Projektuj – licytuj – buduj

Zaprojektuj – złóż – zbuduj (lub zaprojektuj / złóż / zbuduj i odpowiednio w skrócie D – B – B lub D / B / B ), znany również jako tradycyjna metoda przetargu na projekt (lub „projekt / przetarg”) lub twarda oferta , to metoda realizacji projektu, w ramach której agencja lub właściciel zawiera umowy z oddzielnymi podmiotami na zaprojektowanie i wykonanie projektu.

Metoda „zaprojektuj – zbuduj – zbuduj” to tradycyjna metoda realizacji projektu, która różni się kilkoma istotnymi aspektami od metody „projektuj i buduj” .

Istnieją trzy główne następujące po sobie fazy metody dostarczania projektu, oferty i budowy:

Faza projektowania

Na tym etapie właściciel zatrudnia architekta (lub inżyniera -konsultanta ds. robót infrastrukturalnych ), który zaprojektuje i sporządzi dokumenty przetargowe, w tym rysunki konstrukcyjne i specyfikacje techniczne, na podstawie których różni generalni wykonawcy będą z kolei składać oferty na realizację projektu. W przypadku projektów budowlanych architekt będzie współpracował z właścicielem w celu określenia potrzeb właściciela, opracowania pisemnego programu dokumentującego te potrzeby, a następnie sporządzenia projektu koncepcyjnego i/lub schematu. Ten wczesny projekt jest następnie opracowywany, a architekt zwykle zatrudnia innych specjalistów, w tym inżyniera budownictwa , czasem inżyniera budownictwa , inżynierów mechaników , elektryków i hydraulików (inżynierów MEP), inżyniera ochrony przeciwpożarowej i często architekta krajobrazu, aby pomóc uzupełnić rysunki konstrukcyjne i specyfikacje techniczne. Gotowe dokumenty przetargowe są koordynowane przez architekta i właściciela w celu wydania generalnym wykonawcom na etapie przetargu.

Opłaty za projekt wynoszą zwykle od 5 do 10% całkowitych kosztów projektu.

Faza przetargu (lub przetargu).

Zobacz też: Przetargi budowlane

Licytacja może być „otwarta”, w której może wziąć udział każdy kwalifikujący się oferent, lub „wybrana”, w której do składania ofert zaprasza się ograniczoną liczbę wstępnie wybranych wykonawców.

Różni generalni wykonawcy licytujący projekt otrzymują kopie dokumentów przetargowych (lub przetargowych), a następnie wysyłają je do wielu podwykonawców w celu złożenia ofert na podkomponenty projektu. Podkomponenty obejmują takie elementy, jak prace betonowe, stalowa rama konstrukcyjna, systemy elektryczne, HVAC i architektura krajobrazu. Pytania mogą pojawić się w okresie składania ofert (lub przetargu), a architekt zazwyczaj wydaje wyjaśnienia lub poprawki do dokumentów przetargowych w formie aneksów. Na podstawie tych elementów wykonawca sporządza kompletną ofertę (lub „cenę przetargową”) do złożenia w ustalonym terminie i czasie zamknięcia (tj. daty składania ofert). Oferty mogą być oparte na ilości materiałów w ukończonej konstrukcji (np. jak w Wielkiej Brytanii w przypadku przedmiarów robót ), operacjach potrzebnych do jej budowy (np. w rachunkach operacyjnych ) lub po prostu jako koszt ryczałtowy; jednak te wymagania przetargowe są wyjaśnione w dokumentacji przetargowej.

Po otrzymaniu ofert architekt zazwyczaj przegląda oferty, szuka wszelkich wyjaśnień wymaganych od oferentów, bada kwalifikacje wykonawcy, upewnia się, że cała dokumentacja jest w porządku (w tym klejenie , jeśli jest wymagane) i doradza właścicielowi co do rankingu ofert. Jeśli oferty mieszczą się w zakresie akceptowanym przez właściciela, właściciel i architekt omawiają przydatność różnych oferentów i ich propozycje. Właściciel nie jest zobowiązany do zaakceptowania najniższej oferty, a inne czynniki, w tym wcześniejsze wyniki i jakość innych prac, mają zwykle wpływ na proces wyboru. Jednak projekt jest zazwyczaj przyznawany generalnemu wykonawcy z najniższą ceną.

W przypadku, gdy wszystkie oferty nie spełniają potrzeb właściciela, czy to z powodów finansowych, czy innych, właściciel może odrzucić wszystkie oferty. Następujące opcje stają się dostępne dla właściciela:

  • Ponowne licytowanie (lub ponowne przetargi) na budowę projektu w przyszłości, kiedy potrzeby właściciela zostaną spełnione, na przykład gdy dostępne będą pieniądze i/lub koszty budowy spadną.
  • Całkowicie porzuć projekt.
  • Wydać zlecenie na wykonanie przez architekta korekty projektu (czasem bez żadnych kosztów dla Właściciela, jeśli wcześniej wynegocjowano), aby projekt był mniejszy lub bardziej wydajny, lub zredukować funkcje lub elementy projektu w celu obniżenia kosztów. Zmienione dokumenty przetargowe można następnie ponownie wystawić do przetargu (lub ponownie przeprowadzić przetarg).
  • Wybierz generalnego wykonawcę, na przykład oferenta z najniższą ceną, lub doświadczonego kosztorysanta, który pomoże architektowi we wprowadzaniu zmian projektowych mających na celu redukcję kosztów. Proces ten jest często nazywany inżynierią wartości . Zmienione dokumenty przetargowe można następnie ponownie wystawić do przetargu (lub ponownie przeprowadzić przetarg).

Faza budowy

Po udzieleniu wykonawcy pozwolenia na budowę, dokumenty przetargowe (np. zatwierdzone rysunki konstrukcyjne i specyfikacje techniczne) nie mogą być zmieniane. Niezbędne pozwolenia (na przykład pozwolenie na budowę ) muszą zostać uzyskane od wszystkich władz jurysdykcyjnych, aby proces budowy mógł się rozpocząć. Jeżeli w trakcie budowy konieczne będą zmiany projektowe, niezależnie od tego, czy zostały zainicjowane przez wykonawcę, właściciela, czy też zostały stwierdzone przez architekta, architekt może wydać szkice lub pisemne wyjaśnienia. Wykonawca może zostać zobowiązany do udokumentowania właścicielowi warunków powykonawczych.

W większości przypadków prawie każdy element projektu jest dostarczany i instalowany przez podwykonawców. Generalny wykonawca może świadczyć prace własnymi siłami, ale generalny wykonawca często ogranicza swoją rolę przede wszystkim do kierowania procesem budowlanym i codziennymi czynnościami na placu budowy (patrz także zarządzanie budową ) .

Na etapie budowy architekt działa również jako agent właściciela, który dokonuje przeglądu postępów prac związanych z żądaniami zapłaty od Wykonawcy oraz wydaje instrukcje dotyczące placu budowy, polecenia zmiany (lub polecenia terenowe) lub inną dokumentację niezbędną do ułatwienia procesu budowlanego i poświadcza, że ​​projekt jest realizowany zgodnie z zatwierdzonymi rysunkami konstrukcyjnymi.

Potencjalne problemy projektowania – oferty – budowy

  • Jeśli zespół projektowy nie będzie na bieżąco informował o kosztach budowy, a potencjalny wzrost kosztów w fazie projektowania może spowodować opóźnienia w realizacji projektu, jeśli konieczne będzie ponowne sporządzenie dokumentacji budowlanej w celu obniżenia kosztów.
  • Koszt przeprojektowania może być kwestionowany, jeśli umowa architekta nie dotyczy konkretnie kwestii zmian wymaganych w celu obniżenia kosztów.
  • Wykształcenie się mentalności „im taniej tym lepiej” wśród generalnych wykonawców ubiegających się o realizację projektu, w związku z czym istnieje tendencja do poszukiwania najtańszych podwykonawców na danym rynku. Na silnych rynkach generalni wykonawcy będą mogli selektywnie wybierać projekty do składania ofert, ale w czasach szczupłych chęć pracy zwykle zmusza do wyboru oferenta o najniższej cenie z każdej branży. Skutkuje to zwykle zwiększonym ryzykiem (dla generalnego wykonawcy), a także może pogorszyć jakość budowy. W skrajnych przypadkach może to prowadzić do poważnych sporów dotyczących jakości finalnego produktu lub bankructwa podwykonawcy, który był na skraju niewypłacalności, zdesperowany do pracy.
  • Ponieważ generalny wykonawca jest wprowadzany do projektu stanowiska zespołu, istnieje niewiele możliwości przedstawienia wkładu w przedstawienie skutecznych zastępców.
  • Ze względu na sprzeczne interesy (np. ekonomiczność kontra akceptowalna jakość) na zespoły projektowe i budowlane mogą być wywierane naciski, co może prowadzić do sporów między architektem a generalnym wykonawcą i związanych z tym opóźnień w budowie.

Korzyści z projektowania – oferty – budowy

  • Zespół projektowy dba o interesy właściciela.
  • Zespół projektowy przygotowuje dokumenty, na podstawie których wszyscy generalni wykonawcy składają oferty. Mając to na uwadze, argument „im taniej, tym lepiej” traci ważność, ponieważ oferty są oparte na kompletnych dokumentach. Niekompletne, nieprawidłowe lub pominięte elementy są zwykle wykrywane i adresowane podczas procesu przetargowego w formie aneksów.
  • Zapewnia uczciwość potencjalnym oferentom i usprawnia podejmowanie decyzji przez właściciela, oferując szereg potencjalnych opcji. Identyfikuje również nowych potencjalnych kontrahentów.
  • Pomaga właścicielowi w ustaleniu rozsądnych cen za projekt.
  • Wykorzystuje konkurencję zarówno przy wyborze architekta jak i wykonawcy w celu poprawy efektywności i jakości dla właścicieli.

Zobacz też

Pobrano z „ https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Design–bid–build&oldid=1032616818 ”