki realnych cen domów – nawet 50-procentowe spadki w niektórych miejscach – są całkowicie możliwe od dziś lub w niezbyt odległej przyszłości”.

Aby lepiej zrozumieć, jak rozegrał się kryzys kredytów hipotecznych, w raporcie z 2012 roku z University of Michigan przeanalizowano dane z badania panelowego dynamiki dochodów (PSID), w którym przebadano około 9 000 reprezentatywnych gospodarstw domowych w 2009 i 2011 roku. Dane wydają się wskazywać, że chociaż warunki są nadal trudne, w pewnym sensie kryzys słabnie: w badanym okresie odsetek rodzin zalegających ze spłatą kredytu hipotecznego spadł z 2,2 do 1,9; właściciele domów, którzy uważali, że zaleganie z płatnościami jest „bardzo prawdopodobne lub dość prawdopodobne”, spadło z 6% do 4,6% rodzin. Z drugiej strony spadła płynność finansowa rodziny: „W 2009 r. 18,5% rodzin nie miało płynnych aktywów, a do 2011 r. Wzrosło to do 23,4% rodzin”.

Do połowy 2016 r. Krajowy wskaźnik cen mieszkań był „około 1 procent niższy od szczytu bańki z 2006 r.” w wartościach nominalnych, ale o 20% niższy w ujęciu skorygowanym o inflację.

Upadek branży kredytów hipotecznych typu subprime

Główny artykuł: Kryzys kredytów hipotecznych typu subprime

Bank prowadzony w brytyjskim Northern Rock Bank przez klientów stojących w kolejce do wypłaty oszczędności w panice związanej z kryzysem subprime w USA

Branża kredytów hipotecznych subprime w Stanach Zjednoczonych załamała się z powodu wyższych niż oczekiwano wskaźników przejmowania domów (brak weryfikującego źródła), a ponad 25 kredytodawców subprime ogłosiło upadłość, ogłosiło znaczne straty lub wystawiło się na sprzedaż. Akcje największego w kraju pożyczkodawcy subprime, New Century Financial , spadły o 84% w wyniku dochodzeń Departamentu Sprawiedliwości , zanim ostatecznie ogłosiły bankructwo na podstawie rozdziału 11 2 kwietnia 2007 r., Z zobowiązaniami przekraczającymi 100 milionów dolarów.

Zarządzający największym na świecie funduszem obligacji, PIMCO , ostrzegł w czerwcu 2007 r., że kryzys kredytów hipotecznych typu subprime nie jest odosobnionym wydarzeniem i ostatecznie odbije się na gospodarce, a ostatecznie wpłynie na obniżenie cen domów. Bill Gross , „najbardziej szanowany guru finansowy”, sarkastycznie i złowieszczo skrytykował ratingi kredytowe CDO opartych na kredytach hipotecznych, którym grozi upadek:

AAA? Urzekły cię, pana Moody's i pana Poor's , makijaż, te sześciocalowe szpilki i „ znaczek włóczęgi ”. Wiele z tych przystojnych dziewcząt nie jest wysokiej klasy aktywami wartymi 100 centów za dolara… Chodzi o to, że są setki miliardów dolarów tych toksycznych odpadów… Ten problem [ostatecznie] tkwi w Serce Ameryki, z milionami drogich domów.

Business Week zawierał prognozy analityków finansowych, że krach na rynku kredytów hipotecznych typu subprime doprowadzi do obniżenia zysków dużych banków inwestycyjnych z Wall Street handlujących papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką , zwłaszcza Bear Stearns , Lehman Brothers , Goldman Sachs , Merrill Lynch i Morgan Stanley . Wypłacalność dwóch borykających się z problemami funduszy hedgingowych zarządzanych przez Bear Stearns została zagrożona w czerwcu 2007 r. po tym, jak Merrill Lynch sprzedał aktywa przejęte z funduszy, a trzy inne banki zamknęły w nich swoje pozycje. Fundusze Bear Stearns posiadały kiedyś aktywa o wartości ponad 20 miliardów dolarów, ale straciły miliardy dolarów na papierach wartościowych zabezpieczonych kredytami hipotecznymi typu subprime.

H&R Block poinformował, że poniósł kwartalną stratę w wysokości 677 mln USD na działalności zaniechanej, która obejmowała opcję pierwszą pożyczkodawcy subprime, a także odpisy aktualizujące, rezerwy na straty z tytułu kredytów hipotecznych i niższe ceny możliwe do uzyskania w przypadku kredytów hipotecznych na rynku wtórnym. Wartość aktywów netto jednostki spadła o 21% do 1,1 miliarda dolarów na dzień 30 kwietnia 2007 r. Szef firmy konsultingowej branży kredytów hipotecznych Wakefield Co. ostrzegł: „To będzie krach o niespotykanych proporcjach. Miliardy zostaną utracone”. firma Bear Stearns zobowiązała się do udzielenia pożyczki w wysokości do 3,2 mld USD, aby ratować jeden ze swoich funduszy hedgingowych, który upadał z powodu złych zakładów na kredyty hipoteczne typu subprime.

Peter Schiff , prezes Euro Pacific Capital, przekonywał, że gdyby obligacje w funduszach Bear Stearns były wystawione na aukcję na wolnym rynku, to wyraźnie ujawniłyby się znacznie słabsze wartości. Schiff dodał: „Zmusiłoby to inne fundusze hedgingowe do podobnej obniżki wartości ich udziałów. Czy można się dziwić, że Wall Street robi wszystko, aby uniknąć takiej katastrofy? ... Ich prawdziwa słabość w końcu ujawni otchłań w którym rynek mieszkaniowy wkrótce się załamie”. Raport New York Times łączy kryzys funduszy hedgingowych z luźnymi standardami udzielania pożyczek: „Kryzys w tym tygodniu, spowodowany bliskim upadkiem dwóch funduszy hedgingowych zarządzanych przez Bear Stearns, wynika bezpośrednio z załamania na rynku mieszkaniowym i skutków luźnych praktyk pożyczkowych, które zasypywały pieniądze osób ze słabym lub subprime kredytem, ​​przez co wielu z nich walczy o pozostanie w swoich domach”.

W dniu 9 sierpnia 2007 r. BNP Paribas ogłosił, że nie może rzetelnie wycenić aktywów bazowych w trzech funduszach ze względu na swoją ekspozycję na amerykańskie rynki kredytów hipotecznych typu subprime . W obliczu potencjalnie ogromnej (choć niewymiernej) ekspozycji, Europejski Bank Centralny (EBC) natychmiast wkroczył do akcji, aby złagodzić obawy rynku, otwierając niskooprocentowane linie kredytowe o wartości 96,8 mld euro (130 mld USD). Dzień po tym, jak panika finansowa związana z kryzysem kredytowym przetoczyła się przez Europę, Bank Rezerwy Federalnej Stanów Zjednoczonych przeprowadził „operację otwartego rynku ”, aby wstrzyknąć do systemu tymczasowe rezerwy w wysokości 38 miliardów dolarów, aby pomóc przezwyciężyć złe skutki rozprzestrzeniającego się kryzysu kredytowego. po podobnym ruchu poprzedniego dnia. W celu dalszego złagodzenia kryzysu kredytowego na amerykańskim rynku kredytowym, 17 sierpnia 2007 r. o godzinie 8:15 prezes Banku Rezerwy Federalnej Ben Bernanke zdecydował o obniżeniu okna dyskontowego , czyli między bankami a Bankiem Rezerwy Federalnej o 50 punktów bazowych do 5,75% z 6,25%. Bank Rezerwy Federalnej stwierdził, że ostatnie zawirowania na rynkach finansowych w USA zwiększyły ryzyko pogorszenia koniunktury gospodarczej.

W następstwie krachu w branży kredytów hipotecznych senator Chris Dodd , przewodniczący Komisji Bankowej , przeprowadził w marcu 2007 r. przesłuchania, podczas których poprosił dyrektorów z pięciu największych firm udzielających kredytów hipotecznych typu subprime o złożenie zeznań i wyjaśnienie ich praktyk kredytowych. Dodd powiedział, że „drapieżne praktyki pożyczkowe” zagrażają posiadaniu domów przez miliony ludzi. Ponadto demokratyczni senatorowie, tacy jak senator Charles Schumer z Nowego Jorku, już proponowali rząd federalny ratowanie kredytobiorców subprime, na wzór ratowania dokonanego podczas kryzysu oszczędnościowo-pożyczkowego, aby uchronić właścicieli domów przed utratą rezydencji. Przeciwnicy takiej propozycji stwierdził, że rządowe ratowanie kredytobiorców subprime nie leżało w najlepszym interesie gospodarki USA, ponieważ po prostu stworzyłoby zły precedens, stworzyłoby pokusę nadużycia i pogorszyłoby problem spekulacji na rynku mieszkaniowym.

Lou Ranieri z Salomon Brothers , twórca rynku papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką w latach 70., ostrzegał przed przyszłymi skutkami niespłacania kredytów hipotecznych: „To początek burzy… Jeśli myślisz, że to źle, wyobraź sobie, co się dzieje być jak w środku kryzysu”. Jego zdaniem kredyty mieszkaniowe o wartości ponad 100 miliardów dolarów prawdopodobnie nie zostaną spłacone, gdy problemy obserwowane w branży subprime pojawią się również na najlepszych rynkach kredytów hipotecznych.

Były prezes Rezerwy Federalnej, Alan Greenspan, w przemówieniu z kwietnia 2005 roku wychwalał rozwój branży kredytów hipotecznych typu subprime i narzędzia, których używa do oceny zdolności kredytowej. Z powodu tych uwag, a także zachęty do korzystania z kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu, Greenspan był krytykowany za swoją rolę w powstaniu bańki mieszkaniowej i późniejszych problemach w branży kredytów hipotecznych, które wywołały kryzys gospodarczy w 2008 roku . 15 października 2008 r. Anthony Faiola, Ellen Nakashima i Jill Drew napisali obszerny artykuł w The Washington Post zatytułowany „What Went Wrong”. W swoim dochodzeniu autorzy twierdzą, że Greenspan stanowczo sprzeciwiał się jakimkolwiek regulacjom dotyczącym instrumentów finansowych zwanych instrumentami pochodnymi . Twierdzą ponadto, że Greenspan aktywnie dążył do podważenia urzędu Commodity Futures Trading Commission , w szczególności pod kierownictwem Brooksleya E. Borna , kiedy Komisja starała się zainicjować regulację instrumentów pochodnych. Ostatecznie to upadek określonego rodzaju instrumentu pochodnego, papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką , wywołał kryzys gospodarczy w 2008 roku. Jeśli chodzi o bałagan związany z kredytami hipotecznymi typu subprime, Greenspan przyznał później, że „naprawdę zrozumiałem to dopiero bardzo późno w 2005 roku. i 2006”.

13 września 2007 r. brytyjski bank Northern Rock wystąpił do Banku Anglii o fundusze awaryjne z powodu problemów z płynnością związaną z kryzysem subprime. To przyspieszyło panikę bankową w oddziałach Northern Rock w całej Wielkiej Brytanii przez zaniepokojonych klientów, którzy wycofali „szacunkowo 2 miliardy funtów w ciągu zaledwie trzech dni”.

Zobacz też

• Boom towarowy 2000 roku
• Kryzys wykluczenia w Stanach Zjednoczonych w 2010 r
• Kryzys finansowy 2007–2008
• Wielka Recesja
• Elektroniczne Systemy Rejestracji Kredytów Hipotecznych
• Syntetyczny CDO
• Trend na rynku nieruchomości

Dalsza lektura

Książki i rozdziały książek

•   June Fletcher (2005), House Poor: pompowane ceny, rosnące stawki i hipoteki na sterydach – jak przetrwać nadchodzący kryzys mieszkaniowy , Nowy Jork: Collins. ISBN 0-06-087322-1 .
•   Fred E. Foldvary (2007), Kryzys 2008 , Berkeley: The Gutenberg Press. ISBN 0-9603872-0-X .
•     Koller, Cynthia A. (2012). „Przestępczość umysłowa w mieszkalnictwie: oszustwa hipoteczne w Stanach Zjednoczonych”. El Paso, TX: naukowy LFB. ISBN 1593325347 . ISBN 978-1593325343
• Patterson, Laura A. i Koller, Cynthia A. Koller (2011). „Rozpowszechnianie oszustw poprzez pożyczki subprime: idealna burza”. W Mathieu Deflem (red.) Kryzys gospodarczy i przestępczość (Socjologia prawa przestępczego i dewiacji, tom 16), Emerald Group Publishing Limited, s. 25–45.
•   Johna R. Talbotta (2006). Sprzedaj teraz !: Koniec bańki mieszkaniowej , Nowy Jork: St. Martin's Griffin. ISBN 0-312-35788-5 .
•   Johna R. Talbotta (2003). Nadchodzący krach na rynku mieszkaniowym , Nowy Jork: McGraw-Hill. ISBN 0-07-142220-X .
•   Elizabeth Warren i Amelia Warren Tyagi (2003). Pułapka dwóch dochodów: dlaczego matki i ojcowie z klasy średniej bankrutują , Nowy Jork: podstawowe książki . ISBN 0-465-09082-6 .

Artykuły

• – Słyszysz ten syczący dźwięk? . Ekonomista . 8 grudnia 2005.
• „Po upadku” . Ekonomista . 16 czerwca 2005.
• „Nadchodzą fale” . Ekonomista . 16 czerwca 2005.
• „Czy ściany się zawalą?” . Ekonomista . 20 kwietnia 2005.
• "Nadal chcesz kupić?" . Ekonomista . 3 maja 2005 r.
• „Gospodarka amerykańska: fałszywe ożywienie” . Ekonomista . 26 lutego 2004.
• „Domek z kart” . Ekonomista . 29 maja 2003 r.
• „Przejście przez dach” . Ekonomista . 28 maja 2002.
• Fackler, Martin (25 grudnia 2005). „Take It From Japan: Bubbles Hurt” . New York Timesa . Źródło 26 maja 2010 r .
• Czerwiec Fletcher (10 lutego 2006). „Czy impreza naprawdę się skończyła z powodu boomu mieszkaniowego?” . The Wall Street Journal .
• Dean Baker (lipiec 2005). „Arkusz informacyjny o bańce mieszkaniowej” (PDF) . Centrum Badań Ekonomicznych i Politycznych . Zarchiwizowane od oryginału (PDF) w dniu 3 lutego 2007 r.
• Fred E. Foldvary (1997), „ Cykl biznesowy: synteza gruzińsko-austriacka ”, American Journal of Economics and Sociology 56 (4): 521–41, październik.
• N. Gregory Mankiw i David N. Weil (1989). „ Wyż demograficzny, popiersie demograficzne i rynek mieszkaniowy ”, Regional Science and Urban Economics , tom 19, nr 2, maj 1989, s. 235–258.
• Paul Krugman (25 sierpnia 2006). „Mieszkanie staje się brzydkie” . New York Timesa .
• Robert J. Samuelson (11 października 2006). „Dom jest tam, gdzie jest zmartwienie” . Washington Post .
• „America's Rental Housing: The Key to a Balanced National Policy” , Joint Center for Housing Studies, Harvard University, 2007
• „Od bańki do depresji?” , Steven Gjerstad i Vernon L. Smith, Wall Street Journal , 6 kwietnia 2009, zawiera wykresy
• „Pogrążony w nierównowadze” , Vernon L. Smith, Newsweek , 24 stycznia 2011 r.

Linki zewnętrzne

• Centrum Badań Ekonomicznych i Politycznych – CEPR regularnie publikuje raporty na temat amerykańskiej bańki mieszkaniowej.