Kierownictwo budowy

Zarządzanie budową ( CM ) to profesjonalna usługa, która wykorzystuje specjalistyczne techniki zarządzania projektami i oprogramowanie do nadzorowania planowania, projektowania, budowy i zamknięcia projektu. Celem zarządzania budową jest kontrola jakości zakresu projektu, czasu / dostawy i kosztów - czasami określanych jako trójkąt zarządzania projektem lub „potrójne ograniczenia”. CM jest kompatybilny ze wszystkimi systemami realizacji projektów , w tym projekt-przetarg-zbudowanie, projekt-zbudowanie, CM At-Risk i partnerstwa publiczno-prywatne. Profesjonalni kierownicy budowy mogą być zatrudniani do dużych i dużych, wysokobudżetowych przedsięwzięć ( nieruchomości komercyjne , infrastruktura transportowa , obiekty przemysłowe i infrastruktura wojskowa ), zwanych projektami kapitałowymi.

Rola wykonawcy

Wykonawcy są przydzielani do projektu budowlanego podczas projektowania w celu przeglądu wykonalności lub po ukończeniu projektu przez licencjonowanego architekta lub licencjonowanego inżyniera budownictwa. Odbywa się to poprzez przejście przez przetargowy z różnymi wykonawcami. Zgodnie z metodą realizacji projektu wybór wykonawcy odbywa się za pomocą jednej z trzech powszechnych metod selekcji: selekcji z niską ofertą, selekcji najlepszej wartości lub selekcji opartej na kwalifikacjach.

Kierownik budowy jest zatrudniany do następujących środków i metod dostarczania, komunikacji z właściwym organem, zarządzania czasem , kontroli dokumentów , kontroli kosztów i zarządzania, kontroli jakości , podejmowania decyzji , matematyki , rysunków warsztatowych , rysunków protokołów i zasobów ludzkich .

Funkcjonować

Funkcje zarządzania budową zazwyczaj obejmują:

1. Określanie celów i planów projektu, w tym określanie zakresu, budżetowanie, harmonogramowanie, ustalanie wymagań dotyczących wydajności i wybór uczestników projektu.
2. Maksymalizacja efektywności wykorzystania zasobów poprzez zakup siły roboczej, materiałów i sprzętu.
3. Realizacja różnych operacji poprzez odpowiednią koordynację i kontrolę planowania, projektowania, kosztorysowania, kontraktowania i budowy w całym procesie.
4. Wypracowanie skutecznej komunikacji i mechanizmów rozwiązywania konfliktów.

Amerykańskie Stowarzyszenie Zarządzania Budową ( CMAA) określa, że ​​najczęstsze obowiązki kierownika budowy dzielą się na 7 następujących kategorii: planowanie zarządzania projektami, zarządzanie kosztami, zarządzanie czasem, zarządzanie jakością, administrowanie kontraktami, zarządzanie bezpieczeństwem i praktyka zawodowa CM. Praktyka zawodowa CM obejmuje określone czynności, takie jak określanie odpowiedzialności i struktury zarządzania zespołem zarządzającym projektem, organizowanie i kierowanie poprzez wdrażanie kontroli projektu, określanie ról i obowiązków, opracowywanie protokołów komunikacyjnych oraz identyfikowanie elementów projektowania i budowy projektu, które mogą powodować spory i roszczenia.

Siedem rodzajów konstrukcji

• Rolnictwo: zazwyczaj ekonomiczne budynki i inne ulepszenia do celów rolniczych. Przykłady obejmują stodoły, szopy ze sprzętem i zwierzętami, specjalistyczne ogrodzenia, silosy magazynowe i windy oraz instalacje wodociągowe i kanalizacyjne, takie jak studnie, zbiorniki i rowy.
• Mieszkaniowe: Budownictwo mieszkaniowe obejmuje domy, mieszkania, kamienice i inne mniejsze, niskie domy, małe biura.
• Komercyjne: Dotyczy budownictwa na potrzeby prywatnego handlu, handlu i usług. Przykłady obejmują budynki biurowe, sklepy typu „big box”, centra handlowe i centra handlowe, magazyny, banki, teatry, kasyna, kurorty, pola golfowe i większe obiekty mieszkalne, takie jak wysokie hotele i mieszkania własnościowe.
• Instytucjonalne: Ta kategoria jest przeznaczona na potrzeby rządu i innych organizacji publicznych. Przykłady obejmują szkoły, posterunki straży pożarnej i policji, biblioteki, muzea, akademiki, budynki badawcze, szpitale, terminale transportowe, niektóre obiekty wojskowe i budynki rządowe.
• Przemysłowe: Budynki i inne konstrukcje wykorzystywane do przechowywania i produkcji produktów, w tym zakłady chemiczne i elektrownie, huty, rafinerie ropy naftowej i platformy, zakłady produkcyjne, rurociągi i porty morskie.
• Ciężki cywilny: budowa infrastruktury transportowej , takiej jak drogi, mosty, linie kolejowe, tunele, lotniska i ufortyfikowane obiekty wojskowe. Uwzględniono również tamy, ale większość innej infrastruktury związanej z wodą uważa się za środowiskową.
• Środowisko: Budownictwo środowiskowe było częścią ciężkiego budownictwa cywilnego, ale teraz jest oddzielne, zajmujące się projektami poprawiającymi stan środowiska. Niektóre przykłady to stacje uzdatniania wody i ścieków, kanalizacja sanitarna i burzowa, gospodarka odpadami stałymi i kontrola zanieczyszczenia powietrza.

Uzyskanie projektu

oferty

Oferta jest składana właścicielowi przez kierowników budowy, którzy są gotowi ukończyć projekt budowlany. Oferta mówi właścicielowi, ile pieniędzy powinien zapłacić firmie zarządzającej budową, aby mógł ukończyć projekt.

• Otwarta oferta : Otwarta oferta jest stosowana w przypadku projektów publicznych. Każdy wykonawca może złożyć ofertę ze względu na ogłoszenie publiczne.
• Oferta zamknięta : Oferta zamknięta jest stosowana w przypadku projektów prywatnych. Do wybranych wykonawców wysyłane jest zaproszenie do składania ofert, aby tylko oni mogli złożyć ofertę na określony projekt.

Metody selekcji

• Wybór niskiej oferty : Ten wybór koncentruje się na cenie projektu. Wiele firm zarządzających budową składa właścicielowi ofertę zawierającą najniższą kwotę, za którą są gotowi wykonać pracę. Następnie właściciel zazwyczaj wybiera firmę z najniższą ceną, aby wykonać za niego zlecenie.
• Wybór najlepszej wartości : Ten wybór koncentruje się zarówno na cenie, jak i kwalifikacjach wykonawców składających oferty. Oznacza to, że właściciel wybiera wykonawcę z najlepszą ceną i najlepszymi kwalifikacjami. Właściciel decyduje, korzystając z zapytania ofertowego (RFP), które dostarcza właścicielowi dokładnej formy harmonogramowania i budżetowania wykonawcy, które wykonawca spodziewa się wykorzystać w projekcie.
• Selekcja oparta na kwalifikacjach : Selekcja ta stosowana jest, gdy właściciel decyduje się na wybór wykonawcy wyłącznie na podstawie posiadanych kwalifikacji. Następnie właściciel korzysta z zapytania o kwalifikacje (RFQ), które zapewnia właścicielowi doświadczenie wykonawcy, plany zarządzania, organizację projektu oraz wykonanie budżetu i harmonogramu. Właściciel może również poprosić o dokumentację bezpieczeństwa i indywidualne poświadczenia swoich członków. Ta metoda jest najczęściej stosowana, gdy wykonawca jest zatrudniany na wczesnym etapie procesu projektowania, aby mógł on dostarczyć dane wejściowe i oszacowania kosztów w miarę rozwoju projektu.

Umowy o płatność

• Ryczałt : Jest to najczęstszy rodzaj umowy. Kierownik budowy i właściciel uzgadniają całkowity koszt projektu budowlanego, a właściciel jest odpowiedzialny za zapłacenie tej kwoty, niezależnie od tego, czy projekt budowlany przekracza lub spada poniżej uzgodnionej ceny płatności.
• Koszt plus opłata : ta umowa przewiduje płatność dla wykonawcy obejmującą całkowity koszt projektu, a także stałą opłatę lub procent całkowitych kosztów. Umowa ta jest korzystna dla wykonawcy, ponieważ wszelkie dodatkowe koszty zostaną pokryte, nawet jeśli były one nieoczekiwane dla właściciela.
• Gwarantowana cena maksymalna : Ta umowa jest taka sama jak umowa koszt plus opłata, chociaż istnieje ustalona cena, której całkowity koszt i opłata nie przekraczają.
• Cena jednostkowa : ta umowa jest stosowana, gdy kosztu nie można określić z wyprzedzeniem. Właściciel zapewnia materiały o określonej cenie jednostkowej, aby ograniczyć wydatki.

Etapy projektu

Charakterystyka etapów projektu budowlanego różnych podejść do zarządzania projektami

Etapy typowego projektu budowlanego zostały zdefiniowane jako wykonalność , projekt , budowa i eksploatacja , przy czym każdy etap odnosi się do cyklu życia projektu.

Wykonalność i projekt

Wykonalność i projekt obejmują cztery etapy: programowanie i wykonalność, schematyczny projekt, opracowanie projektu i dokumenty kontraktowe. Zadaniem zespołu projektowego jest upewnienie się, że projekt spełnia wszystkie przepisy i przepisy budowlane. To właśnie na etapie projektowania odbywa się postępowanie przetargowe.

• Koncepcja/programowanie i wykonalność: Należy określić potrzeby, cele i zadania dla budynku. Należy podjąć decyzje dotyczące wielkości budynku, liczby pokoi, sposobu wykorzystania przestrzeni i kto będzie z niej korzystał. To wszystko należy wziąć pod uwagę, aby rozpocząć właściwe projektowanie budynku. Ta faza to zwykle pisemna lista każdego pokoju lub przestrzeni, najważniejsze informacje o tych przestrzeniach oraz przybliżona powierzchnia każdego obszaru.
• Projekt schematyczny: Projekty schematyczne to szkice używane do identyfikacji przestrzeni, kształtów i wzorów. Na szkicach należy uwzględnić materiały, rozmiary, kolory i tekstury. Ta faza zwykle obejmuje opracowanie planu piętra, elewacji, planu sytuacyjnego i ewentualnie kilku szczegółów.
• Opracowanie projektu (DD): Ten krok wymaga badań i zbadania, jakie materiały i sprzęt zostaną użyte, a także ich kosztu. Na tym etapie rysunki są udoskonalane dzięki informacjom uzyskanym od inżynierów konstrukcyjnych, hydraulicznych, mechanicznych i elektrycznych. Obejmuje to również bardziej rygorystyczną ocenę wpływu obowiązujących przepisów budowlanych na projekt.
• Dokumenty kontraktowe (CD): Dokumenty kontraktowe to ostateczne rysunki i specyfikacje projektu budowlanego. Są używane przez wykonawców do określenia ich oferty, podczas gdy budowniczowie używają ich w procesie budowlanym. Dokumenty kontraktowe można również nazwać rysunkami roboczymi.

Przed budową

Etap poprzedzający budowę rozpoczyna się, gdy właściciel zawiadamia o przystąpieniu do wykonawcy, którego wybrał w drodze przetargu. Zawiadomienie o kontynuacji ma miejsce, gdy właściciel zezwala wykonawcy na rozpoczęcie prac nad projektem. Pierwszym krokiem jest przypisanie zespołu projektowego, który obejmuje kierownika projektu (PM), administratora kontraktu, superintendenta i inżyniera terenowego.

• Kierownik projektu : Kierownik projektu jest odpowiedzialny za zespół projektowy.
• Administrator kontraktu : Administrator kontraktu pomaga kierownikowi projektu oraz superintendentowi w szczegółach kontraktu budowlanego.
• Nadinspektor : Zadaniem nadinspektora jest upewnienie się, że wszystko przebiega zgodnie z harmonogramem, w tym przepływ materiałów, dostaw i sprzętu. Odpowiadają również za koordynację prac budowlanych na miejscu.
• Inżynier terenowy : Inżynier terenowy jest uważany za stanowisko podstawowe i jest odpowiedzialny za dokumentację.

Na etapie poprzedzającym budowę należy przeprowadzić badanie terenu. Przeprowadzane jest badanie terenu w celu ustalenia, czy należy wdrożyć jakieś kroki w miejscu pracy. Ma to na celu przygotowanie terenu przed rozpoczęciem właściwej budowy. Obejmuje to również wszelkie nieprzewidziane warunki, takie jak artefakty historyczne lub problemy środowiskowe. Należy wykonać badanie gruntu, aby określić, czy grunt jest w dobrym stanie do zabudowy.

Nabywanie

Etap zakupu to zakup robocizny, materiałów i sprzętu potrzebnego do realizacji projektu. Może to zrobić generalny wykonawca, jeśli firma wykonuje wszystkie prace budowlane we własnym zakresie. Jeżeli wykonawca nie wykonuje prac we własnym zakresie, pozyskuje je za pośrednictwem podwykonawców. Podwykonawcy to wykonawcy, którzy specjalizują się w jednym konkretnym aspekcie prac budowlanych, takim jak beton, spawanie, szkło lub stolarstwo. Podwykonawców zatrudnia się w taki sam sposób, jak generalny wykonawca, czyli w drodze przetargu. Zamówienia zakupu są również częścią etapu zaopatrzenia.

• Zamówienia zakupu: Zamówienie zakupu jest używane w różnych typach firm. W tym przypadku zamówienie zakupu jest umową między kupującym a sprzedającym, że zakupione produkty spełniają wymagane specyfikacje za uzgodnioną cenę.

Budowa

Etap budowy rozpoczyna się od spotkania przedbudowlanego, które organizuje nadinspektor (w sprawie projektu amerykańskiego). Spotkanie przed rozpoczęciem budowy ma na celu podjęcie decyzji dotyczących godzin pracy, magazynowania materiałów, kontroli jakości i dostępu do placu budowy. Następnym krokiem jest przeniesienie wszystkiego na plac budowy i ustawienie wszystkiego.

Harmonogram płatności za postęp prac wykonawcy to harmonogram, kiedy (zgodnie z kamieniami milowymi projektu lub określonymi datami) wykonawcy i dostawcy otrzymają zapłatę za bieżący postęp prac instalacyjnych.

Płatności progresywne lub płatności okresowe to płatności częściowe za pracę wykonaną podczas części okresu budowy, zwykle miesiąca. Płatności za postępy są dokonywane na rzecz generalnych wykonawców, podwykonawców i dostawców w miarę postępu projektów budowlanych. Płatności są zwykle dokonywane co miesiąc, ale mogą być modyfikowane w celu spełnienia określonych kamieni milowych. Płatności progresywne są dla wykonawcy ważną częścią administrowania umową. Właściwe przygotowanie informacji niezbędnych do realizacji płatności może pomóc wykonawcy w sfinalizowaniu finansowym projektu.

Obłożenie właściciela

Gdy właściciel wprowadza się do budynku, rozpoczyna się okres gwarancji. Ma to na celu zapewnienie, że wszystkie materiały, wyposażenie i jakość spełniają oczekiwania właściciela zawarte w umowie.

Kwestie wynikające z budowy

Kurz i błoto

Kiedy pojazdy budowlane poruszają się po placu budowy lub poruszają ziemię, powstaje dużo pyłu, zwłaszcza podczas suchych miesięcy. Może to powodować zakłócenia w pracy okolicznych firm lub domów. Popularną metodą zwalczania zapylenia jest przejeżdżająca przez plac budowy ciężarówka z wodą, która rozpyla wodę na suchy brud, aby zminimalizować przemieszczanie się pyłu w obrębie placu budowy i poza nim. Po wprowadzeniu wody powstaje błoto. To błoto przykleja się do opon pojazdów budowlanych i często jest odprowadzane na okoliczne drogi. Zamiatarka ulic może czyścić drogi, aby zmniejszyć zanieczyszczenie dróg.

Ochrona środowiska

• Zanieczyszczenie wód opadowych : W wyniku budowy gleba zostaje przesunięta z pierwotnej lokalizacji, co może powodować problemy środowiskowe w przyszłości. Spływ może wystąpić podczas burz, które mogą przenosić szkodliwe zanieczyszczenia przez glebę do rzek, jezior, terenów podmokłych i wód przybrzeżnych.
• Gatunki zagrożone: Jeśli na placu budowy wykryto zagrożone gatunki, należy na jakiś czas zamknąć plac budowy. Plac budowy musi być wyłączony z ruchu na czas potrzebny władzom do podjęcia decyzji w tej sprawie. Po ocenie sytuacji wykonawca wprowadza odpowiednie udogodnienia, aby nie przeszkadzać gatunkowi.
• Roślinność: Często w miejscu pracy mogą znajdować się określone drzewa lub inna roślinność, które należy chronić. Może to wymagać ogrodzenia lub taśmy zabezpieczającej, aby ostrzec budowniczych, że nie można ich skrzywdzić.
• Tereny podmokłe: Wykonawca musi zapewnić udogodnienia, aby budowa nie miała wpływu na erozję i przepływ wody. Wszelkie wycieki cieczy muszą być utrzymywane ze względu na zanieczyszczenia, które mogą przedostać się do terenów podmokłych.
• Artefakty historyczne lub kulturowe : artefakty mogą obejmować groty strzał, odłamki ceramiki i kości. Wszystkie prace zostają wstrzymane, jeśli zostaną znalezione jakiekolwiek artefakty i nie zostaną wznowione, dopóki nie zostaną odpowiednio zbadane i usunięte z obszaru.

Dokumentacja działalności budowlanej

Spotkania projektowe odbywają się w zaplanowanych odstępach czasu w celu omówienia postępów na budowie oraz wszelkich wątpliwości lub problemów. Dyskusja i wszelkie decyzje podjęte na spotkaniu muszą być udokumentowane.

Dzienniki, dzienniki i codzienne raporty terenowe śledzą codzienne czynności na placu budowy każdego dnia.

• Dzienniki: Oczekuje się, że każdy członek zespołu projektowego będzie prowadził dziennik projektu . Dziennik zawiera streszczenia wydarzeń dnia własnymi słowami członka. Służą do śledzenia codziennej pracy, rozmów, obserwacji lub innych istotnych informacji dotyczących prac budowlanych. Do pamiętników można się odwoływać, gdy pojawiają się spory, a zdarza się, że dziennik zawiera informacje związane z nieporozumieniem. Pamiętniki pisane odręcznie mogą służyć jako dowód w sądzie.
• Dzienniki: Dzienniki śledzą regularne działania w miejscu pracy, takie jak dzienniki telefonów, dzienniki transmisji, dzienniki dostaw i dzienniki RFI (Request for Information).
• Codzienne raporty terenowe: Codzienne raporty terenowe to bardziej formalny sposób rejestrowania informacji w miejscu pracy. Zawierają informacje, które obejmują czynności wykonywane w ciągu dnia, temperaturę i warunki pogodowe, dostarczony sprzęt lub materiały, gości na miejscu oraz sprzęt używany tego dnia.

Oświadczenia o pracy są wymagane codziennie. Również lista robocizny, PERT CPM są potrzebne do planowania pracy, aby ukończyć projekt na czas.

Rozwiązywanie sporów

• Mediacja: Mediacja korzysta z usług mediatora będącego osobą trzecią w celu rozwiązania wszelkich sporów. Mediator pomaga obu stronom sporu dojść do porozumienia. Ten oszczędny proces gwarantuje, że żaden prawnik nie zostanie zaangażowany w spór i jest mniej czasochłonny.
• Miniproces: Miniproces zajmuje więcej czasu i pieniędzy niż mediacja. Miniproces odbywa się w nieformalnym otoczeniu i obejmuje pewnego rodzaju doradcę lub adwokata, za które należy zapłacić. Strony sporu mogą dojść do porozumienia lub doradca zewnętrzny może zaoferować swoją poradę. Umowa nie jest wiążąca i może zostać zerwana.
• Arbitraż: Arbitraż jest najbardziej kosztownym i czasochłonnym sposobem rozwiązania sporu. Każda ze stron jest reprezentowana przez pełnomocnika podczas przedstawiania świadków i dowodów. Po dostarczeniu wszystkich informacji w sprawie arbiter wydaje orzeczenie, które stanowi ostateczną decyzję. Arbiter podejmuje ostateczną decyzję, co należy zrobić i jest to wiążąca umowa między każdą ze stron sporu.

Studiuj i ćwicz

Edukacja w zakresie zarządzania budową ma różne formaty: formalne programy studiów (dwuletni stopień naukowy ; czteroletni tytuł licencjata , tytuł magistra , zarządzanie projektami , stopień inżyniera zarządzania operacjami , stopień doktora filozofii , naukowiec ze stopniem doktora ); podczas pracowniczego szkolenia; oraz ustawiczne kształcenie i rozwój zawodowy. Informacje na temat programów studiów są dostępne w ABET , American Council for Construction Education (ACCE), American Academy of Project Management (AAPM), Construction Management Association of America (CMAA) lub Associated Schools of Construction (ASC).

Według American Council for Construction Education (jednej z akademickich agencji akredytacyjnych odpowiedzialnych za akredytację programów zarządzania budową w USA) dziedzina akademicka zarządzania budową obejmuje szeroki zakres tematów. Obejmują one ogólne umiejętności zarządzania, poprzez umiejętności zarządzania szczególnie związane z budownictwem, po techniczną wiedzę na temat metod i praktyk budowlanych. Istnieje wiele szkół oferujących programy zarządzania budową, w tym niektóre oferujące tytuł magistra.

Oprogramowanie

Oprogramowanie do zarządzania projektami kapitałowymi (CPMS) odnosi się do obecnie dostępnych systemów, które pomagają właścicielom / operatorom projektów kapitałowych , kierownikom programów i kierownikom budowy kontrolować i zarządzać ogromną ilością informacji tworzonych przez projekty kapitałowe. Kolekcja lub portfolio projektów tylko zwiększa to wyzwanie. Systemy te mają różne nazwy: oprogramowanie do zarządzania projektami kapitałowymi, oprogramowanie do budowy komputerów, oprogramowanie do zarządzania budową, systemy informacyjne do zarządzania projektami. Zwykle zarządzanie budową można określić jako podzbiór CPMS, w którym zakres CPMS nie ogranicza się do faz budowy projektu. Wśród głównych programów do zarządzania budową można wymienić Procore i PlanGrid .

Wymagana wiedza

• Budowa i budowanie
• Technologia
• Bezpieczeństwo publiczne
• Obsługa klienta
• Zasoby ludzkie
• Matematyka
• Przywództwo

Model biznesowy

Drapacze chmur w budowie w Panama City , Panama

Branża budowlana zazwyczaj obejmuje trzy strony: właściciela, licencjonowanego projektanta ( architekt lub inżynier ) i budowniczego (zwykle zwanego generalnym wykonawcą ). Istnieją tradycyjnie dwie umowy między tymi stronami, które wspólnie pracują nad planowaniem, projektowaniem i budową projektu. Pierwsza umowa to umowa właściciel-projektant, która obejmuje planowanie, projektowanie i zarządzanie umową budowlaną. Druga umowa to umowa właściciel-wykonawca, która obejmuje roboty budowlane. Dzięki tym dwóm umowom między projektantem a wykonawcą istnieje pośredni związek osoby trzeciej.

Właściciel może również zawrzeć umowę z firmą zarządzającą projektem budowlanym jako doradca, tworząc trzeci stosunek umowny w projekcie. Rolą kierownika budowy jest udzielanie projektantowi porad konstrukcyjnych, porad projektowych konstruktorowi w imieniu właściciela oraz innych niezbędnych porad.

Projektuj, licytuj, buduj kontrakty

Główny artykuł: Zaprojektuj – złóż – zbuduj

Wyrażenie „projektuj, licytuj, buduj” opisuje dominujący model zarządzania budową, w którym generalny wykonawca jest angażowany w drodze przetargu po ukończeniu projektów przez architekta lub inżyniera.

Kontrakty typu „projektuj i buduj”.

Główny artykuł: Zaprojektuj – zbuduj

Wielu właścicieli – zwłaszcza agencje rządowe – wynajmuje kontrakty znane jako kontrakty typu „zaprojektuj i zbuduj” . W tego typu umowach ekipa budowlana (tzw. projekt-konstruktor) jest odpowiedzialna za przyjęcie koncepcji inwestora i wykonanie projektu wykonawczego przed (po zatwierdzeniu projektu przez właściciela) przystąpieniem do budowy. Wirtualne projektowanie i technologia budowy mogą być wykorzystywane przez wykonawców do utrzymania napiętego czasu budowy.

Umowa typu „projektuj i buduj” ma trzy główne zalety. Po pierwsze, zespół konstrukcyjny jest motywowany do współpracy z architektem w celu opracowania praktycznego projektu. Zespół może znaleźć kreatywne sposoby na obniżenie kosztów budowy bez zmniejszania funkcji produktu końcowego. Druga ważna zaleta dotyczy harmonogramu. Wiele projektów jest zlecanych w napiętych ramach czasowych. W ramach tradycyjnego kontraktu budowa nie może się rozpocząć, dopóki projekt nie zostanie ukończony, a projekt zostanie przyznany oferentowi. W kontrakcie typu „projektuj i buduj” na wstępie ustalany jest wykonawca, a prace budowlane mogą przebiegać równolegle z projektowaniem. Trzecią główną zaletą jest to, że wykonawca projektowo-budowlany ma motywację do utrzymywania połączonych kosztów projektowania i budowy w ramach budżetu właściciela. Jeżeli ważna jest szybkość, kontrakty na projekt i budowę mogą być udzielane oddzielnie; licytacja odbywa się na wstępnych planach w ramach kontraktu nieprzekraczalnego zamiast pojedynczej umowy typu „projektuj i buduj”.

Głównym problemem związanym z umowami typu „projektuj i buduj” jest nieodłączny konflikt interesów. W standardowej umowie architekt pracuje dla właściciela i jest bezpośrednio przed nim odpowiedzialny. W porozumieniu dotyczącym współpracy projektowo-budowlanej architekt pracuje dla projektanta-konstruktora, a nie dla właściciela, dlatego konstruktor może podejmować decyzje projektowe i konstrukcyjne, które są korzystne dla projektanta-budowniczego, ale mogą nie przynosić korzyści właścicielowi. Podczas budowy architekt zwykle występuje jako przedstawiciel właściciela. Obejmuje to przegląd pracy konstruktora i upewnienie się, że produkty i metody spełniają specyfikacje i przepisy. Rola architekta jest zagrożona, gdy architekt pracuje dla projektanta-budowniczego, a nie bezpośrednio dla właściciela. W ten sposób właściciel może otrzymać budynek, który jest przeprojektowany, aby zwiększyć zyski projektanta lub budynek zbudowany z produktów niższej jakości, aby zmaksymalizować zyski. Jednak klauzule motywacyjne są zapisane w umowie, aby złagodzić te problemy.

Planowanie i harmonogramowanie

Metodologia zarządzania projektami wygląda następująco:

• Struktura podziału pracy
• Projekt sieci działań
  • Metoda ścieżki krytycznej (CPM)
  • Zarządzanie zasobami
  • Wyrównywanie zasobów
  • Ocena ryzyka

Inżynier architektury

• Inspekcja pracy
• Zmienić zamówienia
• Przejrzyj płatności
• Materiały i próbki
• Rysunki sklepowe
• Trójwymiarowy obraz

Agencja CM

Zarządzanie kosztami budowy to odpłatna usługa, w której kierownik budowy (CM) odpowiada wyłącznie przed właścicielem, działając w jego interesie na każdym etapie projektu. Kierownik budowy oferuje bezstronne porady w takich sprawach jak:

• Optymalne wykorzystanie dostępnych środków
• Kontrola zakresu prac
• Planowanie projektu
• Optymalne wykorzystanie umiejętności i talentów firm projektowych i budowlanych
• Unikanie opóźnień, zmian i sporów
• Poprawa jakości projektu i konstrukcji
• Optymalna elastyczność w zawieraniu umów i zaopatrzeniu
• Zarządzanie przepływami pieniężnymi

Kompleksowe zarządzanie każdym etapem projektu, począwszy od pierwotnej koncepcji i definicji projektu, przynosi największe korzyści właścicielom. W miarę upływu czasu poza fazę wstępnego projektowania zmniejsza się zdolność CM do uzyskiwania oszczędności. Agencja CM może reprezentować właściciela, pomagając w wyborze zespołów projektowych i konstrukcyjnych oraz zarządzając projektem (zapobiegając pełzaniu zakresu ), pomagając właścicielowi w utrzymaniu z góry określonego budżetu za pomocą inżynierii wartości, analizy kosztów i korzyści oraz porównań najlepszych wartości. Dziedzina oprogramowania i aplikacji technologii współpracy budowlanej została opracowana w celu zastosowania technologii informacyjnej do zarządzania budową.

Zagrożone CM

CM at-risk to metoda dostawy, która pociąga za sobą zobowiązanie kierownika budowy do dostarczenia projektu w ramach gwarantowanej ceny maksymalnej (GMP). Kierownik budowy działa jako doradca właściciela na etapie rozwoju i projektowania (usługi przedbudowlane) oraz jako generalny wykonawca podczas budowy. Kiedy kierownik budowy jest związany GMP, zmienia się fundamentalny charakter relacji. Oprócz działania w interesie właściciela, kierownik budowy musi kontrolować koszty budowy, aby pozostać w ramach GMP.

CM at-risk to globalny termin odnoszący się do relacji biznesowych wykonawcy robót budowlanych, właściciela i architekta (lub projektanta). Zazwyczaj ryzykowna umowa CM eliminuje projekt budowlany z „niską ofertą”. Umowa GMP jest typową częścią umowy CM-and-owner (porównywalnej do umowy z „niską ofertą”), ale z korektami odpowiedzialności za CM. Zaletą umowy CM obarczonej ryzykiem jest zarządzanie budżetem. Przed zakończeniem projektowania projektu (od sześciu do osiemnastu miesięcy koordynacji między projektantem a właścicielem) CM zajmuje się oszacowaniem kosztów budowy projektu na podstawie celów projektanta i właściciela (koncepcja projektowa) oraz zakresu projektu. Równoważąc koszty, harmonogram, jakość i zakres projektu, projekt może zostać zmodyfikowany zamiast przeprojektowywany; jeśli właściciel zdecyduje się na rozbudowę projektu, przed wyceną można wprowadzić korekty. Aby zarządzać budżetem, zanim projekt zostanie ukończony, a ekipy budowlane zmobilizowane, CM zarządza budową i kupuje główne elementy, aby efektywnie zarządzać czasem i kosztami.

Zalety

• CM działa „na ryzyko”, dlatego ma motywację do działania w interesie właściciela, a także do efektywnego zarządzania kosztami budowy, biorąc pod uwagę, że ponosiłby odpowiedzialność za każdą kwotę przekraczającą GMP
• Umiejętność obsługi zmian w projekcie lub zakresie

Wady

• Jeśli doszło do przekroczenia kosztów, może to kosztować CM bardzo dużo pieniędzy
• CM dopuszcza pewną ewentualność związaną z błędami, dlatego istnieje możliwość, że zrekompensują to, zmniejszając zakres prac, aby pasowały do ​​GMP
• Ponieważ GMP jest ustalany przed rozpoczęciem projektowania, właścicielom trudno jest wiedzieć, czy otrzymali najlepszą możliwą ofertę

Konkluzja

Metoda dostawy obarczona ryzykiem najlepiej sprawdza się w przypadku dużych projektów – zarówno kompletnych, jak i remontowych – które nie są łatwe do zdefiniowania, mają możliwość zmiany zakresu lub mają ściśle określone terminy. Dodatkowo jest to wydajna metoda w projektach zawierających złożoność techniczną, wielobranżową koordynację lub wiele faz.

Przyspieszone techniki budowlane

Począwszy od programu przyspieszonego mostu pod koniec 2000 r., Departament Transportu stanu Massachusetts zaczął stosować techniki przyspieszonej budowy, w ramach których podpisuje umowy z zachętami do wcześniejszego ukończenia i karami za późne ukończenie, a także wykorzystuje intensywną budowę podczas dłuższych okresów całkowitego zamknięcia, aby skrócić całkowity czas trwania projektu i obniżyć koszty.

Zobacz też

• Inżynieria Architektoniczna
• Urzędnicy budowlani
• Inżynieria lądowa
• Inżynieria budowlana
• Oprogramowanie do szacowania konstrukcji
• Przekroczenie kosztów
• Inżynieria kosztów
• Inżynieria trzęsień ziemi
• EPC (umowa)
• Międzynarodowy Kodeks Budowlany
• Jakość, koszt, dostawa - trylemat projektu
• Kierownik serwisu
• Inżynieria budowlana
• Struktura podziału pracy
• Indeks artykułów budowlanych

Dalsza lektura

• Halpin, Daniel W., Zarządzanie budową, Wiley, wydanie trzecie.
• Rawlinsons Australian Construction Handbook, roczne wydania